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近年來，上海、江蘇、深圳、重慶、成都、青海、江陰等地先后試點工程質(zhì)量潛在缺陷保險（下簡稱“IDI”），以引入市場化運作機制為手段，旨在為住房長周期的質(zhì)量問題提供穩(wěn)定的維修賠付服務(wù)。

從時間軸看，IDI業(yè)務(wù)貫穿土地出讓至竣工備案后十余年間，在多年期保險產(chǎn)品中也屬于保險期限較長者。對于投保人、被保險人而言，把握保險合同中隱藏的時間概念，也是用其管理風(fēng)險的前提。

下文以江陰市IDI保險實施文件——《關(guān)于推行住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險的實施意見（試行）》（以下簡稱《實施意見》）為例，對IDI保險業(yè)務(wù)流程及關(guān)鍵時間點進行梳理。當(dāng)然，不同地區(qū)的IDI業(yè)務(wù)關(guān)鍵時間點會因政策差異而有所出入。

1 簽發(fā)保險意見書

依據(jù)《實施意見》，適用范圍內(nèi)的建設(shè)工程在項目建設(shè)條件意見書中，應(yīng)當(dāng)將投保住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險列為土地出讓條件。因此，土地出讓之時也是建設(shè)單位與保險公司就IDI簽訂保險意向書之時。

一般而言，保險意向書包括保險條款內(nèi)容、保險合同雙方權(quán)利與義務(wù)、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在承發(fā)包合同中予以明確的IDI相關(guān)內(nèi)容等。有時保險意向書的簽訂還伴隨著費用預(yù)付，如《桂林市建筑工程質(zhì)量潛在缺陷保險試點工作方案（試行）》要求“工程質(zhì)量潛在缺陷保險意向書簽訂之后，保險公司應(yīng)當(dāng)聘請符合資格要求的工程技術(shù)專業(yè)人員對保險責(zé)任內(nèi)容實施風(fēng)險管理”。相應(yīng)的，建設(shè)單位需在與保險公司簽訂保險意見書時預(yù)付部分費用，用于簽訂正式保險合同之前的風(fēng)險管理費用。

2 簽發(fā)保單

依據(jù)《實施意見》，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理開工核查手續(xù)前，與保險公司簽訂工程質(zhì)量潛在缺陷保險合同，并一次性支付合同約定的保險費（含不高于30%的風(fēng)險管理費用）。因此，建設(shè)單位需在設(shè)計期后、建設(shè)期前與保險公司就IDI簽訂保險合同。

需要注意的是，保險合同的成立不代表保險合同生效，這也是《實施意見》在第十一條中分條規(guī)定的原因所在。我國普遍推行保險合同生效的“零時起保制”，即以合同成立的次日零時作為保險合同生效開始時間；另外依據(jù)《保險法》“投保人和保險人可以對合同的效力約定附條件或者附期限”，保單規(guī)定的保險合同生效時間才是IDI保單正式開始具有法律效力的時間，自此時起保險期間正式開始。

還需注意的是，IDI的保險期間由風(fēng)險管理服務(wù)期間和保險責(zé)任賠償期間兩部分組成，換言之，保險期間不等于責(zé)任期間。《實施意見》也規(guī)定：保險期限從該工程質(zhì)量潛在缺陷保險承保的建筑竣工備案兩年后開始起算。

3 風(fēng)險管理服務(wù)期間

在風(fēng)險管理中，《實施意見》明確：工程質(zhì)量潛在缺陷保險合同簽訂之后，保險公司應(yīng)當(dāng)聘請建設(shè)工程質(zhì)量安全風(fēng)險管理機構(gòu)及符合資格要求的工程技術(shù)專業(yè)人員對保險責(zé)任內(nèi)容實施風(fēng)險管理。因此，保險合同生效之時也是風(fēng)險管理服務(wù)期間開始之時。該階段涵蓋保險合同生效至主險起期之前的所有時間，即保險期間扣除保險責(zé)任賠償期間的建設(shè)階段及缺陷責(zé)任期（2年等待期）。

具體而言，建設(shè)工程質(zhì)量安全風(fēng)險管理機構(gòu)（下簡稱“TIS機構(gòu)”）及工程技術(shù)專業(yè)人員會根據(jù)保險責(zé)任內(nèi)容，在施工階段定期勘察、識別、追蹤質(zhì)量風(fēng)險，在缺陷責(zé)任期間實施竣工檢查與回訪檢查，并向保險公司和建設(shè)單位提供檢查報告（包括最終檢查報告），定期反饋質(zhì)量缺陷問題、整改建議和風(fēng)險評價等。這將第三方風(fēng)險管控引入了建設(shè)過程，由TIS機構(gòu)在“事前、事中”進行監(jiān)控，以將質(zhì)量潛在缺陷風(fēng)險消除于“未然”。

在江陰，盛安、上建、港惠等TIS機構(gòu)已于《實施意見》印發(fā)前的IDI試點工作中積累了一定經(jīng)驗，也將在IDI全面推行后積極發(fā)揮風(fēng)險管理作用。

4 保險責(zé)任起期

IDI保險責(zé)任期自缺陷責(zé)任期后開始，即保險期限從該工程質(zhì)量潛在缺陷保險承保的建筑竣工備案兩年后開始起算。這意味著，建設(shè)工程在竣工備案后兩年內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷的，由建設(shè)單位負責(zé)組織維修；保險公司僅對建筑竣工備案兩年后出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷承擔(dān)賠償責(zé)任。

業(yè)主作為保險合同的受益人和索賠權(quán)益人，在保險期內(nèi)（地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程保險期限為十年，保溫和防水工程保險期限為五年，其他工程附加險的保險期限為兩年）認為住宅工程因質(zhì)量缺陷發(fā)生損壞的，可以依據(jù)辦理入戶手續(xù)時收到的《住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險告知書》，向保險公司（或者保險公司委托的專業(yè)服務(wù)機構(gòu)）提出索賠申請。《實施意見》還規(guī)定：在保險期限內(nèi)住宅或者其他建設(shè)工程所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，保險標(biāo)的的受讓人承繼被保險人本保單下的權(quán)益。

在保險責(zé)任起期與止期之間的保險責(zé)任賠償期間，保險公司對保單約定的質(zhì)量缺陷損失負有賠償義務(wù)，也有權(quán)依法對質(zhì)量缺陷的責(zé)任單位實施代位追償。

5 保險責(zé)任止期

保險責(zé)任止期即保險合同解除之時，包括自然終止與解約終止兩種情況。前者即IDI保單因地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程保險期限屆滿的情況，后者即依據(jù)《實施意見》征得全部買受人書面同意、確需解除合同的情況。

不難發(fā)現(xiàn)，保險責(zé)任不因投保人而改變?！秾嵤┮庖姟芬裁鞔_：保險合同生效后，建設(shè)單位依法解散、破產(chǎn)，保險費已全部支付的，保險公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保險合同約定的保險責(zé)任。因此推行IDI，不僅能夠?qū)⒔ㄔO(shè)單位的工程質(zhì)量責(zé)任前置，還能夠增強業(yè)主權(quán)益保障的可靠性，切實維護住宅所有權(quán)人的合法權(quán)益。

對于被保險人——建設(shè)單位而言，應(yīng)把握保險意見書簽發(fā)、保單簽發(fā)這兩個時間點，借助TIS機構(gòu)及工程技術(shù)專業(yè)人員的力量防范和減少工程質(zhì)量缺陷。對于受益人——業(yè)主而言，也應(yīng)把握保險責(zé)任起期、保險責(zé)任止期這兩個時間點，充分維護自身權(quán)益。