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住宅專項維修資金（以下簡稱“維修資金”）是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。設(shè)立維修基金的目的是為了保障商品住宅及其相關(guān)公共設(shè)施的大中修和更新改造，對延長房屋使用壽命，實現(xiàn)物業(yè)的保值，保障業(yè)主的權(quán)益起到了一定的積極作用。

1 從管理制度分析維修資金實際應(yīng)用

住宅專項維修資金設(shè)立的本意是為房屋住宅的所有者與使用者提供及時、有效的質(zhì)量維修保障，但依據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》對于維修資金的相關(guān)管理規(guī)定，同時結(jié)合維修資金的實踐應(yīng)用來看，住宅專項維修資金制度在“資金繳納管理”、“資金使用權(quán)與使用流程”“適用范圍與使用條件”等方面都存在一定缺陷問題。

一、資金繳納管理

從資金繳納和管理角度來看，《住宅專項維修資金管理辦法》對于維修資金的繳納比例有著明確規(guī)定：

1 商業(yè)住宅、非住宅繳納比例為，每平方米交存當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。

2 出售公有住房，業(yè)主按照建筑面積，每平方房改成本價的2%進(jìn)行交存。

尤其首期維修金為一次性交存，這無疑是一筆不小的費用支出，對業(yè)主造成較大的資金壓力。

二、資金使用權(quán)與使用流程

從資金使用權(quán)與使用流程來看，專項維修資金的使用非個人所能決定，而是需要物業(yè)或業(yè)主大會提出具體方案，且“須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主通過”才能使用。申請與使用過程較為繁瑣，房屋質(zhì)量缺陷問題往往無法得到及時有效的維修解決。

三、適用范圍與使用條件

從適用范圍與使用條件來看，雖然《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定維修資金的使用范圍為住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新，包括地基、墻體、外墻面、電梯、消防等部分，基本涵蓋了房屋住宅的主要質(zhì)量缺陷問題。但其使用條件規(guī)定“維修資金需在質(zhì)量保修期滿后才可以申請使用”，卻令上述保障內(nèi)容的實際保障效果大打折扣。

一方面，依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定，國內(nèi)住宅主體工程的保修期為50年、屋面防水保暖保冷工程為5年、電氣排水管道、設(shè)備裝修工程為2年。但實踐研究發(fā)現(xiàn)，相關(guān)質(zhì)量缺陷問題的高發(fā)頻發(fā)期多為其質(zhì)量保修期內(nèi)。

另一方面，雖然《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定保修期內(nèi)出現(xiàn)相關(guān)質(zhì)量缺陷問題由相關(guān)質(zhì)量責(zé)任主體進(jìn)行修復(fù)或賠償，但國內(nèi)房屋住宅質(zhì)量維修長期存在“質(zhì)量責(zé)任難追溯”、“主體責(zé)任難劃分”、“質(zhì)量維修不及時”等問題。

因此，房屋住宅的所有者或使用者在面臨相關(guān)質(zhì)量缺陷問題時，往往既難以有效通過質(zhì)量保修制度及時修復(fù)、解決相關(guān)質(zhì)量問題，又無法使用專項維修資金進(jìn)行維修。反而，數(shù)額不菲的專項維修資金長期無法得到有效利用，質(zhì)量保障效果大打折扣。

綜上，住宅專項維修資金對解決房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備的修繕、改造，有一定的積極作用，但實際應(yīng)用中，在“資金繳納管理”、“資金使用權(quán)與使用流程”“適用范圍與使用條件”等方面都存在一定缺陷問題，無法有效解決業(yè)主面臨的實際房屋質(zhì)量問題。國內(nèi)房屋住宅質(zhì)量缺陷保障制度亟待進(jìn)一步的優(yōu)化完善。

2 IDI工程質(zhì)量潛在缺陷保險 補(bǔ)充完善現(xiàn)有住宅質(zhì)量保障體系

IDI工程質(zhì)量潛在缺陷保險，是近年來國內(nèi)工程保險領(lǐng)域出現(xiàn)的創(chuàng)新質(zhì)量險種，是國家運用保險機(jī)制補(bǔ)充和完善現(xiàn)有房屋住宅質(zhì)量保障體系的重要嘗試探索，能夠有效防范和解決各類住宅質(zhì)量潛在缺陷風(fēng)險。截至目前，IDI保險已在北京、上海、深圳、廣州等十余個重點省市區(qū)開展試點工作。

IDI工程質(zhì)量潛在缺陷保險

是指以在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)的，由于質(zhì)量潛在缺陷風(fēng)險導(dǎo)致的建筑物損壞、維護(hù)、重修、重置費用為標(biāo)的的保險。該險種由開發(fā)商投保，保險公司將對保險標(biāo)的在賠償責(zé)任范圍內(nèi)的物質(zhì)損失履行賠償義務(wù)。

作為全新的工程質(zhì)量險種，IDI保險在保險期限、保障范圍與風(fēng)險管理服務(wù)方面具有的保險特點，令其在實際房屋住宅質(zhì)量缺陷問題中發(fā)揮重要保障作用。

一、保障范圍與保險期限

《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定，房屋住宅主體工程的維修期為50年，屋面防水保暖保冷工程為5年；電氣排水管道、設(shè)備裝修工程為2年。國內(nèi)學(xué)者依據(jù)上海市建筑科學(xué)研究院的相關(guān)檢測數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，得出房屋缺陷維修費用的時間分布主要集中在完工10年內(nèi)，相關(guān)質(zhì)量缺陷數(shù)量在10年基本呈逐年遞減趨勢。

IDI保險對于保溫和防水工程的保險期限5年，對于裝飾裝修工程的保險期限為2年，對于地基基礎(chǔ)與主體機(jī)構(gòu)工程的保險期限更是長達(dá)10年，無論保障范圍還是保險期限都能有效滿足業(yè)主對于房屋住宅質(zhì)量缺陷問題的保障需求。

此外，通過保險理賠機(jī)制，業(yè)主在發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題后可直接向保險公司提出理賠，由保險公司核實，屬于保險賠付范圍，可直接賠付，縮短維修流程；避免資金申請中存在的流程多、速度慢、以及避免多方責(zé)任推諉，減少糾紛的產(chǎn)生。也有利于物業(yè)管理公司與業(yè)主建立新型的合作關(guān)系。

二、質(zhì)量風(fēng)險管理

從質(zhì)量風(fēng)險管理服務(wù)來看，相較于住宅專項維修資金的“事后補(bǔ)救”處理原則，IDI保險更加注重“防患未然”，即引入專業(yè)的質(zhì)量風(fēng)險管理服務(wù)機(jī)構(gòu)力量參與工程質(zhì)量風(fēng)險管理。通過覆蓋建設(shè)工程全生命周期環(huán)節(jié)的質(zhì)量風(fēng)險管理服務(wù)，IDI保險能夠有效防范和應(yīng)對各類質(zhì)量風(fēng)險問題，強(qiáng)化現(xiàn)有工程質(zhì)量保障體系，切實保障工程質(zhì)量安全，保障業(yè)主合法權(quán)益。

綜上，針對目前國內(nèi)房屋住宅領(lǐng)域出現(xiàn)的各類質(zhì)量缺陷問題，住宅專項維修資金制度存在一定缺陷問題，無法及時有效解決業(yè)主面臨的實際房屋質(zhì)量問題。IDI保險的出現(xiàn)，為現(xiàn)有房屋住宅質(zhì)量保障體系提供了新的解決思路與優(yōu)化完善契機(jī)。

今年兩會中，全國政協(xié)委員、內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長揭新民就提出“對于新建住宅工程，逐步推行投保IDI保險。對于已交付使用且繳納過維修資金的住宅工程，轉(zhuǎn)維修資金為IDI保費?！笨梢灶A(yù)見，未來隨著IDI工程質(zhì)量潛在缺陷保險的市場應(yīng)用進(jìn)一步擴(kuò)大，其保險保障作用將更加顯著，IDI保險技術(shù)與管理服務(wù)也將更加完善，進(jìn)而持續(xù)優(yōu)化完善現(xiàn)有房屋住宅質(zhì)量保障體系。