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“外墻脫落”是房屋住宅使用過程中較為常見的一類質(zhì)量安全問題，其風(fēng)險源頭不僅來自建筑物在建設(shè)時期的設(shè)計、施工、用料等環(huán)節(jié)問題，還包括建筑物在使用過程中的檢查、維護(hù)、修繕等管理工作?！巴鈮γ撀洹憋L(fēng)險事故的相關(guān)責(zé)任人也牽連甚廣，既涉及建筑物質(zhì)量保修期內(nèi)的開發(fā)商、建設(shè)單位，也涉及建筑物使用過程中的業(yè)主、租住使用者與物業(yè)單位。

尤其值得重視的是，由“外墻脫落”導(dǎo)致的質(zhì)量安全事故存在很大的風(fēng)險不確定性，輕則可能造成一些財物的經(jīng)濟(jì)損失，重則可能構(gòu)成對人身生命安全的嚴(yán)重威脅。因此，“外墻脫落”質(zhì)量安全事故一方面有著難以預(yù)測的事故損失損傷結(jié)果，另一方面存在責(zé)任人主體較多，責(zé)任追溯復(fù)雜的問題。

1 責(zé)任追溯

建筑物外墻脫落在工程質(zhì)量保證期間與保證期間之外的使用期間有著不同的質(zhì)量安全責(zé)任主體。因此，風(fēng)險事故的發(fā)生時期即成為界定相應(yīng)責(zé)任主體的關(guān)鍵因素。

質(zhì)量保證期間

我國《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定：在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。

依據(jù)上述規(guī)定內(nèi)容，“外墻脫落”風(fēng)險事故的發(fā)生時間是否處于相應(yīng)質(zhì)量保修期內(nèi)，將決定著建設(shè)單位是否需要承擔(dān)相應(yīng)的質(zhì)量保修與損失賠償責(zé)任。

一般而言，建筑物外墻脫落所涉的項目部分主要包括外墻保溫工程與外墻外飾工程。依據(jù)我國《民用建筑節(jié)能條例》與《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的相關(guān)規(guī)定，外墻保溫工程的保修期為5年，外墻裝飾工程的保修期為2年。在此期間，一旦由于防水、滲漏、保溫材料原因或外墻外飾面材脫落等原因造成致?lián)p致傷事故，由建設(shè)單位承擔(dān)影響的賠償責(zé)任，當(dāng)然建設(shè)單位可向相應(yīng)的責(zé)任方進(jìn)行追償。

質(zhì)量保證期外

我國對于建筑物質(zhì)量保證期外的外墻脫落責(zé)任規(guī)定，最早見于《民法通則》第126條：建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。

《侵權(quán)責(zé)任法》第85條則在《民法通則》基礎(chǔ)上進(jìn)一步將責(zé)任人擴(kuò)大到使用人：建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

因此，質(zhì)量保證期外的外墻脫落責(zé)任主體包括：1.所有人（業(yè)主）；2.管理人（物業(yè)）3.使用人（租住使用者）。實務(wù)中，房屋住宅建筑的所有人與使用人通常為業(yè)主。因此相應(yīng)的責(zé)任追溯也圍繞“業(yè)主”與“物業(yè)”兩大責(zé)任主體。

依據(jù)《物權(quán)法》第70條規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。即業(yè)主對建筑物外墻有著“共有共管”的權(quán)利，同時也承擔(dān)相應(yīng)質(zhì)量安全事故的共同賠償責(zé)任。法務(wù)案例中，“一人傷亡，全樓業(yè)主共同承擔(dān)賠償責(zé)任”的情形屢見不鮮。

依據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)公司接受業(yè)主的委托，對建筑物承擔(dān)管理責(zé)任。即具有物業(yè)管理服務(wù)的建筑物，其外墻檢查、維修、修繕等管理工作由物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)，相應(yīng)的損傷損失也由物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。

2 風(fēng)險應(yīng)對

隨著國內(nèi)新建高層住宅項目數(shù)量與老舊住宅小區(qū)的使用年限不斷增加，建筑物“外墻脫落”風(fēng)險也不斷提高。作為“外墻脫落”風(fēng)險事故的相關(guān)責(zé)任主體，建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)公司都亟需有效的風(fēng)險應(yīng)對手段，避免風(fēng)險事故對自身造成的經(jīng)濟(jì)賠償損失。

建設(shè)單位

建設(shè)單位的“外墻脫落”質(zhì)量安全責(zé)任主要集中質(zhì)量保證期間，如上文所述，所涉項目工程主要包括“外墻保溫工程”與“外墻外飾工程”，質(zhì)保期時間分別為5年和2年。

建設(shè)單位防范應(yīng)對“外墻脫落”風(fēng)險的主要方式，除了在完工階段依據(jù)相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范對項目工程進(jìn)行嚴(yán)格驗收，還應(yīng)充分利用工程保險這一有效風(fēng)險管理工具，防范和化解各類質(zhì)量安全風(fēng)險。

IDI工程質(zhì)量潛在缺陷保險

是指項目工程因設(shè)計、材料和施工等原因造成質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定，在使用過程中暴露出包括建筑物漏水、裂縫、傾斜、外墻脫落等質(zhì)量缺陷而產(chǎn)生的修復(fù)賠償責(zé)任，由保險公司承擔(dān)重置維修或損失賠償責(zé)任的保險。

但需要注意的是，IDI工程質(zhì)量潛在缺陷保險的保險賠償責(zé)任僅限于建筑物質(zhì)量缺陷本身的重置維修或損失賠償費用。其主要作用在于覆蓋整個建設(shè)生命周期的風(fēng)險管理服務(wù)，從技術(shù)、用料、管理等源頭上避免質(zhì)量安全風(fēng)險的發(fā)生。

物業(yè)公司

物業(yè)公司接受業(yè)主委托，以收取物業(yè)管理費形式提供包括建筑物外墻檢查、維修、管理等物業(yè)管理服務(wù)，同時承擔(dān)相應(yīng)的損失損傷賠償責(zé)任。實務(wù)中，許多物業(yè)公司缺乏相應(yīng)的安全管理意識，鮮少會對建筑物外墻進(jìn)行定期排查、維修，同時維修所涉費用不菲，物業(yè)公司往往難以做到有效維修。因此，物業(yè)公司存在較大的賠償責(zé)任風(fēng)險。

依據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法》規(guī)定，物業(yè)費中應(yīng)包括公眾責(zé)任保險的投保費用。由此可見，除了建設(shè)單位可以利用保險力量有效防范和規(guī)避建筑物外墻脫落風(fēng)險，物業(yè)公司同樣可以通過保險投保，利用保險賠付轉(zhuǎn)移自身的風(fēng)險事故賠償責(zé)任。

公眾責(zé)任保險

公眾責(zé)任保險以被保險人的公眾責(zé)任為承保對象，提供被保險人在保險單明細(xì)表中列明的地點范圍內(nèi)依法從事生產(chǎn)、經(jīng)營等活動以及由于意外事故造成第三者財產(chǎn)或人身的損失或費用，依法應(yīng)由被保險人承擔(dān)的民事賠償責(zé)任。

業(yè)主

由于造成外墻脫落的主要風(fēng)險原因質(zhì)量保證時間較短，客觀上，業(yè)主承擔(dān)著較大的質(zhì)量安全風(fēng)險責(zé)任。同時，小業(yè)主雖然擁有對建筑物共有部分的管理權(quán)利，但卻缺乏相應(yīng)的檢查、維修、管理能力與精力，防范應(yīng)對“外墻脫落”風(fēng)險的主要方式即是委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司代為管理。

近年來，高層建筑物外墻脫落事故頻繁發(fā)生，造成了嚴(yán)重的人身生命與財產(chǎn)安全風(fēng)險。開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司作為風(fēng)險事故的主要責(zé)任主體，應(yīng)積極排查并采取包括保險投保等風(fēng)險管理工具，防范避免風(fēng)險事故發(fā)生，有效應(yīng)對風(fēng)險事故損失。