亚洲欧美人精品高清_精品亚洲成a人在线观看_国产高清 日本在线观看国产-久久精品一区二区三区不卡-2021国产精品视频-亚洲精品成人久久久

在剛開始從事訴責(zé)險項目時，為了指導(dǎo)一線人員展業(yè)，崔老師撰寫了100多例不同類型的承保案例。

如需了解這些案例，請關(guān)注公眾號《訴責(zé)論談》，用“投保案例”關(guān)鍵詞進(jìn)行搜索。

這些案例，都是崔老師在剛接受承保時撰寫的。從訴訟的進(jìn)程看，一般都是在原告剛起訴立案或尚未起訴立案時，也就是并無法院判決結(jié)果。

崔老師在案例分析中，會根據(jù)案情結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定，對案件結(jié)果走向進(jìn)行分析預(yù)判，據(jù)以作出保全是否錯誤能否承保的結(jié)論。

很多朋友會關(guān)心，這些案例，后續(xù)到底是什么進(jìn)展呢？原告打贏官司了嗎？因案例太多，沒有辦法一一進(jìn)行跟蹤。最近，崔老師會從裁判文書網(wǎng)檢索類似法院終審的案例，分享給朋友們。

今天就從裁判文書網(wǎng)檢索到了一例法院終審判決的案例，與崔老師原撰寫的案例案情非常類似但并非同案，特分享給朋友們。

導(dǎo)讀：

代理人濫用代理權(quán)，將房主委托銷售的房屋以明顯低于市場行情的價格出售給第三方，房主能要回自己的房屋嗎？如無法要回，原房主的損失由誰賠償？請看以下法院判決的訴責(zé)險投保案例！

一、案情回顧：房主委托受托人出售房產(chǎn)，受托人以不合理的低價出售房產(chǎn)，法院判決受托人賠償房主差價損失74萬元

（一）房主將名下房產(chǎn)經(jīng)公證委托受委托人出租、出售等

柯某原擁有位于廈門市海滄區(qū)建筑面積53.79平方米房產(chǎn)一處。

2016年4月某日，柯某作為委托人，在公證處辦理了委托公證手續(xù)，委托鄭某代為出租、辦理借（貸）款手續(xù)，出售上述房產(chǎn)，并有權(quán)與買受人商定房產(chǎn)交易價格、房款支付方式、房產(chǎn)交付等合同的各項條款并代為簽署房產(chǎn)買賣合同及相關(guān)協(xié)議、文件、領(lǐng)取售房款，及有權(quán)辦理相關(guān)的過戶手續(xù)等。

（二）受委托人將受托房產(chǎn)出售轉(zhuǎn)手

2016年6月某日，鄭某以柯某的名義與案外人蔡某簽訂一份《存量房買賣合同》，約定，柯某作為賣方將上述房產(chǎn)以30萬元的總價出售給蔡某，定金為2萬元；蔡某通過向銀行按揭貸款的方式付款.....；賣方在買方支付扣除交房保證金外的購房款之日起5日內(nèi)，將房產(chǎn)交付給買方；自合同簽訂之日起15日內(nèi)，雙方共同到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等。

2016年4月至5月，鄭某數(shù)次陸續(xù)向柯某的銀行賬戶轉(zhuǎn)入42.5萬元（含另一套房產(chǎn)售房款）。

2016年6月某日，鄭某作為柯某的代理人，與蔡某共同向房管部門申請辦理了上述房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及權(quán)屬變更登記手續(xù)。

（三）原房主認(rèn)為受委托人以不合理的低價出售自己的房產(chǎn)造成損失起訴至法院

其后，柯某發(fā)現(xiàn)，鄭某出售的自己的房產(chǎn)價格，與當(dāng)?shù)厥袌鲂星槁洳罹薮?，認(rèn)為，鄭某以不合理的低價賤賣了自己的房產(chǎn)，要求鄭某賠償損失。

2019年1月，柯某以鄭某為被告，以委托合同糾紛案由，向法院提起訴訟，請求法院判令鄭某支付剩余房款30萬元，并賠償損失120萬元等。

起訴后，柯某向法院申請了財產(chǎn)保全，提供了某保險公司保額為150萬元的訴責(zé)險做保全的擔(dān)保。

（四）一審法院判決受委托人賠償原房主損失的30%約43萬元

訴訟中，經(jīng)法院委托第三方評估機(jī)構(gòu)，對上述房產(chǎn)進(jìn)行價格評估鑒定，經(jīng)評估的價值為103.73萬元。

案件審理中，雙方的爭議焦點集中在：

柯某認(rèn)為：鄭某作為受托人，未盡到合理注意義務(wù)，以不合理的低價轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)。

鄭某認(rèn)為：本人非專業(yè)中介人士，無法預(yù)見廈門房價在2016年飛速上漲的事實，已盡到合理的注意義務(wù)，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

一審法院認(rèn)為：

柯某通過公證的方式向鄭某出具委托書，雙方之間成立合法的委托合同關(guān)系，均應(yīng)按照誠實信用原則予以遵守履行。鄭某在接受柯某委托辦理出賣房產(chǎn)的相關(guān)事宜后，應(yīng)盡到受托人的一般善意注意義務(wù)，應(yīng)在相對合理的價格內(nèi)出售房屋。

本案訟爭房產(chǎn)經(jīng)評估后價值為1037300元，鄭某以30萬元的價格出售訟爭房產(chǎn)，明顯以不合理的低價出售房產(chǎn)，未盡到受托人的合理注意義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

考慮到鄭某在出售房屋時無法嚴(yán)格按照評估價格出賣房屋，本院根據(jù)房屋買賣實際情況并參照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第十九條第二款的規(guī)定，確定鄭某至少應(yīng)以訟爭房產(chǎn)評估價70%的價格出售房產(chǎn)才符合善意委托人的標(biāo)準(zhǔn)。

鄭某應(yīng)賠償柯某損失的差價部分為評估價值70%與出賣價格之間的差額即426110元。故判決：

鄭某賠償柯某損失426110元。

（五）二審法院改判受委托人賠償原房主房價損失74萬元，保全費用5000元

一審判決后，雙方均不服一審結(jié)果，提出上訴。二審審理后認(rèn)為：

首先，鄭某作為受托人，受柯某之委托出售訟爭房產(chǎn)，其必應(yīng)盡到必要的注意義務(wù)。

鄭某出售房產(chǎn)的價格與一審法院依法評估的價格相差三倍以上，即使與鄭某提供的案外人的房產(chǎn)買賣協(xié)議，價格也相差近一倍。

鄭某未正當(dāng)履行委托事務(wù)，因其故意或重大過失，造成柯某的損失。無論是適用一審判決援引的《民法總則》第164條規(guī)定，還是《合同法》第406條的規(guī)定，鄭某均應(yīng)對柯某的損失負(fù)有賠償責(zé)任。

其次，一審法院依法委托評估機(jī)構(gòu)對訟爭房產(chǎn)在鄭某出售時點的價格進(jìn)行評估，鄭某亦未提出重新鑒定或補(bǔ)充鑒定，應(yīng)視為訟爭房產(chǎn)在鄭某出售時的合理價格。

再次，一審判決以《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第十九條第二款，認(rèn)定鄭某應(yīng)賠償柯某的損失。該條款系認(rèn)定針對撤銷權(quán)訴訟中認(rèn)定轉(zhuǎn)讓價格是否過低，從而侵害債權(quán)人利益的標(biāo)準(zhǔn)，而非本案中賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，故一審判決以此判處鄭某賠償金額，屬適用法律失當(dāng)，應(yīng)予以糾正。

如前所述，一審法院委托鑒定機(jī)構(gòu)所作出的鑒定結(jié)論程序合法、并無相反的充分證據(jù)予以推翻，應(yīng)予以認(rèn)定該評估價格符合正常、合理的市場行情。

依據(jù)該評估價格，鄭某出售的價格與此相差737300元，此屬于柯某所受到之損失，鄭某應(yīng)予以賠償。因鄭某的過錯，導(dǎo)致柯某合法權(quán)益受損，其采取必要保全措施保障其權(quán)益實現(xiàn)，則保全費亦應(yīng)由鄭某負(fù)擔(dān)。

故最終判決：

鄭某賠償柯某房價損失737300元，保全費用損失5000元。

二、案件分析點評：代理人不當(dāng)履職造成損失需要賠償

本案歷經(jīng)二審終于落幕。司法實踐中，此類糾紛層出不窮。剛看到此案例，崔老師高度懷疑此為崔老師原撰寫的案例，但仔細(xì)閱讀判決書后，確定不是同一案例。

（一）代理人不當(dāng)履職造成損失需要賠償

本案例中，涉及到的法律問題，為受委托人的合理注意義務(wù)，或者代理權(quán)的正當(dāng)履行問題。

關(guān)于此，原《民法總則》與已經(jīng)開始實施的《民法典》的規(guī)定相同，并無變化。

《民法典》第164條規(guī)定，代理人不履行或不完全履行職責(zé)，造成被代理人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。

代理人和相對人惡意串通，損害被代理人合法權(quán)益的，代理人和相對人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

代理，是代理人依據(jù)代理權(quán)，以被代理人的名義，與第三人實施的民事法律行為。但被代理人被授權(quán)后，需要盡到合理的注意義務(wù)。如果濫用代理權(quán)，做出損害被代理人利益的行為，造成損失就需要賠償。

具體到本案，柯某因某種原因，委托鄭某代為管理房產(chǎn)，包括出租、出售等等。

鄭某作為受托人，有義務(wù)像管理自己的房產(chǎn)一樣，在合理范圍內(nèi)，履行代理職責(zé)。

也就是如果鄭某代為出租房產(chǎn)，確定租金應(yīng)在房產(chǎn)所在地段的同類型房產(chǎn)的價格范圍內(nèi)確定；出售房產(chǎn)，也應(yīng)在當(dāng)?shù)厮诘囟瓮愋头慨a(chǎn)的價格范圍之內(nèi)進(jìn)行。

而本案中，當(dāng)?shù)禺?dāng)時的同地段同類型的房產(chǎn)價格為出售價格的三倍，鄭某顯然沒有盡到代理人的合理的注意義務(wù)。法院判決其賠償柯某的全部損失，符合法律的規(guī)定。

（二）如有證據(jù)證明受委托人與購房人惡意串通，可主張房屋買賣合同無效

本案與崔老師撰寫的案例的區(qū)別，在于目前沒有證據(jù)表明，鄭某與購房人存在惡意串通的行為。如果有證據(jù)，柯某可主張鄭某與購房人簽署的房屋買賣合同無效，主張法院判令將房產(chǎn)歸還柯某。

不過，此類案件，受害人通常會懷疑受委托人與購房人惡意串通損害其利益。但在司法實踐中，惡意串通的證據(jù)很難獲得，導(dǎo)致原房主最終無法要回被低價出售的房產(chǎn)，只能接受賠償損失的判決結(jié)果。

三、相關(guān)法律規(guī)定：

《中華人民共和國民法典》

第一百六十四條，代理人不履行或不完全履行職責(zé)，造成被代理人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。

代理人和相對人惡意串通，損害被代理人合法權(quán)益的，代理人和相對人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

四、本案例素材來源于裁判文書網(wǎng)，案例編號：

福建省廈門市中級人民法院（2020）閩02民終4465號民事判決書

崔春霞簡介：

崔春霞，西北政法大學(xué)本科，中國人民大學(xué)法律碩士，本公眾號創(chuàng)始人，訴責(zé)險一姐，保險法律人，創(chuàng)立了訴責(zé)險獨特的全流程閉環(huán)風(fēng)控模式?，F(xiàn)創(chuàng)業(yè)成立法律咨詢公司，向保險公司推廣訴責(zé)險的全流程模式，與保險公司在訴責(zé)險領(lǐng)域以及保險法律服務(wù)領(lǐng)域合作共贏。

歡迎大家加崔老師微信號溝通。微信號：cuichunxia2003