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導(dǎo)讀：債務(wù)人借款時(shí)將房產(chǎn)抵押給債權(quán)人，在還款及抵押期限未屆滿時(shí)，債權(quán)人即將抵押房產(chǎn)以低價(jià)轉(zhuǎn)讓給第三人，并在借款人還清借款時(shí)拒絕歸還抵押房產(chǎn)，借款人應(yīng)如何維護(hù)自己的權(quán)益？以下訴責(zé)險(xiǎn)投保案例為你解讀！

一、案情回顧：

2016年4月，家住天津的黃女士因急需資金周轉(zhuǎn)，經(jīng)人介紹找到對(duì)外宣稱可以辦理抵押借款等業(yè)務(wù)的某投資咨詢公司。在與該公司經(jīng)理劉先生商談后，黃女士與劉先生簽訂了一份借款合同，合同約定黃女士向劉先生借款60萬(wàn)元，借期4個(gè)月，從2016年4月25日至8月24日至。雙方并約定了利息等。

同時(shí)，雙方還簽訂了房產(chǎn)抵押擔(dān)保合同，合同約定黃女士用其名下的位于天津某小區(qū)的房屋一套為借款擔(dān)保，抵押給劉先生，抵押期限同借款期限。

2016年4月某日，雙方在公證處做了委托公證，委托書內(nèi)容為黃女士授權(quán)劉先生作為抵押房屋買賣和相關(guān)事項(xiàng)的委托代理人。

上述借款、抵押合同簽署完成及授權(quán)書公證辦理完畢后，劉先生即將借款金額扣除各種費(fèi)用和利息后的56萬(wàn)元打入黃女士賬戶。借款到期后，黃女士實(shí)際歸還本息合計(jì)72.5萬(wàn)元。

2016年6月，在黃女士不知情的情況下，劉先生與栗先生簽署了房屋買賣合同，以10萬(wàn)元的價(jià)格，將黃女士的房屋轉(zhuǎn)賣給栗先生。

2016年11月，劉先生等人欺騙黃女士及家人，說(shuō)歸還了30萬(wàn)結(jié)清債務(wù)后，即將房屋歸還給黃女士。但當(dāng)黃女士歸還后，栗先生等人仍未歸還房屋。并采取暴力手段強(qiáng)占了黃女士的房屋。

經(jīng)數(shù)次交涉未果，黃女士無(wú)奈以劉先生及栗先生為被告，起訴至法院，請(qǐng)求法院判令二被告的房屋買賣合同無(wú)效，將房屋歸還給黃女士。

黃女生擔(dān)心被告訴訟期間再次轉(zhuǎn)賣訟爭(zhēng)的房產(chǎn)，逃避生效判決的履行，即在起訴同時(shí)向法院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，申請(qǐng)保全訟爭(zhēng)的房產(chǎn)。

根據(jù)法律規(guī)定原告須提供保全擔(dān)保，原告即向我司投保訴責(zé)險(xiǎn)做保全擔(dān)保。我司經(jīng)審查原告的證據(jù)資料后做出承保的決定，為投保人出具訴責(zé)險(xiǎn)保單保函交法院。

二、案件分析點(diǎn)評(píng)：

本案雖為確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效的糾紛案件，但實(shí)際上本案案情復(fù)雜，涉及的法律關(guān)系眾多。本案共涉及借貸合同、抵押擔(dān)保合同、委托代理合同及房屋買賣合同等多重法律關(guān)系。下面逐一分析：

（一）本案的借貸合同分析

黃女生和劉先生雙方經(jīng)協(xié)商一致，簽署了借款合同，并實(shí)際履行，借貸合同合法有效。

借貸合同存在的問(wèn)題為本金及利息的計(jì)算是否合理。本案借貸合同提前扣除了利息及各種費(fèi)用。最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定第27條規(guī)定， 借據(jù)、收據(jù)、欠條等債權(quán)憑證載明的借款金額，一般認(rèn)定為本金。預(yù)先在本金中扣除利息的，人民法院應(yīng)當(dāng)將實(shí)際出借的金額認(rèn)定為本金。

本案黃女士收到的借款金額實(shí)際為提前扣除利息及費(fèi)用后的金額56萬(wàn)元，根據(jù)上述規(guī)定，借款本金為56萬(wàn)元而非60萬(wàn)元，利息的計(jì)算也應(yīng)以此為依據(jù)。

但本案原告黃女士并未提出調(diào)整借貸合同本金及利息的的訴請(qǐng)，根據(jù)民訴法“不告不理”的原則，本案可以不考慮借貸合同數(shù)額的問(wèn)題。

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，在于抵押合同及房屋買賣合同的效力及履行。

（二）本案的抵押合同分析

我國(guó)《擔(dān)保法》第33條規(guī)定，本法所稱抵押，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)本法第三十四條所列財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。

本案中，原告黃女生為了借款，與劉先生經(jīng)協(xié)商一致，簽署了抵押合同，將房產(chǎn)抵押給債權(quán)人被告劉先生。該抵押合同應(yīng)認(rèn)定有效。

根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)應(yīng)在抵押期限屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)。而本案的問(wèn)題在于，抵押期限未滿，債務(wù)未到還款期限，抵押權(quán)人劉先生即處置了抵押財(cái)產(chǎn)，將抵押房產(chǎn)低價(jià)轉(zhuǎn)讓給栗先生。

那么該房屋買賣合同效力又如何？

（三）本案兩被告惡意串通簽署的房屋買賣合同無(wú)效

1、本案兩被告存在惡意串通，損害第三人利益的行為

本案原告黃女士為借款將房產(chǎn)抵押給債權(quán)人劉先生，應(yīng)劉先生要求出具了經(jīng)公證的授權(quán)委托書。根據(jù)抵押合同，劉先生應(yīng)在借款合同及抵押合同到期，原告黃女生逾期未歸還欠款的情形下，方可行使抵押權(quán)。

但本案中債權(quán)人劉先生，在借款及抵押合同未到期的情形下，即以遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)值的價(jià)格將抵押房產(chǎn)出賣給栗先生。劉先生與栗先生簽署的房屋買賣合同，因交易價(jià)格與實(shí)際價(jià)值差距太大，損害了黃女士的利益，符合惡意串通的構(gòu)成要件。

2、本案的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效

我國(guó)《合同法》第52條規(guī)定，惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的合同無(wú)效。

那么，合同無(wú)效后應(yīng)如何處理？

（四）本案的法律后果

《合同法》第58條規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

本案的房屋買賣合同，出賣人和買受人存在惡意串通，損害第三人利益的行為，因此該房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。合同無(wú)效后，被告因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)返還原告，并且應(yīng)賠償原告因此造成的各項(xiàng)損失。也就是劉先生和栗先生應(yīng)將房產(chǎn)歸還給黃女士，并賠償損失。

綜上，原告起訴要求確認(rèn)兩被告惡意串通簽署的房屋買賣合同無(wú)效，起訴兩被告歸還訟爭(zhēng)房產(chǎn)，有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，申請(qǐng)保全訟爭(zhēng)的房產(chǎn)，保全錯(cuò)誤概率低，因此我司做出承保的決定。

三、投保提供資料：

1、起訴狀；2、保全申請(qǐng)書；3、證據(jù)資料：借貸合同、抵押合同、公證書及房屋買賣合同等。

四、附相關(guān)法律規(guī)定

（一）最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定

第二十七條 借據(jù)、收據(jù)、欠條等債權(quán)憑證載明的借款金額，一般認(rèn)定為本金。預(yù)先在本金中扣除利息的，人民法院應(yīng)當(dāng)將實(shí)際出借的金額認(rèn)定為本金。

（二）《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》

第三十三條 本法所稱抵押，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)本法第三十四條所列財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。

前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押物。

第三十四條 下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：

（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；

（二）抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；

（三）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；

（四）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；

（五）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；

（六）依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。

（二）《中華人民共和國(guó)合同法》

第五十二條　有下列情形之一的，合同無(wú)效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;

(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會(huì)公共利益;

(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

第五十八條合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。