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導(dǎo)讀：賣房人與購(gòu)房人簽署房屋買賣合同后，購(gòu)房款項(xiàng)未支付之前，購(gòu)房人因涉嫌刑事犯罪被羈押，導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)履行房屋買賣合同，賣房人應(yīng)如何避免自己的損失擴(kuò)大？以下訴責(zé)險(xiǎn)投保案例告訴你答案。

一、案情回顧：

2012年6月，黃某國(guó)及家人因拆遷獲得位于萍鄉(xiāng)市某路段的商業(yè)房產(chǎn)四套。

2017年8月，黃某國(guó)及家人與董某敏及其丈夫范某強(qiáng)簽訂《不動(dòng)產(chǎn)買賣合同》，約定董某敏及范某強(qiáng)購(gòu)買上述四套房產(chǎn)。合同約定，董某敏及范某強(qiáng)支付10%預(yù)付款后，即辦理過(guò)戶手續(xù)。剩余房款2個(gè)月內(nèi)付清。

合同簽訂后，范某強(qiáng)因病死亡。

因預(yù)付房款并未支付，2017年11月30日，黃某國(guó)及家人與董某敏經(jīng)協(xié)商后又簽署一份《房屋買賣合同補(bǔ)充合同》，進(jìn)一步約定董某敏繼續(xù)購(gòu)買上述房產(chǎn)，但在董某敏未付清全部房款之前，須過(guò)戶時(shí)在房產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)，辦理他項(xiàng)權(quán)證，將房產(chǎn)抵押給黃某國(guó)及家人直至付清購(gòu)房款。

同時(shí)，董某敏為黃某國(guó)及家人出具欠條，載明董某敏欠黃某國(guó)及家人購(gòu)房款530萬(wàn)元，于2018年1月25日前付清，如屆時(shí)無(wú)法付清，董某敏應(yīng)無(wú)條件將四套房產(chǎn)歸還給黃某國(guó)等人。

2017年12月25日，根據(jù)合同約定黃某國(guó)及家人配合辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)，將房屋過(guò)戶至董某敏名下。

但雙方在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，董某敏因涉嫌刑事犯罪被公安刑事拘留。董某敏原計(jì)劃房屋過(guò)戶后以上述房產(chǎn)辦理抵押貸款以支付欠黃某國(guó)等人的購(gòu)房款?，F(xiàn)因其被羈押，辦理房貸已無(wú)可能。但房產(chǎn)已過(guò)戶至其名下，且并未辦理完畢抵押權(quán)設(shè)定手續(xù)。

黃某國(guó)等人擔(dān)心上述房產(chǎn)被過(guò)戶轉(zhuǎn)移，因此無(wú)奈起訴至人民法院，請(qǐng)求法院判令雙方解除合同，將房產(chǎn)歸還原告等。

為防止被告訴訟期間轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避生效判決的履行，原告即在起訴同時(shí)向法院提出財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，請(qǐng)求保全訟爭(zhēng)的上述房產(chǎn)或被告的賬戶。

根據(jù)法律規(guī)定原告須提供保全擔(dān)保，原告即向保險(xiǎn)公司投保訴責(zé)險(xiǎn)做保全擔(dān)保。保險(xiǎn)公司經(jīng)審查原告的證據(jù)資料后做出承保的決定，為原告出具訴責(zé)險(xiǎn)保單保函交法院。

二、案件分析點(diǎn)評(píng):

本案系房屋買賣合同糾紛案件。

本案中，原被告經(jīng)協(xié)商一致簽署房屋買賣合同及補(bǔ)充合同，合同內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同依法有效，雙方均應(yīng)按合同約定履行。

但為什么在辦理房屋過(guò)戶后，出賣方又提起訴訟請(qǐng)求法院判令雙方解除合同呢？原告的訴請(qǐng)有沒(méi)有依據(jù)？能不能得到支持？

本案涉及我國(guó)《合同法》上規(guī)定的單方解除合同的預(yù)期違約制度。我國(guó)《合同法》第94條第2款規(guī)定，在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的，當(dāng)事人可以解除合同。本條就是關(guān)于合同預(yù)期違約單方解除合同的相關(guān)規(guī)定。

預(yù)期違約，又稱先期違約，期前違約，根據(jù)通常說(shuō)法，是指合同的履行期限到來(lái)之前，一方當(dāng)事人向?qū)Ψ疆?dāng)事人明確提出自己已經(jīng)不能履行合同的義務(wù)，或者以自己的行為明確表示不履行合同義務(wù)。

第一種為明示預(yù)期違約，或稱預(yù)期拒絕履行，即債務(wù)人明確表示的合同不能履行；第二種為默示預(yù)期違約，或稱預(yù)期不能履行，指?jìng)鶆?wù)人并未明確表示，但以自己的行為表示不履行合同。如債務(wù)人的經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化，喪失商業(yè)信譽(yù)等。

本案中，原告與被告的丈夫及被告簽署房屋買賣合同，被告的丈夫去世后，原告又與被告簽署補(bǔ)充合同，該一系列合同均合法有效。根據(jù)補(bǔ)充合同約定被告應(yīng)在2018年1月20日前支付購(gòu)房款530萬(wàn)元，否則應(yīng)歸還原告4套房產(chǎn)。

但在合同履行過(guò)程中，被告因涉嫌刑事犯罪被公安羈押。因被告被限制人身自由已難以籌措資金，于2018年1月20日支付房屋欠款530萬(wàn)元已不可能，即被告已預(yù)期違約，預(yù)期不能履行合同。

原告為避免自身的損失進(jìn)一步擴(kuò)大，根據(jù)《合同法》第94條第2款請(qǐng)求解除合同，原告的訴請(qǐng)有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)。申請(qǐng)保全被告名下的訟爭(zhēng)房產(chǎn)或賬戶，保全錯(cuò)誤及造成損失的概率低，因此我司作出承保的決定。

三、投保提供資料:

1、起訴狀；2、保全申請(qǐng)書；3、證據(jù)資料：房屋買賣合同、補(bǔ)充協(xié)議、支付收據(jù)、轉(zhuǎn)賬記錄及房屋所有權(quán)證等。

四、附相關(guān)法律規(guī)定

《中華人民共和國(guó)合同法》

第九十四條　有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

第一百零八條　當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。