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一路潛行，保險帝國的地產(chǎn)版圖悄無聲息的在擴張。最近，保險公司與地產(chǎn)公司的一則聯(lián)姻，再次引起重重漣漪。

9月9日晚，陽光城發(fā)布公告，該公司第二大股東上海嘉聞通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓13.53%的股權(quán)，受讓者泰康人壽、泰康養(yǎng)老分別受讓8.53%、5%股權(quán)。加之同為泰康保險集團成員的泰康資產(chǎn)此前通過資管產(chǎn)品持有0.07%的股權(quán)、以及泰康人壽持有的0.006%股權(quán)。泰康系3家公司合計持股達到13.61%，一舉成為陽光城第三大股東。

本次轉(zhuǎn)讓股價為每股6.09元，合計轉(zhuǎn)讓價款為33.78億元。

又一家保險機構(gòu)成為地產(chǎn)公司的股東，險資愛地產(chǎn)淵源已久。

此前，包括中國平安、安邦保險、中國人壽、前海人壽、太平洋保險在內(nèi)的十余家險企紛紛入股房企，泰康在此次入股陽光城之前也曾舉牌保利和北辰實業(yè)。

不過，這次在泰康入股陽光城，是地產(chǎn)行業(yè)在“三條紅線”監(jiān)管指導(dǎo)下第一家引入戰(zhàn)略投資者的。

天下熙熙皆為利，熙熙攘攘皆為利往。入股的背后還有對賭協(xié)議。對賭協(xié)議的遠方是盈利的訴求。

陽光城+泰康，星球保lab愿兩家機構(gòu)的合作未來是星辰和大海。

拋開表面看本質(zhì)：近千億元的“對賭協(xié)議”

“公司第一大股東仍為福建陽光集團有限公司 （下稱“陽光集團”），其與一致行動人持股比例為43.98%”

值得注意的是，陽光集團做出了長達十年的業(yè)績對賭承諾：2020年-2024年陽光城的歸母凈利潤年復(fù)合增長不低于15%，且五年累計歸母凈利潤不低于340.59億元；2025年-2029年，陽光城歸母凈利潤總額為601.64億元，十年承諾總額高達942.23億元。如果陽光城未達對賭目標，差額部分由陽光集團補足。

陽光城表示，控股股東向泰康人壽及泰康養(yǎng)老提供各項承諾，是為了彰顯誠意，促進公司與泰康方面資源協(xié)同。控股股東還承諾，如果沒有與泰康方面協(xié)商一致，不會減持公司股份；達成一致情況下，泰康方面有優(yōu)先購買權(quán)。

陽光城稱，這次合作優(yōu)化了公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)以及治理水平，增強了公司資源整合及獲取能力，有助于公司拓寬項目合作渠道，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、資金成本、主體信用，提升市場認可度。

股份轉(zhuǎn)讓成功之后，泰康人壽及泰康養(yǎng)老有權(quán)提名兩名董事候選人進入陽光城董事會，董事會總?cè)藬?shù)調(diào)整為12人，泰康人壽及泰康養(yǎng)老方面占總數(shù)的六分之一。

未來，陽光城需保證每年至少進行一次現(xiàn)金分紅，分紅金額不得少于可分配利潤的30%。

破冰之后挖內(nèi)核：“三道紅線”下的聯(lián)姻

早些年，陽光城經(jīng)歷了一輪高速的發(fā)展，伴隨著規(guī)模的增長，負債率攀升，財務(wù)拉響警報。陽光城希望找到一位好的戰(zhàn)略投資人，以幫助財務(wù)面的改善。

陽光城的高管不止一次在業(yè)績會上提起“引戰(zhàn)”一事。兩年半前，陽光城集團執(zhí)行副總裁吳建斌就曾明確表示，陽光城有意吸引一些戰(zhàn)略投資者加盟，這些戰(zhàn)略投資者須是與陽光城在業(yè)務(wù)上具有協(xié)同、互補效應(yīng)，他相信，通過“引戰(zhàn)”，陽光城的負債率水平會得到改善。

然而，過去兩年半，陽光城的“引戰(zhàn)”愿望未能實現(xiàn)，負債仍然較高。根據(jù)其歷年年報，2017年至2020年上半年，陽光城剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率的改善程度有限，由2017年年末的82.3%下降至77.62%，降幅僅4.68%；凈負債率方面雖有明顯的下降，但到今年上半年，其凈負債率為115%，仍處于高位。

8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行在北京召開“重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會”，傳達了重點房企融資新要求：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%，凈負債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不小于1。

根據(jù)網(wǎng)上流傳的信息，監(jiān)管層還將根據(jù)“越線”的數(shù)量，將房企分為“紅橙黃綠”四檔，并以此決定其融資時有息負債的上限。其中，未“越線”的綠色檔房企，有息負債年增速上限為15%；黃色（一個指標越線）和橙色（兩個指標越線）的房企，年增速上限為10%和5%；紅色（三個指標均越線）檔房企不能新增有息債務(wù)。

據(jù)此作為標準，陽光城剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率及凈負債率均高于70%和100%“紅線”，位于“紅、橙、黃、綠”四擋中“橙”檔?；诖?，今年的年度業(yè)績會上，陽光城執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌再一次強調(diào)，股權(quán)投資引戰(zhàn)是陽光城今年的重要目標。

現(xiàn)在，如愿以償。

幕后的故事：險資多么愛地產(chǎn)？

保險機構(gòu)入股地產(chǎn)，并不新鮮，今年以來甚至加碼配置。

此前，招商蛇口公告稱，招商蛇口擬以發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債及支付現(xiàn)金的方式購買南油集團24%股權(quán)并向戰(zhàn)略投資者非公開發(fā)行股份募集配套資金。平安資管接受平安人壽委托，以平安人壽的保險資金全額認購招商蛇口本次募集配套資金非公開發(fā)行的股份，發(fā)行完成后平安人壽將成為招商蛇口股東。

此前，“房企+險資”的合作模式愈發(fā)普遍。如中國平安已成為華夏幸福、碧桂園、中國金茂等房企的第二大股東，旭輝和萬科也分別引入平安保險和安邦保險作為公司的前十股東。此次入股陽光城的泰康人壽也早在2016年以60億元的認購價成為保利地產(chǎn)的第二大股東。

險資為何頻頻入股地產(chǎn)？

其實，去年起，監(jiān)管明顯對險資的地位和投資渠道給予了放松，這也使得很多險資愿意投資地產(chǎn)股。就今年來說，整個宏觀經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)面臨沖擊，類似持股，也還是因為看好房地產(chǎn)市場和企業(yè)。

對于地產(chǎn)公司來說，引入險資不僅能緩解短期資金壓力，同時也利好企業(yè)的長期融資，通過與金融資本相結(jié)合，獲得低成本資金。