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住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)工作要求

1.公正、客觀性要求

在住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)的工作要求中，最重要的就是公正、客觀性要求。對于一個住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)而言，它必須保證是公證的、第三方的，如果它屬于任何一方，都會影響到它的職責。如果住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)是受雇于開發(fā)商，它就會受到開發(fā)商的約束。通常情況下，當開發(fā)商想要保證住宅質(zhì)量的時候，這種委托是沒有問題的，但是，當開發(fā)商權(quán)衡時間成本和房屋質(zhì)量等可能造成的損失后，急于求成，選擇趕工期，把房屋質(zhì)量放在第二位的時候，受雇于開發(fā)商的住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)就會無法提出任何反對意見，其對質(zhì)量管控的作用也就蕩然無存。因此，住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)必須要獨立于工程建設(shè)各方主體。這種獨立性、公正性的要求一般是通過法律途徑來實現(xiàn)的。如在法國，通過立法途徑，明確規(guī)定住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)的人員不得從事質(zhì)量檢查以外的其他建筑相關(guān)職業(yè)，以此保持其第三方的客觀公正地位。我國目前還沒有明確的關(guān)于住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)的法律，這也就是說，住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)的犯錯成本幾乎為零。這在無形中增加了住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)為追求短期利益放棄獨立性的可能。

2.專業(yè)知識要求

第二個工作要求是專業(yè)知識的要求。住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)的人員必須具備相應(yīng)的專業(yè)知識，住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)之所以能夠成為住宅建筑工程質(zhì)量保險的參與主體，原因就在于保險公司缺乏專業(yè)知識，所以，才會把檢查工作委托給具備專業(yè)知識的住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)。具備相應(yīng)的專業(yè)知識，這是住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)的基本要求。還以房屋保險制度相對豐富的法國為例，在法國，住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)的從業(yè)人員要求具有很強的技術(shù)水平、技術(shù)力量和豐富的工程經(jīng)驗。可以想象，住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)人員的專業(yè)知識如果沒有達標，那么它怎么有能力出具正確的檢查報告，又怎么可以幫助保險公司確定差異化費率和規(guī)避過度賠償?shù)娘L險?又怎么幫助消費者掌握對稱的信息，做出相對科學的購買決策呢？

對于我國而言，目前我國社會的誠信體系較為不成熟。房屋質(zhì)量建造水平對比美國、日本等發(fā)達國家還存在著不小的差距。所以，這更要求我們要選擇專業(yè)素質(zhì)過硬的人員，從而才能真正地幫助提高房屋質(zhì)量。另外，要看到關(guān)于專業(yè)知識的培養(yǎng)，我們不能只局限于國內(nèi)，我國開展住宅建筑工程質(zhì)量保險制度不過是近10年的事情，而在西方國家已經(jīng)有了上百年的時間，這要求我們要向優(yōu)秀的國家學習相關(guān)專業(yè)知識、引進先進設(shè)備，甚至還要向國外優(yōu)秀的住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)學習管理經(jīng)驗等，推動理念進步，只有這樣，才能推動質(zhì)量檢查工作的順利開展。

3.住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)的資質(zhì)要求

住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)的建立必須符合一定的資質(zhì)。首先，是所有行業(yè)的普遍要求，那就是，必須要有合格數(shù)量的專業(yè)工程檢查人員、合格的檢測設(shè)備，要有固定的辦公場所和一定的資金來承擔意外風險。第二，由于住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)的專業(yè)性較強，所以，對于住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)應(yīng)有一定的考核機制，確保他們有能力進行質(zhì)量檢查工作，并嚴格頒發(fā)行業(yè)準入資格證。第三，工程管理知識是不斷發(fā)展與時俱進的，這要求對于質(zhì)量檢查機構(gòu)的考核不應(yīng)該只是一次性的，應(yīng)該采取周期考核的方法，如每3-5年要復(fù)核專業(yè)知識，要確保從業(yè)人員的知識能夠隨著時代的發(fā)展，不斷進步。

4.住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)的責任保險要求

住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)的建立還必須有責任保險的要求。所謂責任保險，就是保險人在履行了對被保險人賠付之后有權(quán)向義務(wù)人(責任人)進行責任追償，由此將義務(wù)人違約責任后果移轉(zhuǎn)至義務(wù)人自身，從根本上遏制義務(wù)人的任何主觀違約企圖。在住宅建筑工程質(zhì)量保驗中，責任主體主要有勘察、設(shè)計、監(jiān)理、開發(fā)商、承包商這五個。也就是說，當業(yè)主發(fā)現(xiàn)并非是由于自身的原因造成住宅建筑工程質(zhì)量出現(xiàn)問題的時候，要由這五個主體的一個或多個承擔相應(yīng)的責任。同時，值得注意的是，由于住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)貫穿整個房屋建設(shè)的始終，它負有監(jiān)督五個主體正確開展工作的責任。因此，住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)也應(yīng)該作為一個責任主體。住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)的工作是否執(zhí)行到位，不但會影響到其他五個主體的工作，也會影響消費者的購買決策，如果住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)提供的是錯誤的質(zhì)量信息，那么保險公司就無法制定與真實情況相適應(yīng)的保單，消費者的購買決策也可能會被誤導。因此，住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)必須要具備責任保險要求。

住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)工作內(nèi)容

正如我們一再重復(fù)的，住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)的工作貫穿了從方案設(shè)計、選址勘察到房屋設(shè)計及施工管理，甚至是施工完成后的后期維修、防水等全過程。它不再是我們通常認知的僅僅是施工過程的管理，它是一個事前、事中、事后全過程的檢查管理方法。

1、制定項目質(zhì)量風險控制計劃

住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)的第一步工作就是對整個項目進行風險分析。從房屋建設(shè)項目開始立項的時候，住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)就必須對項目的可行性、項目在建設(shè)中可能遇到的難點、項目中容易出現(xiàn)的問題、項目必不可少的文件等進行檢查，并據(jù)寫出風險評估報告。

住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)根據(jù)它對項目的風險評估，可以確定出在項目推進過程中，哪些是項目執(zhí)行過程中需要格外關(guān)注的重點，哪些是項目執(zhí)行中容易忽視的點，從而根據(jù)這些具體狀況，制定抽查、現(xiàn)場檢查、文件檢查等不同的檢查方式，如在項目執(zhí)行中，難度較大的階段和容易出錯的階段，住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)就應(yīng)該采取傳統(tǒng)的現(xiàn)場督查的方式，監(jiān)督項目的正確運行。對于那些相對較容易執(zhí)行，出錯率較低的階段，可以采取抽查的方式，這樣，不但可以監(jiān)督項目的運行，還可以節(jié)省人力開支，提高效率。

2、勘察、設(shè)計檢查

制定完風險分析報告后，緊接著要對項目的選址進行實地的勘察和相關(guān)文件的檢查。首先是對項目選址進行實地勘察，由于房地產(chǎn)是地上附著物，地質(zhì)的不同狀況很大程度上會影響到工程項目的建造。如沙質(zhì)土地就不適合建高層建筑。然后要對所有項目勘察報告進行檢查，確保信息完備，避免遺漏信息。

設(shè)計檢查的工作原本屬于施工圖審查機構(gòu)，它的主要任務(wù)就是根據(jù)國家的標準規(guī)范等對施工圖進行審查，其目的是保證設(shè)計規(guī)范質(zhì)量。但是，施工圖審查機構(gòu)的審查工作僅僅只是在項目施工前的審查，它無法保證項目開始建設(shè)后，施工單位按照設(shè)計圖紙進行施工，與之不同的是，住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)的全過程管理可有效避免這種狀況，因此，也應(yīng)由質(zhì)量檢查機構(gòu)來負責對設(shè)計文件的檢查，包括建筑基礎(chǔ)設(shè)計與地基的適應(yīng)性，建筑結(jié)構(gòu)體系，建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)造是否滿足規(guī)范要求等。

3、建筑施工質(zhì)量檢查

從我國目前的工程管理現(xiàn)狀來看，工程監(jiān)理公司是工程質(zhì)量控制的重要環(huán)節(jié)，建筑施工的質(zhì)量檢查工作一般而言，都是由監(jiān)理負責的。正如前文所提到的，工程監(jiān)理公司作為開發(fā)商的委托人，對工程質(zhì)量進行監(jiān)督控制，在開發(fā)商把房屋質(zhì)量的優(yōu)先級列在最前的時候，監(jiān)理的功能就能得到發(fā)揮，保證施工質(zhì)量。但是，由于中國房地產(chǎn)市場剛剛發(fā)展20年時間，開發(fā)商的行為并不規(guī)范，在房價飛漲的今天，大部分開發(fā)商出于貸款利息、房地產(chǎn)市場火熱的影響，主要目標就是要盡量縮短工期，讓房屋提前上市，迅速回籠資金，獲取利潤。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)商很少會把房屋質(zhì)量放在第一優(yōu)先級上，因此，受雇于開發(fā)商的監(jiān)理實際監(jiān)督功能蕩然無存，因此，工程監(jiān)理公司仍舊作為建筑施工現(xiàn)場的質(zhì)量管控機構(gòu)并不合適。而住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)一般是由保險公司委派的，通常來說，他們并不歸屬于房地產(chǎn)項目的五個主體的任何一個，他們具有客觀、公正性。住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)應(yīng)當充當工程監(jiān)理的角色，對施工現(xiàn)場的施工單位進行監(jiān)督，確保施工單位按照設(shè)計圖紙進行施工，確保施工單位的工序正常，對不符合設(shè)計規(guī)范的操作進行修改等。

4、竣工一年后的質(zhì)量檢查

這一點是與以前所有工程質(zhì)量管控機構(gòu)最大的不同，由于住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)的檢查是針對房屋建設(shè)全過程的，因此其還包括了在項目工程竣工一年后又對房屋質(zhì)量的再次檢查，其主要內(nèi)容包括，在竣工驗收時，查驗出來的相關(guān)問題是否已經(jīng)整改，對于已經(jīng)整改過的問題，是否重復(fù)出現(xiàn)，有沒有新的質(zhì)量問題出現(xiàn)。另外，對于房屋防水功能的檢查也是竣工一年后檢查的主要內(nèi)容。

5、質(zhì)量檢查報告的分類

質(zhì)量檢查報告是住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)檢查的主要成果，其應(yīng)該具有統(tǒng)一的報告格式、完備的基本信息等，完善的質(zhì)量檢查報告能夠為保險公司制定差異化費率提供巨大的幫助，也能夠讓普通購房消費者在買房時對房屋基本信息有更加透徹的了解。如上文所述，根據(jù)質(zhì)量檢查的不同階段和不同任務(wù)，可以把質(zhì)量報告分為A、B、C三類。

A類檢查報告，即第一階段的質(zhì)量檢查報告。主要內(nèi)容就是在項目施工前對于項目的風險分析和對于項目的勘察和設(shè)計報告。這類檢查報告的主要功能是確定項目的可操作性，確定住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)的工作計劃和安排，以及為保險公司制定差異化費率提供初步的背景依據(jù)。在項目施工前，可以分為項目初檢報告和風險分析報告，其主要內(nèi)容是對工程以及工程各方作簡要評價的初步報告，這類檢查報告可以作為保險公司制定差異化費率的初步依據(jù)。這類檢查報告的主要目標是為了在施工前驗證項目的合理性和控制項目的風險。

B類檢查報告，即第二階段的質(zhì)量檢查報告。其主要內(nèi)容就是在項目施工過程中對項目施工的具體情況的記錄描述和分析。根據(jù)它的檢查內(nèi)容，可以簡單地分為地面情況的檢查和附著建筑物情況的檢查。這類檢查報告能夠?qū)ΜF(xiàn)場施工起到良好的督促作用，也為以后的工程質(zhì)量責任保險提供了良好的依據(jù)。這類檢查報告的出具說明現(xiàn)場施工已經(jīng)通過了房屋質(zhì)量檢查機構(gòu)的驗收，它并不是一個評估性的報告，而是，只有工程竣工合格達標后，房屋質(zhì)量檢查機構(gòu)才能同意施工竣工，也才能出具這份報告。發(fā)生時間主要是項目施工過程中，施工過程檢查報告根據(jù)檢查內(nèi)容可分為關(guān)于地面基礎(chǔ)及附屬結(jié)構(gòu)工程報告、關(guān)于主體結(jié)構(gòu)工程報告、關(guān)于建筑外墻及外墻涂層報告、關(guān)于屋頂支架及防水設(shè)施報告以及工程竣工后出具的最終報告，這些報告只有在各階段工程達到質(zhì)量檢查機構(gòu)的技術(shù)要求并完工后才可以出具。

C類檢查報告，即第三階段也就是最后一個階段的住宅建筑工程質(zhì)量檢查報告。其發(fā)生的時間是在竣工一年之后，主要內(nèi)容是針對住宅建筑工程質(zhì)量問題的質(zhì)量整改情況、房屋一年后的現(xiàn)狀，以及對房屋的防水功能作一評估說明。

住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)委托方式

正如前文中所說，國外的住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)已經(jīng)成立了過百年時間，運作經(jīng)驗豐富、行業(yè)規(guī)范合理。在引入國外的住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)之前，追根源，先來了解一下國外的住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)的委托方式。

第一種是業(yè)主委托成立的方式。這種住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)的成立方式是最普遍的，正如前文所說，在法國，有9%的房屋質(zhì)量檢查機構(gòu)都是受業(yè)主委托成立的，檢查機構(gòu)受業(yè)主的委托，由業(yè)主支付質(zhì)量檢查費，而保險公司則只負責對住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)的確認權(quán)。業(yè)主委托的方式在西方國家的順利推行，與西方國家的獨特情況有關(guān)。西方有其獨特的土地制度背景，在土地私有制的情況下，業(yè)主作為唯一的投資方，對房屋的設(shè)計、施工具有絕對的控制權(quán)，而且，國外的大部分私人住宅都是獨棟建筑，方便委托質(zhì)量檢查機構(gòu)為其檢查監(jiān)督質(zhì)量。住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)通過與業(yè)主建立委托合同關(guān)系，便于質(zhì)量檢查機構(gòu)借助業(yè)主的投資者地位來開展質(zhì)量檢查服務(wù)，更方便對設(shè)計、施工等相關(guān)各方進行質(zhì)量檢查和提出整改意見。

誠然，這種委托方式能夠保證住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)的獨立性，但是，這種成立方式在我國卻不太可能。中國的城市建筑一般為高層住宅公寓，居民只有土地的使用權(quán)，而沒有土地的所有權(quán)，因此，一幢大樓的業(yè)主有幾百甚至上千戶，無論是哪個單獨的業(yè)主，都沒有對設(shè)計、施工的絕對控制權(quán)，也不是唯一的投資者。另外，即使是在郊區(qū)等唯一投資者的情況下，也會滋生出許多問題。例如，當業(yè)主為了及時住進新房或者要求采用并不合適的建筑材料的時候，或者提出并不符合規(guī)范的設(shè)計要求的時候，質(zhì)量檢查機構(gòu)就會陷入進退兩難的境地。一方面是，獨立、客觀性，保證房屋質(zhì)量的宗旨，一方面是接受業(yè)主的出資委托，不同意的話，可能就會遭到罷免。

第二種委托方式跟我國現(xiàn)行的方式基本一樣，由開發(fā)商負責委托住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)，這與我國目前的開發(fā)商委托監(jiān)理公司監(jiān)督工程質(zhì)量的行為是一樣的，這種情況，在國外一般較少，但是，在國內(nèi)基本都采用這種方式。這種檢查方式的優(yōu)點是，開發(fā)商資金等各方面實力雄厚，使得質(zhì)量檢查機構(gòu)在房屋建設(shè)中的活語權(quán)更足。但是，這種委托方式的缺點也是顯而易見的，開發(fā)商往往面臨著工期和質(zhì)量的選擇，許多開發(fā)商為了能讓房屋提前上市，迅速回籠資金(晚一天上市，開發(fā)商需要償還的利息就越多)，很多時候會放棄房屋的質(zhì)量。這時候，住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)也會出現(xiàn)剛才提到的進退兩難的局面。住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)一方面從開發(fā)商那里取費，另一方面又要檢查總承包商的不規(guī)范行為，檢查出問題后，如果總承包商不肯改，就會面臨困境，非常公正地寫入報告就會面臨總承包商不肯付監(jiān)督費的風險，而如果不公正的對質(zhì)量問題視而不見，就會喪失質(zhì)量檢查機構(gòu)的獨立性和公正性。所以，這種委托方式也并不適合我國。

第三種委托方式，是由住宅建筑工程質(zhì)量保險的主體一保險公司負責委托質(zhì)量檢查機構(gòu)檢查房屋質(zhì)量。這種委托方式，雖然在一定程度上增加了保險公司的財政負擔，但是，因為保險公司與工程建設(shè)的五個主體之間沒有直接的利益聯(lián)系，這也就能夠確保質(zhì)量檢查機構(gòu)的獨立性與客觀性，能夠站在公正客觀的角度順利對房屋質(zhì)量進行檢查，井提出相應(yīng)建議。

這種委托方式確保了住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)的工作目標不再是獲取業(yè)主的滿意或者是開發(fā)商的滿意，而是獲取保險公司的滿意。而保險公司的要求就是公正客觀地反映房屋質(zhì)量實際狀況，從而為制定保單提供真實依據(jù)。當住宅建筑工程質(zhì)量檢查機構(gòu)是受到保險公司的委托而不是開發(fā)商或者業(yè)主的委托的時候，其工作的目標就是獲得保險公司的滿意，即公正客觀地看待房屋質(zhì)量。這種委托方式，對于我國新生的質(zhì)量檢查機構(gòu)的健康成長來說是極其重要的。但是，值得注意的是，關(guān)于委托檢查機構(gòu)的服務(wù)費應(yīng)該是從收取的保費中獲取，還是采用其他方式，都有待在現(xiàn)實實踐繼續(xù)論證。