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設立住宅建筑工程質量檢查機構的必要性

住宅建筑工程質量檢查機構

住宅建筑工程質量檢查是住宅建筑質量保險系統(tǒng)的必要組成部分，從法國、西班牙等住宅質量保險制度比較完善的國家來看，這項工作一般是由獨立于設計和施工的第三方建筑工程質量檢查機構實施，該機構主要工作內容是針對每個建筑工程的特點，對工程進行全過程質量風險控。

第三方住宅建筑工程質量檢查機構，對于房屋質量的把控是縱貫房屋建設的全過程的檢查。其工作內容從房屋的草圖設計到房屋的主體結構設計，從建筑的用料安全到施工現場的巡視檢查，從房屋施工完成的監(jiān)督到房屋使用一年后的防水檢查，而且，每一個檢查階段，都要出具相應的評估報告，以達到對房屋質量風險控制的目的。這些住宅建筑工程質量檢查機構作為獨立、客觀的第三方機構，它們的介入不但能給原本并不是特別專業(yè)的保險公司提供專業(yè)知識，更能為住宅建筑工程質量保險的差異化費率的制定提供依據，從而能夠在一定程度上避免房屋建筑各主體之間的意見分歧。

作為保障住宅建筑工程質量保險制度順利開展的一把利器，住宅建筑工程質量保險機構在國外已經發(fā)展了近百年的時間。住宅建筑工程質量保險制度發(fā)展比較完善的國家，如法國、西班牙等，它們一般是發(fā)達的資本主義國家，由于它們的市場經濟較為成熟，社會分工比較細致，基本都已經具備了較為完善的第三方住宅建筑工程質量檢查機構。這些第三方質量檢查機構的建立，有些是通過立法強制要求建立的，如法國，其通過《斯比那塔法》確定了工程質量控制機構的法律地位，規(guī)定必須強制檢查的房屋為全部房屋建筑工程的20%以上，而這些強制檢查的房屋則必須要通過第三方住宅建筑工程質量檢查機構來檢查，并出具相關報告?zhèn)浒浮６行﹪?，如西班牙，雖然沒有通過立法強制要求必須檢查房屋質量狀況。但是，西班牙的保險公司會要求住宅建筑工程質量檢查機構介入并據此檢查并據此制定差異化費率，沒有這些檢查機構的審核通過，是不予提供保險的。

住宅建筑工程質量檢查機構設立背景

在說明住宅建筑工程質量檢查機構設立的原因之前，先簡單談一談我國目前住宅建筑工程質量保險的實際狀況。首先，需要明確的是，我國目前實行的是非強制性的住宅建筑工程質量保險制度，這與法國、西班牙等國家的十年強制保險不同，而且，投保人群在所有購房人群中只占極少的一部分。另一方面，由于我國保險從業(yè)者專業(yè)能力等因素的限制，保險公司從業(yè)人員缺乏對房屋工程建設全過程的掌握，而且也缺乏對于從房屋設計到房屋結構再到房屋漏水滲水等局部重點問題的深度研究，這導致保驗公司難以準確評估投保工程的實際質量狀況，容易產生較大的投資風險，如騙保費現象等，因此，保險公司對于開展房屋質量保險項目也并不熱衷。以2012年的中國財產保險市場不同類型保險的保費占比為例，我國財產保險市場總的保費規(guī)模為5331億元，而以房屋質量保險為代表的家庭財產保險保費規(guī)模僅僅只有28.47億元，保費只占0.53%。與之形成鮮明對比的是，在發(fā)達國家，家庭財產的投保率平均在70%以上，美國的家庭財產保險投保率甚至高達95%。房屋作為價值量如此之大的產品，一般來況，是一個家庭最重要的財產，按常理來說，應該受到投保人群的極度重視。但是，從目前中國的保險市場來看，以房屋質量保險為代表的財產保險卻受到了冷遇。這些現象說明我國房屋質量保險的推廣效果并不理想，房屋質量保險的效果并不明顯。

是中國的住宅質量狀況較好，民眾并不為房屋質量問聰感到擔心嗎?事實并非如此。實際上，近些年來，無論是那些關系到百姓民生的保障房、安置房建設，還是一些知名開發(fā)商的優(yōu)質樓盤項目都屢屢出現嚴重的質量問題，這些質量問題已經對于一些民眾的生活造成了重大影響，甚至在某些極端情況下，威脅到了他們的生命安全，因此，民眾實際上迫切需要房屋質量能夠迅速得到改善。從制度層面來講，首當其沖的就是住宅建筑工程質量保險制度的無力的指責。作為本應該對房屋質量起到風險控制、提高房屋質量的住宅建筑工程質量保險而言，其并沒有起到應有的效果，風險控制能力十分有限。

除了住宅建筑工程質量保險的風險控制能力有限之外，其他住宅建筑質量控制主體也存在著不同程度的問題。如當前工程質量管理體制下的監(jiān)理單位雖具有第三方檢測相關技術能力，但是由于其接受建設方的委托和授權為其提供工程技術服務，并不是真正意義上的第三方，也就喪失了作為住宅建筑工程質量監(jiān)控主體的公正性和獨立性。另外，工程監(jiān)理采用現場直接監(jiān)督的方法，也易產生與施工方勾結的現象，這些問題使得除住宅建筑工程質量檢查機構之外的住宅質量監(jiān)控機構也未能起到應有的作用。

我國急需設立住宅建筑工程質量檢查機構

我國急需建立住宅建筑工程質量檢查機構，原因主要有以下四種：

首先，保險公司專業(yè)知識的缺乏。住宅建筑工程質量保險，雖然具有控制房屋質量的作用，但是，從其本質上來說，仍然是一種保險險種。所以，推出住宅建筑工程質量保險的主體應當是保險公司，因此，保險公司就應該根據所檢查住宅建筑的實際質量狀況，提供與之相適應的保單。但是，對于保險公司的員工而言，他們的專業(yè)通常是金融、會計等和財務相關的領域，缺乏專門的工程質量管理知識。如果是由他們親自對房屋質量進行檢查，那么他們的檢查結果可能在很大程度上都是片面的、不準確的，這樣也就不能保證住宅建筑工程質量保險的公平與合理性，甚至，在一定情況下，還會出現某些投保人利用保險公司人員專業(yè)知識的缺乏，對房屋保險過量索賠。所以，保險公司需要第三方住宅建筑工程質量檢查機構，通過專業(yè)的團隊人員，運用科學的設備和方法檢查房屋質量的實際狀況，并提供相對應的質量檢查報告，從而制定與房屋實際質量狀況相適應的保單。

第二，住宅建筑工程質量檢查機構可以幫助消費者科學決策。信息不對稱是市場經濟中市場失靈的重要表現，在市場經濟活動中，交易雙方對有關信息的掌握是有差異的；掌握信息比較充分的人員，往往處于比較有利的地位，而信息貧乏的人員，則處于比較不利的地位，在房屋交易領域同樣也存在這個問題。當消費者去購買房子的時候，他們跟開發(fā)商相比，信息是不對稱的，從目前中國的房屋銷售模式來看，消費者并沒有參與到房屋的設計、選址、建造、用料等過程中，這些相關信息通常來說只有開發(fā)商才能掌握。這種不對稱的信息在很大程度上導致消費者并不能買到稱心如意的房子，但是，第三方住宅建筑工程質量檢查機構的出現可以在很大程度上改變這種信息不對稱，由于房屋質量檢查機構對房屋建筑進行全過程的監(jiān)控檢查，他們對房屋的勘察、設計到實際建造過程中遇到的問題都一清二楚，因此，住宅建筑工程質量檢查機構可以改善信息不對稱現象，幫助消費者更科學的做出購買決策。從另一方面來講，由于消費者也能掌握到房屋建設的全過程，這對于開發(fā)商實際上是一種無形的約束，督促開發(fā)商改掉偷工減料、粗糙施工、設計不規(guī)范等問題，在一定程度上能夠起到推動住宅建筑質量進步的作用。

第三，政府監(jiān)管工作的頻繁失位要求住宅建筑工程質量檢查機構承擔更多的責任。目前我國正處于經濟高速發(fā)展、城鎮(zhèn)化加速的階段，有著數量極為龐大的新建、在建工程。以北京市為例，其在建、新建工程同時可以達到幾百處。但是，與龐大的工程項目數相對應的是，政府相關監(jiān)管機構的人員的缺乏，一個市政府是不可能雇幾百乃至上千人的隊伍來專門負責監(jiān)督工程質量的，這是政府的財政收入所不能允許的。于是，這些相關建筑質量監(jiān)督機構通常會要求開發(fā)商實行一戶一驗的自檢方法，然后再對這些工程用抽檢的方法作簡單的檢查。

在這種與民生息息相關的行業(yè)，任何一個項目的質量問題都可能引發(fā)難以想象的后果，所以，抽檢的方法其實并不可取。另外，即使是抽檢，也存在著許多違規(guī)作弊現象。比如，很多開發(fā)商會提前獲知監(jiān)管機構的抽查信息，做好表面工程以應付抽檢等。而政府監(jiān)管的失位，可以通過充分發(fā)揮廣大的民間力量，引入另一個市場主體一第三方住宅建筑工程質量檢查機構來改善。第三方住宅建筑工程質量檢查機構可以通過接受政府委托的方式，來對房屋建造的全過程進行監(jiān)督檢查。

第四，質量成為影響房屋價值量的重要因素，毫無疑問，影響房屋價值量的最重要的因素是房屋的區(qū)位。香港首富、著名實業(yè)大享李嘉誠曾經說過：“決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段”。但是，當房屋的區(qū)位條件趨同的時候，質量會成為影響房屋價值量的重要因素。我們通常看到，在同一塊區(qū)城中，小型開發(fā)商和知名開發(fā)開發(fā)的樓盤價格通常有較大的差距，這種差距從表面上看是由于知名開發(fā)商的品牌溢價，而這種品牌溢價的背后。則是大型開發(fā)商過硬的房屋質量與優(yōu)秀設計造成的。住宅建筑工程質量檢查機構作為市場上公平公正科學的第三方，能為房屋的質量提供有力佐證，從而能給質量過硬的房屋帶來相同的品牌溢價。