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（2019）閩民再352號 房屋租賃合同糾紛 再審 民事 福建省高級人民法院 2019-07-30

再審申請人（一審被告、二審上訴人）：某保險公司，住所地福建省莆田市荔城區(qū)****樓****。
法定代表人：朱XX，該司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：林XX，福建三通律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：謝XX，福建三通律師事務(wù)所律師。
被申請人（一審原告，二審被上訴人）：陳X甲，男，漢族，住福建省莆田市城廂區(qū)。
委托訴訟代理人：陳X乙，福建律海律師事務(wù)所律師。
再審申請人因與被申請人陳X甲房屋租賃合同糾紛一案，不服福建省莆田市中級人民法院（2018）閩03民終808號民事判決，向本院申請再審。本院于2019年3月28日作出（2019）閩民申799號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，對本案進行了審理。再審申請人某保險公司的委托訴訟代理人謝XX，被申請人陳X甲及其委托訴訟代理人陳X乙到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
某保險公司申請再審請求:撤銷一審、二審判決，直接改判或發(fā)回重審。一審、二審訴訟費用由陳X甲承擔。事實和理由：某保險公司已行使合同解除權(quán)，一審法院認定某保險公司未能提交有效證據(jù)錯誤。某保險公司提供通話錄音和通話記錄、《退租通知函》及EMS回執(zhí)等證據(jù)可以印證陳X甲已收到某保險公司向其發(fā)出的解除合同通知。《房屋租賃合同》第三十六條約定：“租賃期間，甲方某保險公司因經(jīng)營需要等客觀原因終止職場租賃的，在提前30天通知乙方陳X甲后，該租賃合同可終止”。二審法院以雙方合意作為解除合同的標準，屬于解除合同的法律適用錯誤，依《中華人民共和國合同法》第九十三至九十六條及合同約定，某保險公司有權(quán)行使單方解除權(quán)。案涉租賃合同已于2017年6月30日經(jīng)某保險公司行使單方解除權(quán)而解除。某保險公司已實際騰房，自2017年7月1日起不再對案涉房產(chǎn)實際管領(lǐng)控制，陳X甲已實際占有涉案房屋，原審判決某保險公司承擔2017年7月至9月的租金錯誤。
陳X甲辯稱,某保險公司2017年4月21日向陳X甲發(fā)出《退租通知函》，不是事實，陳X甲沒有收到該通知函。某保險公司郵寄該函快件上的收件人的名字是胡國勇。陳X甲系與某保險公司法定代表人聯(lián)系，并沒有接到解除合同的通知。
陳X甲向一審法院起訴請求：1.某保險公司立即支付給陳X甲2017年7-9月三個月的租金57838.8元，并自2017年7月11日起至實際付清之日止按月利率2%計付利息；2.某保險公司支付給陳X甲違約金30000元;3.某保險公司支付給陳X甲的保證金30000元不予退還。
一審法院查明，2014年5月31日，富邦財產(chǎn)保險有限公司福建省分公司作為甲方（承租方）與乙方（出租方）陳X甲簽訂《房屋租賃合同》一份。某保險公司成立后，于2016年12月8日與陳X甲簽訂《房屋租賃合同》一份，約定原合同甲方富邦財產(chǎn)保險有限公司福建省分公司因在莆田成立分支機構(gòu)即某保險公司，故現(xiàn)以某保險公司作為獨立核算主體，某保險公司與陳X甲雙方協(xié)商一致將原合同作廢并重新簽訂該合同;該合同約定陳X甲將位于莆田市荔城區(qū)的房屋（以下簡稱為“該房屋”）出租給某保險公司作為辦公場所使用，該房屋建筑面積為255.35平方米，租賃期間自2014年5月31日零時起至2019年5月31日零時止。該合同第二十七條約定，該房屋每月每平方米63.6元，月租金為16240元，季租金為48720元，年租金總計為194880元；2016年5月31日起每月房租遞增10%；2016年5月31日至2017年5月30日，每月租金為17520.67元，年租金為210248.04元；2017年5月31日至2018年5月30日，每月租金為19279.6元，年租金為231355.2元；2018年5月31日至2019年5月31日，每月租金為21207.56元，年租金為254490.72元。該合同第二十八條約定，陳X甲可以根據(jù)租賃期限、租金支付期限、房屋用途、維修責任等因素，與某保險公司約定收取房屋租賃保證金，數(shù)額為30000元。在租賃期間，該保證金由陳X甲無息保管。租賃關(guān)系終止時，房屋租賃保證金除用以抵充合同約定由某保險公司承擔的費用外，應(yīng)當歸還某保險公司。該合同第三十六條約定，……租賃期間，某保險公司因為經(jīng)營需要等客觀原因終止給職場租賃的，在提前30天通知陳X甲后，該租賃合同可終止。終止時，根據(jù)實際租賃情況進行結(jié)算，雙方互不承擔違約責任。該合同第四十一條約定，租賃期間，非本合同規(guī)定的情況，某保險公司中途擅自退租的，某保險公司應(yīng)向陳X甲支付違約金30000元，且某保險公司繳納的保證金不予退還。簽訂該合同后，陳X甲將該房屋交付給某保險公司使用；某保險公司向陳X甲支付租賃保證金30000元。自2017年7月1日起，某保險公司未向陳X甲支付租金。2017年11月15日，一審法院組織某保險公司、陳X甲共同前往該房屋地址進行現(xiàn)場勘查，經(jīng)查該房屋已進行重新裝修施工；當日，在本院主持下，某保險公司向陳X甲交付該房屋的遙控器鑰匙一把。2017年11月24日，某保險公司向陳X甲交付該房屋其余6把鑰匙。在庭審過程中，陳X甲自認其于2017年10月20日起對該房屋進行重新裝修施工。
一審法院認為，某保險公司與陳X甲簽訂的《房屋租賃合同》，系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該合同合法有效，雙方均應(yīng)按照合同的約定全面履行自己的義務(wù)。在庭審過程中陳X甲僅自認其于2017年10月20日起對該房屋進行重新裝修施工，因自2017年7月起至9月止的期間內(nèi)某保險公司仍占有該房屋的主要鑰匙，且未向陳X甲完全履行交接房屋等相關(guān)義務(wù)，故自2017年7月起至9月止的期間內(nèi)某保險公司仍具備對該房屋進行占有、使用的條件。因此，陳X甲主張某保險公司支付自2017年7月起至9月止的租金57838.8元（19279.6元X3個月=57838.8元）的訴訟請求符合合同約定，一審法院予以支持。陳X甲主張某保險公司向其支付違約金30000元、某保險公司已支付其的保證金30000元不予退還，符合《房屋租賃合同》相關(guān)約定，一審法院予以支持。陳X甲主張某保險公司支付以所拖欠租金為基數(shù)自2017年7月11日起至實際付清之日止按月利率2%計付利息，該項訴訟請求與該合同約定不相符且于法無據(jù)，一審法院不予支持。某保險公司辯稱，其已向陳X甲寄送《退租通知函》，《房屋租賃合同》已于2017年6月30日解除，且陳X甲已自2017年7月起接管該房屋、將該房屋租給他人并進行裝修，但某保險公司未提供其他有效證據(jù)予以證實，且陳X甲對此予以否認，某保險公司應(yīng)承擔舉證不能的法律后果，故對其辯解意見一審法院不予采納。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百零九條、第一百一十四條、第二百一十二條、第二百二十六條，以及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定，一審法院判決：一、某保險公司應(yīng)在判決生效之日起十日內(nèi)支付給陳X甲租金57838.8元；二、某保險公司應(yīng)在判決生效之日起十日內(nèi)支付給陳X甲違約金30000元；三、確認某保險公司已支付給陳X甲的房屋租賃保證金30000元歸陳X甲所有，不予返還；四、駁回陳X甲的其他訴訟請求。
某保險公司不服一審判決，上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回陳X甲一審全部訴訟請求或發(fā)回重審；一審、二審訴訟費由陳X甲負擔。
某保險公司對一審法院認定事實中“自2017年7月1日起，……某保險公司未向陳X甲支付租金”有異議，認為合同已經(jīng)解除，不存在支付租金問題，同時還認為一審法院遺漏查明：1.某保險公司于2017年4月21日向陳X甲本人現(xiàn)場送達退租通知函的事實。2.某保險公司于2017年5月份向陳X甲身份證載明的住所地以及起訴狀載明的聯(lián)系地址寄送退租通知函的事實。3.某保險公司多次通過電話通話的方式向陳X甲請求退租以及雙方達成解除合同合意，以及房產(chǎn)交還的事實，并且陳X甲本人對房屋交房的事實進行了確認。某保險公司對一審法院認定的其他事實沒有異議。陳X甲對一審法院認定的事實沒有異議。某保險公司、陳X甲對一審法院認定的事實均沒有異議的部分，二審法院予以確認。
二審法院認為，某保險公司與陳X甲簽訂的《房屋租賃合同》，系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按照合同的約定全面履行。某保險公司在租賃期限滿前，于2017年4月21日向陳X甲發(fā)出《退租通知函》，向陳X甲提出：“提前退租的申請，退租日期為2017年6月30日?！标怷甲接到《退租通知函》后沒有同意提前退租，雖經(jīng)雙方多次電話協(xié)商，但對提前解除房屋租賃合同沒有達成一致，某保險公司既沒有把租賃房屋的鑰匙交還陳X甲，也沒有采取法律途徑解除雙方的房屋租賃合同，致房屋租賃合同沒有解除。一審?fù)彆r陳X甲自認其于2017年10月20日起對租賃房屋進行重新裝修施工，可視為陳X甲同意解除雙方的房屋租賃合同。由于2017年7月至9月間某保險公司仍占有租賃房屋的主要鑰匙，未向陳X甲完全履行交接房屋等相關(guān)義務(wù)，因此，陳X甲主張某保險公司支付自2017年7月起至9月止的租金57838.8元（19279.6元X3個月=57838.8元）的訴訟請求符合合同約定，一審法院予以支持是正確的。某保險公司申請?zhí)崆巴俗獾睦碛刹环虾贤s定的解除條件，構(gòu)成中途擅自退租，故陳X甲主張某保險公司支付違約金30000元、某保險公司已支付的保證金30000元不予退還，符合《房屋租賃合同》相關(guān)約定，一審法院予以支持是正確的。某保險公司上訴稱，其提供的通話錄音、通信記錄、《退租通知函》及EMS快遞回執(zhí)三類證據(jù)之間已經(jīng)形成了完整的證據(jù)鏈，可以相互印證某保險公司已經(jīng)依約向陳X甲發(fā)出解除合同的通知，而且陳X甲已經(jīng)收到該通知，租賃合同已經(jīng)在2017年6月30日解除。經(jīng)審查，某保險公司上訴理由與事實不符，不予采納。綜上所述，某保險公司上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，二審法院判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費2653元，由某保險公司負擔。
對原審法院查明的無爭議事實，本院予以確認。
本案的主要爭議焦點是：1.《房屋租賃合同》是否于2017年6月30日解除。2.某保險公司是否應(yīng)向陳X甲支付2017年7-9月份租金（房屋占有使用費）。本院分析認定如下：
一、關(guān)于《房屋租賃合同》是否于2017年6月30日解除的問題
本院認為，某保險公司與陳X甲簽訂的《房屋租賃合同》約定的租賃期間自2014年5月31日起至2019年5月31日止。該合同第三十六條約定：“租賃期間，甲方某保險公司因經(jīng)營需要等客觀原因終止職場租賃的，在提前30天通知乙方陳X甲后，該租賃合同可終止”。某保險公司在租賃期限滿前，提前30天于2017年4月21日向陳X甲發(fā)出《退租通知函》，該函載明：“某保險公司向陳X甲提出提前退租的申請，退租日期為2017年6月30日”。寄送該《退租通知函》的EMS面單上記載陳X甲及其手機號、地址。二審中，陳X甲在2018年3月21日的《詢問筆錄》中自認EMS面單上記載的手機號是其本人的，地址，地址亦是其住所陳X甲在2017年5月16日與某保險公司郵寄通知函人員的通話錄音中自認收到上述通知函，故應(yīng)認定陳X甲收到《退租通知函》。依據(jù)《退租通知函》載明的退租日期，應(yīng)認定《房屋租賃合同》于2017年6月30日解除。原審認定《房屋租賃合同》延續(xù)到2017年10月錯誤，應(yīng)予糾正。
二、關(guān)于某保險公司是否應(yīng)向陳X甲支付2017年7-9月份租金（房屋占有使用費）的問題
本院認為，《房屋租賃合同》于2017年6月30日解除后，某保險公司沒有把租賃房屋的鑰匙交還陳X甲，2017年7-9月間仍占有租賃房屋的主要鑰匙，也沒有證據(jù)證明雙方進行過房屋的交接。因訟爭合同解除，某保險公司應(yīng)支付2017年7-9月間的房屋占有使用費，而非原審認定的租金。故某保險公司應(yīng)向陳X甲支付自2017年7月起至9月止的房屋占有使用費57838.8元（19279.6元X3個月=57838.8元）。
綜上，某保險公司的再審請求部分成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：
一、撤銷福建省莆田市中級人民法院（2018）閩03民終808號民事判決；
二、撤銷福建省莆田市荔城區(qū)人民法院（2017）閩0304民初4587號民事判決；
三、某保險公司應(yīng)在本判決生效之日起十日內(nèi)支付給陳X甲房屋占有使用費57838.8元；
四、某保險公司應(yīng)在本判決生效之日起十日內(nèi)支付給陳X甲違約金30000元；
五、確認某保險公司已支付給陳X甲的房屋租賃保證金30000元歸陳X甲所有，不予返還；
六、駁回陳X甲的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費2703元，適用簡易程序減半收取1351.5元，由某保險公司負擔1326.5元，陳X甲負擔25元；二審案件受理費2653元，由某保險公司負擔。
本判決為終審判決。
審　判　長　　陳恩強
代理審判員　　黃　曦
代理審判員　　李秀英
二〇一九年七月三十一日
書　記　員　　葉　錦