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（2020）魯06民終553號(hào) 房屋租賃合同糾紛 二審 民事 煙臺(tái)市中級(jí)人民法院 2020-03-04

上訴人（原審被告）：某保險(xiǎn)公司，住所地山東省煙臺(tái)市福山區(qū)。
法定代表人：王XX，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：林X，山東福陽(yáng)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：金XX，男，漢族，住山東省煙臺(tái)市芝罘區(qū)。
上訴人因與被上訴人金XX房屋租賃合同糾紛一案，不服煙臺(tái)市福山區(qū)人民法院（2019）魯0611民初1551號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年2月4日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人某保險(xiǎn)公司上訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求二審法院依法撤銷煙臺(tái)市福山區(qū)人民法院作出的（2019）魯0611民初1551號(hào)民事判決書，直接改判駁回被上訴人對(duì)上訴人的訴訟請(qǐng)求或發(fā)回重審。2、本案的一、二審訴訟費(fèi)用均由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：一審法院認(rèn)定上訴人與被上訴人之間的房屋租賃合同關(guān)系未解除實(shí)屬認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。一、2017年12月20日，上訴人與被上訴人就煙臺(tái)市福山區(qū)河濱路104號(hào)房屋簽訂涉案《房屋租賃合同書》時(shí)，已經(jīng)考慮到涉案房產(chǎn)會(huì)被征遷的情況，因而雙方在《房屋租賃合同書》第四條第5款中明確約定“在租賃合同期限內(nèi)，乙方（上訴人)應(yīng)服從市政建設(shè)規(guī)劃的要求。政府征用時(shí)，甲方（被上訴人）應(yīng)提前三個(gè)月通知乙方（上訴人）搬遷，合同解除?！鄙显V人認(rèn)為，上訴人在一審?fù)徶刑峤坏纳姘阜慨a(chǎn)所處東北關(guān)居委會(huì)棚改照片及視頻已經(jīng)充分證明了涉案房產(chǎn)已因市政建設(shè)規(guī)劃被列入政府征用范圍內(nèi)，依據(jù)上述合同條款的約定，涉案房屋被政府征用時(shí)，涉案房屋租賃合同即行解除，而并不以書面解除通知或交接明細(xì)為前提，因此，一審法院認(rèn)定涉案房屋租賃合同關(guān)系未解除違背了雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，實(shí)屬認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。二、上訴人自2019年元旦起就已從被上訴人的涉案房屋中搬離至煙臺(tái)市福山區(qū)永達(dá)街755號(hào)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，并在搬離后第一時(shí)間告知了被上訴人，要求被上訴人辦理交接手續(xù)，但被上訴人不接聽上訴人電話、不回復(fù)上訴人短信，以上有上訴人在一審?fù)徶刑峁┝斯ど痰怯浶畔?、短信截圖在案為證。上訴人認(rèn)為，首先，上訴人是在被上訴人通知后搬離的，并履行了通知被上訴人、要求辦理交接手續(xù)的義務(wù)，是被上訴人不予理會(huì)的態(tài)度，造成了目前涉案房產(chǎn)未辦理交接手續(xù)的結(jié)果，依法應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)相應(yīng)的法律后果，而不應(yīng)當(dāng)是上訴人，否則，如果所有的房東在租賃合同解除或到期后均采用被上訴人的方式，拒不配合辦理交接手續(xù)的話，難道租賃合同就一直有效，就解除不了了么那么租客的權(quán)益如何維護(hù)其次，人民法院在認(rèn)定案件事實(shí)時(shí)應(yīng)當(dāng)以事實(shí)為根據(jù)，一審法院在上訴人與被上訴人之間已無(wú)事實(shí)上的房屋租賃關(guān)系的情況下，認(rèn)定上訴人與被上訴人之間的房屋租賃關(guān)系未解除，判決上訴人向被上訴人支付2019年度租金的行為，明顯違背了上述原則，實(shí)屬認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。第三，涉案房屋在涉案房屋租賃合同簽訂后僅僅半年的時(shí)間內(nèi)，就發(fā)生了被政府征用的客觀情況，隨時(shí)會(huì)被拆除，從上訴人在一審中提交的涉案房產(chǎn)所處東北關(guān)居委會(huì)棚改照片及視頻中，可以顯而易見(jiàn)地看到，涉案房產(chǎn)四周已是殘?jiān)珨啾?，并時(shí)不時(shí)地有房屋被拆倒，涉案房產(chǎn)已不適宜作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，上訴人的合同目的已不能實(shí)現(xiàn)，上訴人如無(wú)視該狀況繼續(xù)履行合同，必將會(huì)遭受巨大的經(jīng)營(yíng)困難和經(jīng)濟(jì)損失，因此，上訴人認(rèn)為，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二)》第二十六條之規(guī)定，一審法院認(rèn)定上訴人與被上訴人之間的房屋租賃合同關(guān)系未解除實(shí)屬認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。綜上，上訴人認(rèn)為，一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，請(qǐng)求二審法院依法查明事實(shí)，撤銷煙臺(tái)市福山區(qū)人民法院作出的（2019)魯0611民初1551號(hào)民事判決書，直接改判駁回被上訴人對(duì)上訴人的訴訟請(qǐng)求或發(fā)回重審，以維護(hù)上訴人的合法權(quán)益。
被上訴人金XX辯稱，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求維持原判。
金XX向一審法院起訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求法院依法判令被告支付原告租金10萬(wàn)元，及承擔(dān)逾期支付租金的違約金（自2018年11月21日起，至被告實(shí)際付款日止，以十萬(wàn)元為基數(shù)，按日千分之三標(biāo)準(zhǔn)支付）；2、判令被告承擔(dān)車輛保險(xiǎn)費(fèi)用5110.39元，以上合計(jì)105110.39元；3、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，一審法院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
原告金XX為證明其訴訟請(qǐng)求向一審法院提交了以下證據(jù)：
1、房屋租賃合同書和房屋產(chǎn)權(quán)證，證明2017年12月20日，原告與被告簽訂租賃合同，原告將其所有的涉案房產(chǎn)租賃給被告，合同期限為五年，約定租金每年10萬(wàn)元，對(duì)租金交付進(jìn)行了約定，并約定了違約條款，同時(shí)約定將原告所有的四輛車，由被告承擔(dān)保險(xiǎn)費(fèi)用；
2、車輛保險(xiǎn)單復(fù)印件、保險(xiǎn)費(fèi)用發(fā)票一宗，證明被告未按約定對(duì)原告的四輛車進(jìn)行投保，原告自行進(jìn)行了投保并花費(fèi)了保險(xiǎn)費(fèi)用7396.76元。
被告某保險(xiǎn)公司對(duì)原告提交的上述證據(jù)發(fā)表以下質(zhì)證意見(jiàn)：
1、對(duì)證據(jù)一的真實(shí)性無(wú)異議，但依據(jù)合同第四條第五款之約定，涉案房屋已被政府征用，因此涉案合同已解除，原告的訴請(qǐng)無(wú)合同依據(jù)，應(yīng)予駁回；
2、對(duì)證據(jù)二的真實(shí)性無(wú)異議，但其中有三輛車與合同中約定的不一致，僅一輛車符合合同約定，且涉案合同已解除，因此原告主張的車輛保險(xiǎn)費(fèi)與我方無(wú)關(guān)。
被告某保險(xiǎn)公司向一審法院提交以下證據(jù)：
1、光盤1張（內(nèi)載涉案房屋所處東北關(guān)居委會(huì)棚改照片2張、視頻1個(gè)；被告工作人員給原告發(fā)送短信截圖1張），證明涉案房屋已被政府征用，依據(jù)涉案《房屋租賃合同書》第四條第五款明確約定了涉案房屋政府征用時(shí)，涉案合同即行解除。被告已于2019年元旦前按原告要求將涉案房屋騰空，且多次電話、短信聯(lián)系原告要求辦理交接手續(xù)，原告均未予理睬；
2、被告企業(yè)信用信息公示報(bào)告打印件1份、租賃合同原件1份，證明被告自2019年元旦起就已從原告涉案房屋中搬至煙臺(tái)市福山區(qū)永達(dá)街755號(hào)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，被告與原告已無(wú)事實(shí)上的房屋租賃關(guān)系，原告要求答辯人支付2019年度房屋租金、車輛保險(xiǎn)費(fèi)用無(wú)事實(shí)根據(jù)。
原告金XX對(duì)被告某保險(xiǎn)公司提交的上述證據(jù)發(fā)表以下質(zhì)證意見(jiàn)：
1、對(duì)證據(jù)一的真實(shí)性無(wú)異議，該照片可以證實(shí)，原告房屋還是完好存在的，不影響被告使用，也未被政府征用，原告也未通知被告解除合同，所以應(yīng)繼續(xù)履行合同，被告有義務(wù)按合同約定交納租金；對(duì)短信內(nèi)容，原告無(wú)法落實(shí)真實(shí)性，這其中沒(méi)有原告回復(fù)的內(nèi)容，不能證明合同已經(jīng)解除；
2、對(duì)企業(yè)信用信息公示報(bào)告的真實(shí)性無(wú)異議，被告經(jīng)營(yíng)地址的變更不影響房屋的使用，雙方也沒(méi)有對(duì)原合同進(jìn)行解除，所以被告應(yīng)繼續(xù)交納租金；對(duì)被告提供的房屋租賃合同書，原告無(wú)法確認(rèn)真實(shí)性。
對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，一審法院予以確認(rèn)并在卷佐證。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，一審法院認(rèn)定事實(shí)如下：
原告金XX（甲方）與被告（乙方）于2017年12月20日簽訂房屋租賃合同書一份，約定“一、甲方出租項(xiàng)目的具體內(nèi)容房屋整體及所含配備的功能性設(shè)備、服務(wù)性設(shè)備、辦公生活性設(shè)備。二、甲方出租房屋的名稱用途、地址位置門牌號(hào)出租房屋乙方用以辦公，建筑面積460平方米，地處煙臺(tái)市福山區(qū)河濱路104號(hào)三、甲乙雙方的關(guān)系及合同期限約定1、甲方為出租方，乙方為承租方。2、合同期限為五年，自2017年12月1日至2022年11月30日止。合同期滿，如乙方仍需要繼續(xù)租用，甲乙雙方另行協(xié)商簽訂合同。其合同內(nèi)容按照實(shí)際情況進(jìn)行更改、補(bǔ)充……五、租金支付方式1、經(jīng)甲乙雙方商定，每年租金費(fèi)為十萬(wàn)元整。合同生效后當(dāng)即付清第一年租金10萬(wàn)元，以后每年11月20日前交納下一年度租金。如有違約每天收取滯納金為年租金的3‰。2、甲方擁有的四輛車（車牌號(hào)分別為：魯Ｆ×××××、魯Ｙ×××××、魯Ｙ×××××、魯Ｆ×××××）由乙方公司負(fù)責(zé)投入車輛保險(xiǎn)，每輛車分別投入一份交強(qiáng)險(xiǎn)和第三者險(xiǎn)（50萬(wàn)元），費(fèi)用由乙方承擔(dān)等內(nèi)容?！?br>一審法院認(rèn)為，原、被告之間簽訂的租賃合同系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。同時(shí)，按照法律規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為雙方的租賃合同關(guān)系是否已經(jīng)解除，被告辯稱因涉案房產(chǎn)參與棚改，且原告于2018年5月通知被告解除合同并要求搬遷，但原告對(duì)此并不認(rèn)可，被告也未向一審法院提交有效證據(jù)予以證明，故一審法院認(rèn)為雙方的租賃合同關(guān)系并未解除。原告主張要求被告承擔(dān)四輛車輛的保險(xiǎn)費(fèi)用，但其提交的相關(guān)保險(xiǎn)單據(jù)與合同約定的車牌號(hào)不符，故原告的該訴訟請(qǐng)求，無(wú)事實(shí)依據(jù)，一審法院不予支持。原告主張被告未支付2019年度租金，庭審中被告亦承認(rèn)未支付過(guò)2019年度租金，故一審法院對(duì)原告要求被告支付租金10萬(wàn)元的主張予以支持。原告主張按照日千分之三的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，被告認(rèn)為該違約金的約定標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，請(qǐng)求予以調(diào)整。一審法院認(rèn)為，被告要求符合法律規(guī)定，違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率為宜。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第十條第一款、第六十條、第二百二十六條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，一審法院判決如下：一、被告某保險(xiǎn)公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告金XX租金人民幣100000元及逾期支付租金的違約金（以本金100000元為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率，自2018年11月21日起計(jì)算至實(shí)際給付之日止）；二、駁回原告金XX的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)2402元，減半收取計(jì)1201元，由被告某保險(xiǎn)公司負(fù)擔(dān)。
二審中，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)。本院二審查明的事實(shí)與一審法院認(rèn)定的事實(shí)一致。
本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。本案中，雙方當(dāng)事人簽訂的房屋租賃合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,合同合法有效,產(chǎn)生法律效力。合同約定了涉案房屋政府征用時(shí)，甲方應(yīng)提前三個(gè)月通知乙方搬遷，合同解除。上訴人主張涉案房屋已被政府征用，但被上訴人不認(rèn)可該主張，亦不認(rèn)可已與上訴人解除租賃合同。上訴人提交的照片、視頻等證據(jù)尚不能形成完整的證據(jù)鏈條，不能充分證實(shí)涉案房屋被征用、被上訴人與其解除租賃合同的事實(shí)，一審法院認(rèn)定雙方的租賃合同關(guān)系并未解除，并無(wú)不當(dāng)。
上訴人未支付被上訴人2019年租金，被上訴人主張支付于約有據(jù)，應(yīng)予支持，一審法院根據(jù)雙方當(dāng)事人提供的證據(jù)判令上訴人支付被上訴人租金10萬(wàn)元及逾期支付租金的違約金，事實(shí)清楚，于法有據(jù)。上訴人上訴主張租賃合同已解除不應(yīng)支付租金及違約金，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采納。對(duì)于違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，自2019年8月20日起，中國(guó)人民銀行貸款基準(zhǔn)利率標(biāo)準(zhǔn)已取消，因此，某保險(xiǎn)公司逾期支付租金的違約金應(yīng)以本金100000元為基數(shù)，自2018年7月2日起至2019年8月19日止按中國(guó)人民銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，自2019年8月20日起至實(shí)際履行之日止按同期全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算。
綜上所述，上訴人某保險(xiǎn)公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，一審判決關(guān)于違約金計(jì)算的方式應(yīng)予調(diào)整。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
一、維持煙臺(tái)市福山區(qū)人民法院（2019）魯0611民初1551號(hào)民事判決第二項(xiàng)；
二、變更煙臺(tái)市福山區(qū)人民法院（2019）魯0611民初1551號(hào)民事判決第一項(xiàng)為：某保險(xiǎn)公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付金XX租金人民幣100000元及逾期支付租金的違約金（以本金100000元為基數(shù)，自2018年7月2日起至2019年8月19日止按中國(guó)人民銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，自2019年8月20日起至實(shí)際履行之日止按同期全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算）。
如果未按本判決指定的時(shí)間履行金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)2402元，減半收取計(jì)1201元，二審案件受理費(fèi)2300元，均由上訴人某保險(xiǎn)公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng)　于　慧
審判員　王家國(guó)
審判員　陳曉彥
二〇二〇年三月四日
書記員車麗翠