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（2020）京03民終2070號(hào) 房屋租賃合同糾紛 二審 民事 北京市第三中級(jí)人民法院 2020-03-04

上訴人（原審被告）：郭XX，男，漢族，住北京市東城區(qū)。
委托訴訟代理人：劉XX，北京市華龍律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：某保險(xiǎn)公司，住所地北京市豐臺(tái)區(qū)。
負(fù)責(zé)人：楊X，副總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：?jiǎn)蘕X，女，漢族，某保險(xiǎn)公司員工，住北京市豐臺(tái)區(qū)。
原審第三人：黃XX，男，漢族，住湖南省臨武縣。
上訴人郭XX因與被上訴人某保險(xiǎn)公司、原審第三人黃勇林房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院（2019）京0105民初54846號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
郭XX上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)，改判房租21441.6元及房屋使用費(fèi)由第三人負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：一、郭XX沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，過(guò)錯(cuò)首先在于華安財(cái)產(chǎn)公司不提供房產(chǎn)證配合郭XX重新辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，導(dǎo)致郭XX無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，損失巨大；其次過(guò)錯(cuò)在于第三人黃勇林，既不交房租也不騰房，華安財(cái)產(chǎn)公司應(yīng)向其索要房租，而不應(yīng)由郭XX與其連帶承擔(dān)。另，郭XX在華安財(cái)產(chǎn)公司處存有保證金36000元，華安財(cái)產(chǎn)公司應(yīng)返還郭XX。
華安財(cái)產(chǎn)公司辯稱(chēng)，同意一審判決，不同意郭XX的上訴請(qǐng)求和理由。因郭XX欠付各項(xiàng)費(fèi)用，故不同意現(xiàn)在退還郭XX保證金，但同意保證金用于抵扣郭XX欠付的各項(xiàng)費(fèi)用，須待房屋交接驗(yàn)收后進(jìn)行實(shí)際抵扣和返還。
黃勇林述稱(chēng)，同意一審判決，不同意上訴人的上訴請(qǐng)求和理由。
華安財(cái)產(chǎn)公司向一審法院起訴請(qǐng)求：一、判令郭XX支付房屋租金80406.5元；二、判令郭XX支付違約金4020.33元；三、判令郭XX支付逾期繳納租金的滯納金227818.7元；四、判令郭XX立即騰退房屋；五、本案訴訟費(fèi)由郭XX承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年9月6日，華安財(cái)產(chǎn)公司作為出租人（甲方）、郭XX作為承租人（乙方），雙方簽訂《房屋租賃合同》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)案涉合同），約定：乙方承租的房屋坐落于北京市朝陽(yáng)區(qū)百子灣東里路116號(hào)樓1層X(jué)X房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)案涉房屋），房間面積112.96平方米；租賃用途為寵物店；承租期限自2016年9月1至2019年8月31日；承租場(chǎng)地年租金為145862元，月租金為12155.17元。第二年租金按第一年年租金遞增5%遞增，計(jì)153155元。第三年租金按第二年年租金遞增5%遞增，計(jì)160813元。租金支付采用半年付方式，乙方應(yīng)于每半年第1個(gè)月10日前向甲方交付該半年租金。乙方應(yīng)于本合同簽訂時(shí)向甲方支付房租保證金36000元，用于租賃期滿(mǎn)后甲方將房屋恢復(fù)原狀，以及房屋租賃期間乙方逾期支付房屋租金、物業(yè)管理費(fèi)、承擔(dān)賠償責(zé)任時(shí)甲方直接扣繳。合同期滿(mǎn)終止或任何一方依據(jù)本合同約定提前解除合同時(shí)，在乙方將房屋恢復(fù)原狀并經(jīng)雙方驗(yàn)收合格的前提下，乙方未發(fā)生逾期支付房屋租金、費(fèi)用和其他違約賠償責(zé)任的，甲方收回房屋之日起10個(gè)工作日內(nèi)退還乙方租房保證金。乙方應(yīng)按照合同約定的房屋用途使用承租場(chǎng)地，未經(jīng)甲方事先書(shū)面同意，乙方不得將承租場(chǎng)地進(jìn)行部分或全部轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或者與他人交換各自承租的房屋。乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)書(shū)面通知乙方解除合同，并可要求乙方支付月租金的30%的違約金，違約金不足以彌補(bǔ)甲方損失的，乙方還應(yīng)繼續(xù)承擔(dān)賠償責(zé)任：乙方擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓該房屋承租權(quán)或與他人交換各自承租的房屋的；乙方逾期交納租金累計(jì)超過(guò)30日的。乙方違反合同約定，逾期交納租金及其他費(fèi)用的，每逾期1日，乙方應(yīng)額外支付月租金的10%作為滯納金。華安財(cái)產(chǎn)公司與郭XX均認(rèn)可雙方于2019年4月18日解除案涉合同，郭XX支付案涉房屋租金至2019年2月28日。
庭審中，郭XX主張已經(jīng)將案涉房屋轉(zhuǎn)租給黃XX，租賃期限自2019年1月1日至2022年1月1日。黃XX認(rèn)可該轉(zhuǎn)租行為，并稱(chēng)案涉房屋自2018年12月份以來(lái)一直由其占有使用。郭XX稱(chēng)，華安財(cái)產(chǎn)公司在知悉該轉(zhuǎn)租行為后，并未提出異議，故視為華安財(cái)產(chǎn)公司認(rèn)可該轉(zhuǎn)租行為，華安財(cái)產(chǎn)公司不認(rèn)可郭XX的轉(zhuǎn)租行為。
一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，華安財(cái)產(chǎn)公司與郭XX簽訂案涉合同，華安財(cái)產(chǎn)公司將案涉房屋出租給郭XX，郭XX應(yīng)當(dāng)依約向華安財(cái)產(chǎn)公司支付相應(yīng)的房屋租金。庭審中，雙方均認(rèn)可于2019年4月18日解除案涉合同，郭XX支付案涉房屋租金至2019年2月28日，故還應(yīng)當(dāng)2019年3月1日至4月18日期間的房屋租金21441.6元。郭XX未經(jīng)華安財(cái)產(chǎn)公司同意，尚自將案涉房屋轉(zhuǎn)租給黃XX使用，已經(jīng)違反了案涉合同關(guān)于不得私自轉(zhuǎn)租的約定，故郭XX應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，該院結(jié)合合同約定的違約金計(jì)算方式及違約程度，對(duì)違約金數(shù)額予以酌定。華安財(cái)產(chǎn)公司與郭XX已經(jīng)解除案涉合同，現(xiàn)華安財(cái)產(chǎn)公司要求返還案涉房屋，郭XX應(yīng)當(dāng)予以返還，黃XX認(rèn)可自2018年12月起實(shí)際占有、使用案涉房屋，故郭XX與黃XX應(yīng)當(dāng)共同將案涉房屋騰退并返還給華安財(cái)產(chǎn)公司，并按照每月13401元的標(biāo)準(zhǔn)支付自2019年4月18日至實(shí)際騰退之日期間占用房屋的使用費(fèi)。關(guān)于華安財(cái)產(chǎn)公司主張的遲延交納租金的滯納金，因郭XX已經(jīng)就其違約行為承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，故對(duì)該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，該院不再予以支持。綜上，一審法院判決：一、郭XX、黃XX于判決生效之日起十日內(nèi)將北京市朝陽(yáng)區(qū)百子灣東里路116號(hào)樓1層X(jué)X房屋騰退并交付給某保險(xiǎn)公司；二、郭XX于判決生效之日起十日內(nèi)向某保險(xiǎn)公司支付房屋租金二萬(wàn)一千四百四十一元六角；三、郭XX、黃XX于判決生效之日起十日內(nèi)連帶支付某保險(xiǎn)公司房屋使用費(fèi)（按照每月一萬(wàn)三千四百零一元的標(biāo)準(zhǔn)，自二〇一九年四月十八日起支付至實(shí)際交付房屋之日止）；四、郭XX于判決生效之日起十日內(nèi)向某保險(xiǎn)公司支付違約金四千元；五、駁回某保險(xiǎn)公司的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)1745元，由郭XX負(fù)擔(dān)872.5元（于判決生效之日起七日內(nèi)交納），由黃XX負(fù)擔(dān)872.5元（于判決生效之日起七日內(nèi)交納）。
本院二審期間，當(dāng)事人沒(méi)有提交新的證據(jù)。本院經(jīng)審理認(rèn)定的事實(shí)與一審法院認(rèn)定的事實(shí)一致。
本院認(rèn)為：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。華安財(cái)產(chǎn)公司與郭XX簽訂的房屋租賃合同系雙方的真實(shí)意思表示，且合同不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦不違悖公序良俗，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、華安財(cái)產(chǎn)公司對(duì)房屋租賃合同的解除是否存在過(guò)錯(cuò)；二、欠付的租金及房屋使用費(fèi)應(yīng)由誰(shuí)向華安財(cái)產(chǎn)公司支付；三、郭XX向華安財(cái)產(chǎn)公司交納的保證金是否應(yīng)在本案中予以退還。
對(duì)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一，華安財(cái)產(chǎn)公司對(duì)房屋租賃合同的解除是否存在過(guò)錯(cuò)。郭XX主張其在合同履行中不存在過(guò)錯(cuò)，過(guò)錯(cuò)首先在于華安財(cái)產(chǎn)公司不提供房產(chǎn)證配合其重新辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，導(dǎo)致郭XX無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)。對(duì)此，郭XX并未向法院提交充分有效的證據(jù)予以佐證，故本院不予采信。
對(duì)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，欠付的租金及房屋使用費(fèi)應(yīng)由誰(shuí)向華安財(cái)產(chǎn)公司支付。郭XX主張欠付房租及不予騰房的主體為黃勇林，華安財(cái)產(chǎn)公司應(yīng)向黃勇林索要房租及使用費(fèi)，而不應(yīng)由郭XX與黃勇林連帶承擔(dān)。對(duì)此本院認(rèn)為，本案所涉房屋租賃合同的雙方主體為華安財(cái)產(chǎn)公司與郭XX。合同具有相對(duì)性的原則，其相對(duì)性原則的要求包含了責(zé)任的相對(duì)性，即違約責(zé)任只能在特定的合同關(guān)系當(dāng)事人之間發(fā)生，合同關(guān)系以外的人在本合同關(guān)系中不負(fù)違約責(zé)任。故根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百二十一條“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。”的規(guī)定，本案中應(yīng)由郭XX向華安財(cái)產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)相應(yīng)的合同義務(wù)和違約責(zé)任。一審法院結(jié)合本案實(shí)際情況判決房屋租金、違約金由郭XX支付，使用費(fèi)由郭XX、黃勇林連帶支付并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予維持。
對(duì)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)三，郭XX向華安財(cái)產(chǎn)公司交納的保證金是否應(yīng)在本案中予以退還。郭XX主張其向華安財(cái)產(chǎn)公司交納了保證金36000元，華安財(cái)產(chǎn)公司應(yīng)予退還。但根據(jù)雙方簽訂的房屋租賃合同約定，保證金的退還應(yīng)以“房屋恢復(fù)原狀并經(jīng)雙方驗(yàn)收合格為前提”，故本案中對(duì)保證金的退還不予處理。待涉案房屋實(shí)際交接后，雙方應(yīng)就保證金進(jìn)行相應(yīng)的抵扣及退還。如有爭(zhēng)議，雙方應(yīng)對(duì)此另行解決。
綜上所述，郭XX的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)336元，由郭XX負(fù)擔(dān)（已交納）。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng)　　楊　路
審判員　　薛　妍
審判員　　周艷雯
二〇二〇年三月四日
法官助理　　高玉珠
書(shū)記員　　李月明