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（2015）浙杭民終字第971號(hào) 房屋租賃合同糾紛 二審 民事 杭州市中級(jí)人民法院 2015-04-30

上訴人（原審被告、反訴原告）：某保險(xiǎn)公司。
法定代表人：盧XX。
委托代理人：王X，浙江思偉律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告、反訴被告）：毛XX。
委托代理人：張XX，浙江越翰林律師事務(wù)所律師。
上訴人因與被上訴人毛XX房屋租賃合同糾紛一案，不服杭州市江干區(qū)人民法院（2014）杭江九民初字第600號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年3月10日立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院認(rèn)定，2011年9月1日，毛XX、張惠與某保險(xiǎn)公司簽訂房屋租賃合同，約定某保險(xiǎn)公司承租毛XX、張惠位于杭州市江干區(qū)杭海路1109號(hào)的房屋（建筑面積361.95㎡、使用面積297.4㎡）作為辦公、營(yíng)業(yè)用途。租賃期限為4年，即自2012年9月1日至2016年8月31日止。2012年9月1日至2013年8月31日租金為252928元；2013年9月1日至2014年8月31日租金為273807元；2014年9月1日至2015年8月31日租金為295707元；2015年9月1日至2016年8月31日租金為310306元。某保險(xiǎn)公司應(yīng)于每年9月15日前支付租金并負(fù)責(zé)支付出租房屋的水電費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)，逾期交付租金的，除仍應(yīng)及時(shí)如數(shù)補(bǔ)交外，還應(yīng)支付當(dāng)年租金10%的違約金；違反合同擅自將承租房屋轉(zhuǎn)給他人使用的，應(yīng)支付當(dāng)年租金10%的違約金。雙方還對(duì)其他相關(guān)事項(xiàng)作了約定。2012年9月，雙方簽訂“關(guān)于江干支公司房租合同變更協(xié)議書(shū)”，修改2011年9月雙方簽訂的房屋租賃合同，具體為：租賃期自2012年9月1日到2016年8月31日；租賃費(fèi)為含稅租金，稅金由毛XX、張惠承擔(dān)，同時(shí)每年由某保險(xiǎn)公司代毛XX、張惠到稅務(wù)部門(mén)開(kāi)具房租發(fā)票，稅金由毛XX、張惠支付；2013年9月1日至2014年8月31日房租為273807元（含稅）。2014年9月1日至2015年8月31日為295707元（含稅）。2015年9月1日至2016年8月31日為320306元（含稅）。上述合同簽訂后，某保險(xiǎn)公司支付了2012年9月1日到2013年8月31日的房租和2013年9月1日至2014年8月31日半年的房租116640元。2014年9月1日至2015年8月31日租金尚未支付。2014年1月30日至2015年9月30日案涉房屋的物業(yè)費(fèi)10858.9元亦尚未支付。2013年11月7日，某保險(xiǎn)公司致函毛XX、張惠，表示因保險(xiǎn)行為不景氣、公司經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)重大困難，房租太高，公司無(wú)法承擔(dān)等原因，決定于2014年1月31日解除房屋租賃合同。毛XX、張惠收函后，于2013年12月4日回函某保險(xiǎn)公司，表示該公司解除合同的理由不能成立，不同意解除雙方的房屋租賃合同。嗣后，某保險(xiǎn)公司業(yè)務(wù)員致電毛XX，表示將轉(zhuǎn)租所租房屋，并由某保險(xiǎn)公司繼續(xù)履行雙方所簽租房合同并支付合同約定的延遲支付違約金。毛XX表示不反對(duì)轉(zhuǎn)租，但要把雙方的合同履行完畢。毛XX與張惠系夫妻。坐落于杭海路1109號(hào)非住宅用房（建筑面積361.95㎡）系毛XX、張惠共同共有。2014年6月28日，張惠死亡，經(jīng)公證，其遺產(chǎn)由毛XX一人繼承。毛XX于2014年10月9日起訴至原審法院，請(qǐng)求判令：1、某保險(xiǎn)公司繼續(xù)履行雙方于2012年9月簽訂的房屋租賃合同；2、立即支付拖欠的房租459514.00元；3、支付逾期付款違約金56951.40元、擅自轉(zhuǎn)租違約金56951.40元；4、支付拖欠的水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)10858.90元；5、本案訴訟費(fèi)用由某保險(xiǎn)公司負(fù)擔(dān)。后，某保險(xiǎn)公司提起反訴，請(qǐng)求判令解除雙方于2012年9月簽訂的房屋租賃合同。
原審法院認(rèn)為，毛XX、張惠與某保險(xiǎn)公司簽訂的房屋租賃合同及變更協(xié)議書(shū)，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，符合法律規(guī)定，合法有效。某保險(xiǎn)公司未按合同約定的時(shí)間，支付2014年3月1日至2015年8月31日的房租，應(yīng)依約承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。合同約定的按當(dāng)年應(yīng)付租金的10%支付逾期付款違約金的標(biāo)準(zhǔn)，符合相關(guān)規(guī)定，該院予以支持。本案中，毛XX并未反對(duì)某保險(xiǎn)公司轉(zhuǎn)租承租房屋的決定，因此毛XX以某保險(xiǎn)公司擅自轉(zhuǎn)租房屋為由，要求該公司依約承擔(dān)擅自轉(zhuǎn)租違約金的訴訟請(qǐng)求，該院不予支持。物業(yè)管理費(fèi)的收取主體系物業(yè)管理單位，本案中毛XX亦未代某保險(xiǎn)公司結(jié)清上述款項(xiàng)，因此毛XX無(wú)權(quán)要求某保險(xiǎn)公司支付結(jié)欠的物業(yè)管理費(fèi)，據(jù)此，對(duì)毛XX要求某保險(xiǎn)公司支付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)10858.90元的訴訟請(qǐng)求，該院亦不予支持。本案中，某保險(xiǎn)公司已將承租的房屋轉(zhuǎn)租他人，且該公司也表示轉(zhuǎn)租后將由其繼續(xù)履行與毛XX、張惠所簽的租賃合同，現(xiàn)其以次承租人從未支付租金且已搬離為由要求解除其與毛XX、張惠簽訂的房屋租賃合同，既不符合合同約定的解除條件，亦不符合法律規(guī)定的合同解除條件，因此某保險(xiǎn)公司反訴要求解除房屋租賃合同的反訴請(qǐng)求，該院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第九十三條、第九十四條、第一百零七條、第二百二四十條第一款第二百二十六條之規(guī)定，于2015年1月12日判決：一、某保險(xiǎn)公司支付給毛XX2014年3月1日至2015年8月31日的房屋租賃費(fèi)432610.5元（含稅）；二、某保險(xiǎn)公司支付給毛XX逾期付款違約金56951.4元；三、駁回毛XX其他訴訟請(qǐng)求；四、駁回反訴某保險(xiǎn)公司的反訴請(qǐng)求。上述一、二兩項(xiàng)合計(jì)489561.9元，某保險(xiǎn)公司于判決生效后十日內(nèi)付清。如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。按規(guī)定減半收取的本訴案件受理費(fèi)4821.5元，由毛XX負(fù)擔(dān)781.5元，某保險(xiǎn)公司負(fù)擔(dān)4040元。反訴案件受理費(fèi)4821.5元，由某保險(xiǎn)公司負(fù)擔(dān)。
宣判后，某保險(xiǎn)公司不服，向本院提起上訴稱(chēng)：一、案涉房屋租賃合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，雙方缺乏自愿履行合同和繼續(xù)合作的基礎(chǔ)。毛XX怠于行使合同解除權(quán)，堅(jiān)持要求繼續(xù)履行，將使雙方損失進(jìn)一步擴(kuò)大，造成資源的浪費(fèi)。2013年11月7日，某保險(xiǎn)公司向毛XX發(fā)函，因江干支公司保費(fèi)收入減少，無(wú)力承擔(dān)高額的房租，希望可以與其解除合同。但毛XX不同意，要求繼續(xù)履行。某保險(xiǎn)公司為繼續(xù)履行合同，積極尋找次承租人。在征得毛XX同意的情況下，將房屋全部轉(zhuǎn)租給浙江亞鑫汽車(chē)服務(wù)有限公司。某保險(xiǎn)公司轉(zhuǎn)租給第三人的租金與原合同約定的租金相同，未在轉(zhuǎn)租中獲得任何利益，其目的在于繼續(xù)履行案涉房屋租賃合同。在轉(zhuǎn)租該房屋的同時(shí)，某保險(xiǎn)公司江干支公司也搬遷到其他地方。但是次承租人承租后，一直未支付房租，并在未征得某保險(xiǎn)公司同意的情況下搬離了租賃房屋，導(dǎo)致某保險(xiǎn)公司拖欠毛XX的租金。在此期間，某保險(xiǎn)公司曾發(fā)函給浙江亞鑫汽車(chē)服務(wù)有限公司要求支付拖欠租金，但其未支付。某保險(xiǎn)公司向毛XX告知次承租人搬離，希望可以協(xié)商解除合同，避免房屋空置造成損失。后因協(xié)商不成，形成本案訴訟。一方面，次承租人不同意繼續(xù)履行合同，擅自搬離案涉房屋，而某保險(xiǎn)公司江干支公司已經(jīng)搬遷至他處，已經(jīng)無(wú)法繼續(xù)租賃該房屋，租賃房屋的合同目的已經(jīng)不能實(shí)現(xiàn)。另一方面，雙方存在訴訟糾紛，導(dǎo)致案涉房屋長(zhǎng)期處于空置的狀態(tài)，造成了資源的浪費(fèi)和損失的擴(kuò)大。原審法院未考慮合同繼續(xù)履行的基礎(chǔ)已經(jīng)喪失，即判決某保險(xiǎn)公司繼續(xù)履行合同有失公允，也造成了損失的擴(kuò)大。二、根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條之規(guī)定，當(dāng)違約情況發(fā)生時(shí)，繼續(xù)履行是令違約方承擔(dān)責(zé)任的首選方式。法律之所以這樣規(guī)定，是由于繼續(xù)履行比采取補(bǔ)救措施、賠償損失或者支付違約金，更有利于實(shí)現(xiàn)合同目的。但是，當(dāng)繼續(xù)履行不能實(shí)現(xiàn)合同目的時(shí)，就不應(yīng)再將其作為判令違約方承擔(dān)責(zé)任的方式?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十條也規(guī)定了不適用繼續(xù)履行的幾種情形，其中第（二）項(xiàng)規(guī)定的“履行費(fèi)用過(guò)高”，可以根據(jù)履約成本是否超過(guò)各方所獲利益進(jìn)行判斷。當(dāng)違約方繼續(xù)履約所需的財(cái)力、物力超過(guò)合同雙方基于合同履行所能獲得的利益時(shí)，應(yīng)允許違約方解除合同。本案中，某保險(xiǎn)公司已經(jīng)搬離并進(jìn)駐新的場(chǎng)所，繼續(xù)履行已經(jīng)不可能實(shí)現(xiàn)。綜上，原審法院認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律不當(dāng)，請(qǐng)求二審法院依法撤銷(xiāo)杭州市江干區(qū)人民法院（2014）杭江九民初字第600號(hào)民事判決第一項(xiàng)，依法改判確認(rèn)雙方的房屋租賃合同自2014年10月29日某保險(xiǎn)公司提起反訴之日解除；判決某保險(xiǎn)公司支付毛XX2014年3月1日至2014年10月29日的房屋租金184592.2元（含稅）；上訴費(fèi)用由毛XX承擔(dān)。后，某保險(xiǎn)公司增加上訴請(qǐng)求，請(qǐng)求二審法院依法撤銷(xiāo)杭州市江干區(qū)人民法院（2014）杭江九民初字第600號(hào)民事判決第二、四項(xiàng)。
被上訴人毛XX答辯稱(chēng)：某保險(xiǎn)公司認(rèn)為房屋租賃合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，雙方缺乏自愿履行合同和繼續(xù)合作的基礎(chǔ)的上訴理由不成立。本案系某保險(xiǎn)公司單方認(rèn)為租賃合同無(wú)法履行，而且本案也不存在雙方損失擴(kuò)大的情形，毛XX也同意某保險(xiǎn)公司轉(zhuǎn)租，故某保險(xiǎn)公司損失也沒(méi)有擴(kuò)大，繼續(xù)履行基礎(chǔ)并沒(méi)有喪失。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十條的規(guī)定，履行費(fèi)用過(guò)大，不適合實(shí)際履行。但解除合同與實(shí)際履行是完全不同的概念，實(shí)際履行費(fèi)用是否過(guò)高是可以通過(guò)違約金支付等金錢(qián)方式進(jìn)行彌補(bǔ)，如能夠彌補(bǔ)損失的，可以認(rèn)定履行費(fèi)用過(guò)高。本案中，案涉房屋租賃合同還有兩年履行期，一審法院判決的違約金支付不能彌補(bǔ)毛XX的全部損失，該條規(guī)定也不應(yīng)該適用。如果法院認(rèn)為可以適用該條規(guī)定，參照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條的約定，賠償損失應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于違約造成的損失，包括合同履行后可獲得的利益。故某保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)賠償毛XX至2016年的租金損失?，F(xiàn)在案涉房屋仍由某保險(xiǎn)公司控制。訂立合同時(shí)，對(duì)方應(yīng)當(dāng)遇見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)，如果因?yàn)榉績(jī)r(jià)下降，就可以解除合同，不符合契約精神。而且如果房?jī)r(jià)上漲，某保險(xiǎn)公司也不會(huì)多支付毛XX租金。綜上，原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，某保險(xiǎn)公司的上訴請(qǐng)求不成立，請(qǐng)求維持原判。
二審中，在本院指定的舉證期限內(nèi)，某保險(xiǎn)公司與毛XX均未向本院提交新的證據(jù)。
本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與原審法院認(rèn)定的事實(shí)一致。
本院認(rèn)為：關(guān)于案涉房屋租賃合同目的是否無(wú)法實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題。本案為房屋租賃合同糾紛，毛XX作為出租人，其合同目的為收取租金。在簽訂合同之時(shí)，某保險(xiǎn)公司作為承租人，其合同目的為使用案涉房屋；在某保險(xiǎn)公司搬離案涉房屋，并經(jīng)毛XX同意轉(zhuǎn)租至次承租人后，其合同目的為轉(zhuǎn)租案涉房屋?，F(xiàn)毛XX作為出租人收取租金之目的，某保險(xiǎn)公司轉(zhuǎn)租案涉房屋之目的均非不能實(shí)現(xiàn)。故某保險(xiǎn)公司以合同目的不能實(shí)現(xiàn)要求解除合同，原審法院不予支持并無(wú)不當(dāng)。
關(guān)于案涉房屋租賃合同是否不適宜繼續(xù)履行的問(wèn)題。如前所述，本案未出現(xiàn)不能轉(zhuǎn)租之情形，某保險(xiǎn)公司為轉(zhuǎn)租行為亦不會(huì)出現(xiàn)履行費(fèi)用過(guò)高的情形。故某保險(xiǎn)公司以繼續(xù)履行費(fèi)用過(guò)高為由，主張合同不適宜繼續(xù)履行，而應(yīng)采取其他違約責(zé)任方式的上訴理由不能成立。
綜上，永安保險(xiǎn)公司以前述兩個(gè)理由解除案涉房屋租賃合同的主張不能成立，本院不予采信。原審法院依據(jù)合同約定判處某保險(xiǎn)公司支付租金及逾期支付租金的違約金，事實(shí)認(rèn)定清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)5874元，由某保險(xiǎn)公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審　判　長(zhǎng)　　徐　丹
審　判　員　　金瑞芳
代理審判員　　畢克來(lái)
二〇一五年四月三十日
書(shū)　記　員　　袁其偉