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上海市推進(jìn)住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)實(shí)施辦法

第一條（制定依據(jù)）

為完善建設(shè)工程的風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制，提升工程質(zhì)量水平，切實(shí)維護(hù)工程所有權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》《上海市建設(shè)工程質(zhì)量和安全管理?xiàng)l例》《上海市建筑市場(chǎng)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，制定本辦法。

第二條（定義）

本辦法所稱的住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)（以下簡(jiǎn)稱“潛在缺陷保險(xiǎn)”），是指由住宅工程的建設(shè)單位投保的，保險(xiǎn)公司根據(jù)保險(xiǎn)條款約定，對(duì)在保險(xiǎn)范圍和保險(xiǎn)期限內(nèi)出現(xiàn)的由于工程質(zhì)量潛在缺陷導(dǎo)致的投保建筑物損壞，履行賠償義務(wù)，并提供風(fēng)險(xiǎn)管理服務(wù)的保險(xiǎn)。

本辦法所稱的工程質(zhì)量潛在缺陷，是指因勘察、設(shè)計(jì)、材料、施工等原因造成的工程質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定，并在使用過程中暴露出的質(zhì)量缺陷。

第三條（適用范圍）

本辦法適用于具有住宅性質(zhì)的工程項(xiàng)目以及在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)保障住宅使用功能的配套建筑（以下簡(jiǎn)稱“住宅工程”）。

第四條（管理部門）

上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委”）、中共上海市委金融委員會(huì)辦公室（以下簡(jiǎn)稱“市委金融辦”）、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局按照職責(zé)分工和監(jiān)管需求，組織開發(fā)監(jiān)管平臺(tái)，協(xié)同推進(jìn)本市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)相關(guān)工作。

第五條（承保范圍和期限）

潛在缺陷保險(xiǎn)的基本承保范圍為：

（一）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程：1.整體或局部倒塌；2.地基產(chǎn)生超出設(shè)計(jì)規(guī)范允許的不均勻沉降；3.陽臺(tái)、雨篷、挑檐等懸挑構(gòu)件和外墻結(jié)構(gòu)構(gòu)件的坍塌、脫落或出現(xiàn)影響使用安全的裂縫、破損、斷裂；4.主體承重結(jié)構(gòu)部位出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全的變形、裂縫、破損、斷裂；5.法律、法規(guī)、規(guī)章和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的其他情形。

（二）保溫和防水工程：1.圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫工程；2.地下、屋面、外墻、室內(nèi)防水工程。

（三）裝修與安裝工程：1.建筑裝飾裝修工程（包括外墻裝飾面、室內(nèi)二次結(jié)構(gòu)、全裝修和非全裝修工程）；2.電氣管線、給排水管道、設(shè)備的安裝工程；3.供熱與供冷系統(tǒng)的安裝工程。

前款保險(xiǎn)期限第（一）項(xiàng)為十年，第（二）項(xiàng)為五年，第（三）項(xiàng)為兩年，保險(xiǎn)期限從該潛在缺陷保險(xiǎn)承保的建筑竣工備案（或取得綜合驗(yàn)收合格證）兩年后開始起算。建設(shè)工程在竣工備案（或取得綜合驗(yàn)收合格證）后兩年內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，由施工單位負(fù)責(zé)維修。

第六條（保險(xiǎn)除外責(zé)任）

因房屋所有權(quán)人、第三方責(zé)任或者不可抗力造成的住宅工程損壞，不屬于本實(shí)施意見規(guī)定的保險(xiǎn)責(zé)任。

第七條（保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算）

潛在缺陷保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算基數(shù)為住宅工程的建筑安裝工程造價(jià)。投保潛在缺陷保險(xiǎn)的建設(shè)單位應(yīng)在建設(shè)工程概預(yù)算組成中列明該保險(xiǎn)費(fèi)。

潛在缺陷保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算為：建筑安裝工程造價(jià)×費(fèi)率。

保險(xiǎn)公司應(yīng)結(jié)合承保項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)情況和參建主體的資質(zhì)等級(jí)、誠(chéng)信記錄科學(xué)實(shí)施浮動(dòng)費(fèi)率，按照公平、合理、充足的原則厘定承保費(fèi)率，不得惡意低價(jià)承保，妨礙市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)。保險(xiǎn)條款及費(fèi)率應(yīng)向保險(xiǎn)監(jiān)管部門備案。

第八條（投保與承保模式）

潛在缺陷保險(xiǎn)為民生保險(xiǎn)，住宅工程項(xiàng)目土地出讓合同中，應(yīng)將投保潛在缺陷保險(xiǎn)列為土地出讓條件之一。鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司采取共保模式分散風(fēng)險(xiǎn)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)綜合考慮風(fēng)險(xiǎn)管理能力等因素，謹(jǐn)慎選擇保險(xiǎn)公司進(jìn)行投保。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市委金融辦可以組織遴選風(fēng)險(xiǎn)管理能力強(qiáng)、機(jī)構(gòu)健全、承保理賠服務(wù)優(yōu)質(zhì)的保險(xiǎn)公司，供建設(shè)單位選擇。

保險(xiǎn)公司應(yīng)設(shè)立潛在缺陷保險(xiǎn)項(xiàng)目管理部門，配備與業(yè)務(wù)規(guī)模相匹配的工程技術(shù)人員和項(xiàng)目經(jīng)理人隊(duì)伍，開展專業(yè)化的質(zhì)量管理。

保險(xiǎn)公司應(yīng)建立健全行業(yè)自律的工作機(jī)制，確保潛在缺陷保險(xiǎn)的可持續(xù)發(fā)展。

第九條（保險(xiǎn)合同）

建設(shè)單位應(yīng)在施工圖設(shè)計(jì)文件送審節(jié)點(diǎn)前，與保險(xiǎn)公司簽訂潛在缺陷保險(xiǎn)合同，并按合同約定一次性支付保險(xiǎn)費(fèi)。

一個(gè)工程項(xiàng)目作為一個(gè)保險(xiǎn)標(biāo)的，出具一份保險(xiǎn)單，保險(xiǎn)合同涵蓋的范圍應(yīng)包括投保的住宅和同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)保障住宅使用功能的配套建筑，保險(xiǎn)公司在該保單項(xiàng)下承擔(dān)的最大賠償限額為保單記載的保險(xiǎn)金額。

第十條（質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)管理）

保險(xiǎn)公司是質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)管理的責(zé)任主體，應(yīng)按照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及其他規(guī)定，制定質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)管理導(dǎo)則，并委托具備相應(yīng)條件的建設(shè)工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱“風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)”），運(yùn)用包括工序檢查、實(shí)體質(zhì)量檢查、資料檢查、功能性試驗(yàn)、檢驗(yàn)檢測(cè)在內(nèi)的各類風(fēng)控手段，對(duì)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段、施工階段、竣工階段和竣工備案（或取得綜合驗(yàn)收合格證）后的兩年保險(xiǎn)回訪期，實(shí)施工程建設(shè)過程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)管理，形成各階段的檢查和評(píng)估報(bào)告，并跟蹤、督促技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)量缺陷的整改。

風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)受保險(xiǎn)公司委托，按照正常、輕微、中等、嚴(yán)重和風(fēng)險(xiǎn)保留五個(gè)等級(jí)，對(duì)工程建設(shè)各階段發(fā)現(xiàn)的有可能引發(fā)質(zhì)量潛在缺陷或事故的工程技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)、分析、評(píng)估、報(bào)告，提出風(fēng)險(xiǎn)處理建議，跟蹤整改落實(shí)情況，最終對(duì)保險(xiǎn)公司承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)為獨(dú)立對(duì)外承擔(dān)民事賠償責(zé)任的主體。

建設(shè)單位應(yīng)在施工圖設(shè)計(jì)文件送審節(jié)點(diǎn)前為風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)預(yù)留足夠的設(shè)計(jì)風(fēng)控時(shí)間。設(shè)計(jì)階段風(fēng)險(xiǎn)總評(píng)估報(bào)告中指出建設(shè)項(xiàng)目存在嚴(yán)重技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將施工圖送審查機(jī)構(gòu)審查前完成整改；竣工最終風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告中指出建設(shè)項(xiàng)目存在嚴(yán)重技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在組織竣工驗(yàn)收前完成整改。

建設(shè)單位應(yīng)督促各參建主體為風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)提供便利工作條件，物業(yè)單位應(yīng)予以配合。

第十一條（權(quán)益轉(zhuǎn)讓）

在保險(xiǎn)期限內(nèi)住宅或者其他建設(shè)工程所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，保險(xiǎn)標(biāo)的的受讓人承繼被保險(xiǎn)人本保單下的權(quán)益。

第十二條（入戶告知）

保險(xiǎn)公司應(yīng)編制《住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)用戶告知書》，其中應(yīng)列明保險(xiǎn)責(zé)任、范圍、期限及理賠申請(qǐng)流程。在業(yè)主辦理入戶手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)將《住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)用戶告知書》，隨同《新建住宅質(zhì)量保證書》《新建住宅使用說明書》一起送交業(yè)主。

第十三條（理賠處理）

房屋所有權(quán)人在潛在缺陷保險(xiǎn)期內(nèi)認(rèn)為住宅工程存在質(zhì)量缺陷的，可向保險(xiǎn)公司提出索賠申請(qǐng)。保險(xiǎn)公司應(yīng)按照保險(xiǎn)合同的約定代建設(shè)單位履行質(zhì)量缺陷維修責(zé)任，包括且不限于負(fù)責(zé)落實(shí)維修所需資金，牽頭辦理維修所需相關(guān)手續(xù)，組織現(xiàn)場(chǎng)維修施工等工作。

保險(xiǎn)公司應(yīng)建立便捷、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的理賠服務(wù)體系，受理業(yè)主的索賠申請(qǐng)，組織現(xiàn)場(chǎng)查勘和定責(zé)定損工作，制定充分保障被保險(xiǎn)人權(quán)益的理賠操作規(guī)程。

保險(xiǎn)公司可委托專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理業(yè)主的索賠申請(qǐng)、現(xiàn)場(chǎng)查勘和組織維修。對(duì)于影響基本生活且屬于保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的索賠申請(qǐng)，保險(xiǎn)公司或其委托的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)在收到索賠申請(qǐng)后約定的時(shí)限內(nèi)先行組織應(yīng)急維修，同時(shí)完成現(xiàn)場(chǎng)查勘。

保險(xiǎn)公司收到索賠申請(qǐng)后，應(yīng)在兩日內(nèi)派人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，并在收到業(yè)主索賠申請(qǐng)后的七日內(nèi)作出核定；情形復(fù)雜的應(yīng)在三十日內(nèi)作出核定，并將核定結(jié)果通知業(yè)主。合同另有約定的除外。

第十四條（爭(zhēng)議鑒定）

房屋所有權(quán)人對(duì)是否屬于保險(xiǎn)責(zé)任存有異議的，可與保險(xiǎn)公司共同委托有資質(zhì)的第三方鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。

鑒定結(jié)果屬于保險(xiǎn)責(zé)任的，鑒定費(fèi)用由保險(xiǎn)公司承擔(dān)；鑒定結(jié)果不屬于保險(xiǎn)責(zé)任的，鑒定費(fèi)用由申請(qǐng)方承擔(dān)。

第十五條（代位追償）

因法律法規(guī)或合同約定應(yīng)由設(shè)計(jì)單位、施工單位、設(shè)備材料供應(yīng)商等責(zé)任主體承擔(dān)的法律責(zé)任，并不因建設(shè)單位投保潛在缺陷保險(xiǎn)而免責(zé)。

因前款責(zé)任主體過錯(cuò)導(dǎo)致的質(zhì)量缺陷，保險(xiǎn)公司在先行賠付后，有權(quán)依法對(duì)其實(shí)施代位追償，被保險(xiǎn)人與相關(guān)責(zé)任主體應(yīng)予以配合。

第十六條（信息化管理）

保險(xiǎn)公司應(yīng)按“承保管理規(guī)范化、風(fēng)險(xiǎn)管理專業(yè)化、理賠管理精細(xì)化”的理念，將有關(guān)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)推送監(jiān)管平臺(tái)。

第十七條（其他）

其他建設(shè)工程投保潛在缺陷保險(xiǎn)的，可參照本辦法執(zhí)行。

鼓勵(lì)潛在缺陷保險(xiǎn)與建筑安裝工程一切險(xiǎn)、參建方責(zé)任險(xiǎn)等工程類保險(xiǎn)綜合實(shí)施，全面降低工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

第十八條（施行日期）

本辦法自2024年3月28日起施行，有效期至2029年3月27日。

文章來源：上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)辦公室