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在目前低利率、“資產(chǎn)荒”環(huán)境下，險資頻頻出手入市“買樓”給市場吹來一些新風向。

近日，位于北京市東城區(qū)的中糧·置地廣場項目易主中郵人壽，交易價42億元左右；

在此之前，世茂集團擬出售一個珠海綜合體項目51%股權，總價約為39億元，受讓者為合營伙伴國壽星灣以及合營聯(lián)營企業(yè)國壽啟航基金，二者均屬國壽系；

9月份，據(jù)萬科A公告，華泰資產(chǎn)“輸血”萬科全資子公司，簽訂一筆40億元不動產(chǎn)債權投資計劃協(xié)議。

業(yè)內(nèi)人士認為，在房企業(yè)績不及預期，銷售回暖進程放緩下，當前不動產(chǎn)價值被低估，投資性價比顯現(xiàn)。

一般來說，險資資金體量大且投資周期較長，和不動產(chǎn)投資之間有天然的適配性。疊加當下優(yōu)質(zhì)投資項目緊缺，且不動產(chǎn)價格相較前兩年下滑不少，助推險企將目光轉(zhuǎn)向不動產(chǎn)投資。

從險資資產(chǎn)端來看，目前，銀行存款、債券等固收產(chǎn)品是主要配置。但是，固收類產(chǎn)品收益率相對較低，從資產(chǎn)配置多元化和提高收益率角度來看，未來不動產(chǎn)投資或成險企資產(chǎn)配置的一個重要方向。

中國經(jīng)濟逐步復蘇過程中，房地產(chǎn)市場何時提振備受關注。不過，這并未阻擋險資布局不動產(chǎn)的熱情。

除了近期上述保險機構(gòu)斥資百億“買樓”，年內(nèi)不少險企已經(jīng)多次出手布局不動產(chǎn)。

據(jù)中國保險業(yè)協(xié)會官網(wǎng)“大額未上市股權和大額不動產(chǎn)投資信息披露”欄目公告顯示，今年前9月，已有35個不動產(chǎn)投資項目公告。從已進入實際出資階段項目來看，年內(nèi)以平安人壽、太平洋人壽、泰康人壽為代表的頭部壽險公司，主要將資金投向北京、上海重要地段的存量不動產(chǎn)項目。

值得一提的是，平安人壽繼去年投資北京麗澤金融商務區(qū)南區(qū)E-06地塊不動產(chǎn)項目后，今年大手筆再投四大產(chǎn)業(yè)園項目，包括東方萬國項目、弘源科創(chuàng)項目、弘源國際項目、弘源新時代項目，總投資金額預計不超過73.33億元，目前累計出資額已超60億元。

外資險企也在加碼布局優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)。今年1月，友邦人壽披露的《關于大額不動產(chǎn)投資的信心披露公告》（實際出資階段）顯示，友邦人壽落地了上海市虹口區(qū)北外灘89街坊項目，出資合計約為51.81億元。

在房企業(yè)績不及預期，銷售回暖進程放緩下，險資緣何青睞不動產(chǎn)項目？

事實上，這與當前不動產(chǎn)市場被低估，而一線城市不動產(chǎn)項目的投資性價比可觀不無關系。有熟悉地產(chǎn)投資的人士分析稱，北京、上海等一線城市中心地段的優(yōu)質(zhì)商辦樓宇、產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目具備一定的投資價值。

中指研究院近日公布的數(shù)據(jù)顯示，百強房企9月銷售額同比下降24.1%，1-9月銷售總額為48501億元，同比下降10.3%，降幅相比上月擴大1.7個百分點。

針對近期房地產(chǎn)行業(yè)政策效果與市場趨勢展望，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，9月單月，核心城市市場活躍度好轉(zhuǎn)，政策效果初顯，但全國市場銷售規(guī)模仍處低位。

也有專家表示，當下很多不動產(chǎn)的價格已經(jīng)進入低谷，對于保險行業(yè)而言，也處于調(diào)整、轉(zhuǎn)型的關鍵時期，需要豐富投資組合抵御風險，再加上政策層面盤活存量資產(chǎn)導向，優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)項目成為險企重要目標。選投項目方面，險資主要傾向于配置具有收租效益的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、基礎設施、商業(yè)辦公樓等。

不得不說，險企熱衷投資不動產(chǎn)的基礎，是相關監(jiān)管規(guī)定和細則的完善。在2010年之前，險企能夠投資的范圍較為有限，主要包括銀行存款、政府債券和金融債券等信用評級高、收益率低、投資風險非常低的金融產(chǎn)品。

2010年，原保監(jiān)會發(fā)布《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，放開保險不動產(chǎn)投資，使得險資可投資范圍擴大至以商業(yè)地產(chǎn)、辦公地產(chǎn)、養(yǎng)老社區(qū)等為代表的不動產(chǎn)領域。

時隔多年，2018年5月，原保監(jiān)會又發(fā)布《關于保險資金參與長租市場有關事項的通知》，進一步允許險資通過地產(chǎn)基金等方式投資長租公寓。

當然，險資將目光轉(zhuǎn)向不動產(chǎn)，與其投資特點息息相關。中國人壽副總裁劉暉在2023年中期業(yè)績發(fā)布會上曾這樣描述，“不動產(chǎn)天然具有抵抗通脹、抵御波動、分散風險、與其他品種相關性比較低的特征，短期市場可能存在波動，但在整體組合中配置一定的實物資產(chǎn)，更有利于保險資金獲得長期穩(wěn)健回報”。

除此之外，險資資產(chǎn)端收益率承壓，或許是險企將投資視線轉(zhuǎn)向不動產(chǎn)的另一重要原因，當前險企亟需優(yōu)化資產(chǎn)端配置穩(wěn)定并提高收益率。

從五大上市險企的業(yè)績報告數(shù)據(jù)來看，2023年半年度業(yè)績報告顯示，今年上半年，五大上市險企凈投資收益率均下滑?？偼顿Y收益率方面，除了中國平安總投資收益率同比微升0.7個百分點至4.1%，其余4家險企均出現(xiàn)下滑。拉長看今年前三季度，在權益市場震蕩波動的情況下，亦有專業(yè)人士抱有不樂觀態(tài)度。

此外，壽險公司多數(shù)產(chǎn)品負債久期較長，本身就對長期投資資產(chǎn)有較高需求。中泰證券就在研究報告中以某頭部壽險公司為例分析稱，壽險保單的負債久期一般是15年左右，目前固定收益率資產(chǎn)久期仍存在缺口，在7年以內(nèi)。商業(yè)地產(chǎn)項目的久期足夠長，能滿足險資資產(chǎn)、負債久期匹配的需求。

中國人保也在半年報中表示，投資板塊將努力保持投資收益相對穩(wěn)定，拓展創(chuàng)新空間。人保投控增強不動產(chǎn)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投、建、管、營等能力，服務好主業(yè)營業(yè)職場管理需求。

盡管不動產(chǎn)項目投資勢頭漸熱，但以債券為代表的固收類資產(chǎn)，仍為險資的主要投資對象，相較國際保險機構(gòu)，我國險資不動產(chǎn)投資占比較低。

截至今年6月末，新華保險債權投資計劃占總投資組合的比例為3.8%，而債權投資計劃中除了不動產(chǎn)資金項目，還包括基礎設施；中國人保其他投資占總投資組合比例為1.2%，當中包括投資性房地產(chǎn)等；此外，中國太保投資性房地產(chǎn)占總投資組合比例為0.5%；中國人壽投資性房地產(chǎn)占總投資組合比例為0.24%。

中國平安不動產(chǎn)投資占比相對較高，占總投資組合比例為4.5%。據(jù)中國平安首席投資官鄧斌介紹，平安不動產(chǎn)投資中約3/4規(guī)模都是物權，且物權主要集中在一線城市好的地區(qū)。

劉暉此前也介紹稱，目前國內(nèi)主要機構(gòu)對不動產(chǎn)資產(chǎn)配置比例一般只有3%-4%，行業(yè)全口徑不動產(chǎn)資產(chǎn)也只有1萬多億，與國際同業(yè)平均10%左右的比例有較大差距。

的確，與國際保險機構(gòu)相比，國內(nèi)險企對于不動產(chǎn)的投資仍有很大空間。

光大證券研報認為，國際保險資管機構(gòu)另類投資涉及領域較為寬泛，包括不動產(chǎn)、私募股權、基礎設施以及衍生品等投資資產(chǎn)。另類投資作為大類資產(chǎn)的重要構(gòu)成，對于豐富投資產(chǎn)品、提高長期回報、加強期限匹配等都具有重要意義，部分保險資管機構(gòu)積極發(fā)展其另類投資業(yè)務，為保險資金投資提供長期穩(wěn)定的高收益。

鄧斌也表示，不動產(chǎn)不僅會帶來租金等收益，隨著經(jīng)濟發(fā)展還有資產(chǎn)升值效益。所以平安會保持不動產(chǎn)配置的健康發(fā)展，并從“募投管退”所有的投資環(huán)節(jié)做好風險管理、敞口集中度管理、風險監(jiān)測、風險預警，這是投后最核心的部分。

對于當下險企“資產(chǎn)荒”和亟需多元化優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置的現(xiàn)狀，中國人壽2023年半年報指出，從資產(chǎn)端看，固收利率將持續(xù)低位運行，優(yōu)質(zhì)固收類資產(chǎn)供給不足的現(xiàn)狀仍將延續(xù)，權益市場短期內(nèi)可能仍以震蕩和結(jié)構(gòu)性行情為主，面臨息類品種收益率持續(xù)下行和投資組合總體收益波動加大的雙重壓力。在此背景下，將繼續(xù)加強資產(chǎn)負債管理，持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)，靈活調(diào)整投資策略應對市場變化，有效平衡短期收益穩(wěn)定與長期價值提升。

總體而言，當前固收類資產(chǎn)仍是保險資金主要的配置種類。不過，在低利率、資產(chǎn)荒的環(huán)境下，在防范信用風險的同時，險資仍在積極尋求優(yōu)質(zhì)項目的配置機會，目前具有較高性價比的不動產(chǎn)，或許會成為險資追投的新風向。

不過，究竟哪些不動產(chǎn)屬于高性價比尚不能一概而論，此一時彼一時，需要眼光，需要膽識，需要順應大勢。