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由老舊樓宇改造成新商業(yè)空間，已成為各自城市創(chuàng)新經濟形態(tài)聚集地的北京弘源新時代和上海東方萬國中心，將迎來新東家。

據平安人壽近期公告，將受讓包括弘源新時代、東方萬國在內的4個大額不動產項目，總投資金額預計不超過73.33億元。這是繼2021年斥資330億元拿下來福士資產包后，平安人壽又一大手筆拿地動作。

此外，平安人壽年初以來還披露了9個不動產存量項目的投資進展。同時，泰康人壽、友邦人壽近期也相繼披露了不動產投資情況。開年不到2個月，相關項目總數(shù)已達到15個，為有數(shù)據以來歷年同期最高。

近年來，房企層面暴露出一定風險后，不少險資一度“出逃”地產股，成為保險公司低風險偏好的一個側寫。如今，緣何不動產項目會成為險資的“心頭好”？

業(yè)內人士分析認為，一方面，經歷了近兩年的深度調整，很多不動產項目的價值已經跌入低谷，當下出手投資的性價比很高，既符合盤活存量資產的政策導向，也和保險公司長期資金配置需求相適應；另一方面，相較投資地產股，險企直接投資優(yōu)質不動產項目，可以更好進行風險把控，后者在宏觀經濟修復、地產行業(yè)回暖的預期下，有望帶來較好的長期投資收益。

開年不到2個月，保險公司已披露了15個大額不動產項目投資進展，其中，平安人壽以13個項目受到最多關注，包含4筆新訂單和9個存量項目投資進展。

據中國保險業(yè)協(xié)會官網“大額未上市股權和大額不動產投資信息披露”欄目公告，今年1月，平安人壽一口氣簽下東方萬國、弘源科創(chuàng)、弘源國際、弘源新時代共4個不動產項目，分別位于北京和上海，總投資金額預計不超過73.33億元，目前4個項目均已竣工、取得不動產權證并投入使用。9筆投資涉及上海來福士廣場、杭州來福士、北京豐臺麗澤商務區(qū)等存量項目。

行業(yè)另外2則不動產投資信息來自泰康人壽和友邦人壽。泰康人壽1月向北京燕園養(yǎng)老社區(qū)項目出資1200萬元，此前已多次出資，數(shù)額在幾百萬元至幾十億元不等；友邦人壽則落地了上海虹口區(qū)北外灘89街坊項目，出資51.81億元，該項目于去年12月簽署協(xié)議，是友邦成立以來最大一筆資產收購。

2月還沒過半，就已有15個不動產投資項目公告，這創(chuàng)下中國保險業(yè)協(xié)會官網有該類數(shù)據以來歷年同期最高。資料顯示，為加強信息披露，協(xié)會官網“大額未上市股權和大額不動產投資信息披露”欄目于2016年5月上線。平安人壽、友邦人壽、建信人壽、泰康人壽、和諧健康、太平洋人壽、前海人壽等公司相繼披露過不動產投資項目進展，但無論是簽署協(xié)議還是實際出資，往年前兩個月的相關公告寥寥，涉及項目數(shù)均不超過5個。

以機構“下單”（簽署協(xié)議）的時間來看，2021年上半年，險企布局不動產項目曾達到一個高峰，6個月內有4家保險公司簽下總額約475億元的投資協(xié)議。其中，平安人壽在當年6月收購上海來福士、北京來福士、杭州來福士等6個項目的股權，計劃總投資額330億元，為近年最高的一單。

從險企布局不動產項目的偏好看，相關標的多涉足商業(yè)辦公類樓宇、產業(yè)園區(qū)不動產和自用辦公樓等。例如平安人壽今年初剛剛簽下的4個項目，均為產業(yè)園區(qū)及研發(fā)辦公項目，其中，北京弘源新時代和上海東方萬國中心都是由老舊廠房改造為創(chuàng)意商辦項目的優(yōu)秀案例；友邦2022年底簽下的上海北外灘89街坊，是上海北外灘核心區(qū)域的商業(yè)綜合體項目之一。另外，保險機構買樓自用的案例則包括平安人壽投資建設的平安香港總部大樓、泰康人壽投建的泰康集團大廈等。

縱觀全球，在許多國家和地區(qū)，保險公司都是房地產市場的主要投資者之一，我國保險業(yè)亦不例外。然而，近年來，受地產板塊深度調整、部分房企流動性危機等因素影響，不少險資在二級市場相繼減持地產股，如泰康人壽2022年多次減持陽光城、2021年大家人壽密集減持金地集團、長城人壽減持金融街等。

地產股頻遭險資減持的背景下，緣何保險公司投資不動產項目的熱情升溫？

在業(yè)內分析人士看來，相較配置地產股，險企直接投資優(yōu)質不動產項目，往往在資產匹配度和風險把控度上更優(yōu)，一直以來，地產股的投資收益不僅取決于上市房企本身的經營基本面，宏觀經濟環(huán)境變化、板塊周期調整，甚至大盤波動等都會影響地產股的投資回報，而優(yōu)質不動產項目屬于“核心資產”，往往具有穿越周期、長期穩(wěn)健的特質。

資料顯示，平安人壽投資的北京弘源新時代項目，該物業(yè)項目在竣工同期即與兩家千億級科技獨角獸企業(yè)簽約，實現(xiàn)“竣工即滿租”；上海東方萬國中心經改造后，由出租率不足40%的老舊商業(yè)樓宇變身為出租率常年超過95%的“魔都創(chuàng)客聚集地”。

上海易居房地產研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，經過三年的疫情沖擊，很多不動產的價值已經步入低谷，當下出手投資的性價比很高，且符合盤活存量資產的政策導向。

從公開報道可以看到，在流動性危機下，部分房企自2021年下半年就開始賣地、賣股權，加速資產處置。世茂、合景泰富等將旗下位于上海、深圳、南京等多地的商辦資產擺上貨架；2022年10月，一家房企管理層人士在投資者會議上透露“三年出售2000億元資產”計劃，出售資產包括自持商業(yè)、辦公樓和酒店等。在市場中，資金沉淀大、運轉周期長的部分一線城市優(yōu)質商辦資產，甚至出現(xiàn)“供過于求”的局面。

除了房企自救，監(jiān)管部門在過去一年多內密集發(fā)聲，引導金融機構加大對房地產的支持力度。2022年2月，銀保監(jiān)會、住建部發(fā)布銀行保險機構支持保障性租賃住房發(fā)展的指導意見，引導保險機構為保障性租賃住房提供資金和保障支持；同年11月，央行、銀保監(jiān)會出臺金融支持房地產16條措施，鼓勵金融機構在保證債權安全、資金封閉運作的前提下，按照市場化原則滿足房地產項目合理融資需求?！?022年房地產金融政策放寬，相關險資自然享受到了紅利?！眹儡S進說道。

事實上，對于險企自身來說，投資不動產也是負債端和投資端業(yè)務的剛需。在負債端方面，諸多不動產項目與險企主業(yè)高度協(xié)同。在人口老齡化趨勢下，近年“保險+康養(yǎng)”模式已成為許多險企發(fā)力的賽道，為此中國人壽、泰康保險、中國太保等頭部險企都加快了布局康養(yǎng)生態(tài)圈的步伐，投資部分不動產項目也是為滿足險企打造高品質養(yǎng)老社區(qū)、康復醫(yī)療機構的需要。

在資產端方面，眾所周知，壽險公司多數(shù)產品負債久期長，本身就對長期投資資產有較高需求。中泰證券在研究報告中以某頭部壽險公司為例分析稱，其保單的負債久期一般是15年左右，目前固定收益率資產久期仍存在缺口，在7年以內。商業(yè)地產項目的久期足夠長，能滿足險資資產、負債久期匹配的需求。

還應注意到，隨著保險業(yè)資產規(guī)模不斷擴大，資產端和負債端的供需矛盾日益突出，在此背景下，險資也亟須擴大投資渠道。中國保險資產管理業(yè)協(xié)會執(zhí)行副會長兼秘書長曹德云在2022年底的一次公開演講中談到，隨著國內外形勢環(huán)境變化，如市場不穩(wěn)、風險加大、資產荒等問題，保險業(yè)出現(xiàn)保費增速放緩、投資收益下降、原有業(yè)務模式難以持續(xù)等困難，開始進入轉型重構的關鍵時期。不動產投資或許是險資調整轉型的重要舉措，有公司曾在互動平臺上表示，配置一定比例的另類資產（如不動產）是長期保險資金的“必需品”。

曹德云提到的“資產荒”問題有不少數(shù)據可以佐證。2020年疫情暴發(fā)以來，我國央行已累計至少10次降息降準，長期利率中樞走低，10年期國債收益率一度跌破3%；權益市場波動更是讓險企投資收益率承壓，相關媒體數(shù)據顯示，受資本市場波動影響，2022年非上市壽險公司的總投資收益率為3.9%、綜合投資收益率為1.5%，均創(chuàng)歷史新低。

那么，險企投資不動產項目的回報幾何？同樣以“拿地大戶”平安為例，2022年11月，中國平安董秘曾在互動平臺回復時透露，以成熟商辦、物流地產為主的不動產投資組合項目為平安保險資金每年帶來10%的凈投資收益。即使在2021年疫情下，不動產存量組合的投資回報率仍在5%以上。

險企密集布局不動產項目的當下，房地產行業(yè)預期正在回暖。山西證券研報稱，2023年，在房地產行業(yè)預期改善下，涉房投資的資產質量擔憂有望減輕。投資性房地產收益率隨經濟波動明顯，伴隨經濟復蘇、線下商業(yè)活動逐漸活躍，投資性房地產出租率、租金收益提高，物權投資有望實現(xiàn)較佳回報。

信達證券非銀金融行業(yè)首席分析師王舫朝表示，優(yōu)質的不動產投資標的有望為險企提供更多另類資產投資選擇，在房地產利好政策密集出臺的背景下，險企所投優(yōu)質不動產項目估值或有望逐漸回升，同時也有望為險企貢獻穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

部分險企也公開表達過對優(yōu)質不動產的青睞。中國平安首席投資官鄧斌在2022年中期業(yè)績發(fā)布會上表示，對優(yōu)質不動產的投資仍有加配計劃。太平洋保險集團股份公司的首席投資官蘇罡表示，盡管傳統(tǒng)的不動產風險在加大，但仍比較傾向于消費類的、具有更加穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產資產。同時更加關注倉儲物流、科技園區(qū)、產業(yè)園及數(shù)據中心等新型不動產，這些資產不論在建設期還是運營期，都可以實現(xiàn)與保險業(yè)務協(xié)同，同時又能提供新興的、具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的長期可配置資產。

從當前險企配置不動產的占比看，還有較大發(fā)展空間。據東吳證券統(tǒng)計，截至2022年上半年末，主要上市險企涉房投資占總投資比約在2%-5.2%區(qū)間，相比國際同業(yè)平均10%左右的水平仍有一定差距。

不得不說的是，險資投資商業(yè)不動產的渠道不限于直接拿地，而且直接投資不動產的收益雖然穩(wěn)定，但流動性較差，“如何建立合適的退出機制”也是業(yè)內持續(xù)討論的話題。

有保險公司高管就曾表示，如果直接投資房地產，保險公司至少要專門成立一個部門，對于公司來說不但增加成本，在發(fā)展初期也會面臨各種專業(yè)性問題，同時也較難保證所投資金的安全性，在具體的投資方式上更傾向于通過基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）規(guī)避風險。

近年來，從中央監(jiān)管部門到地方都出臺過不少支持REITs的政策。例如國務院辦公廳2022年5月發(fā)布了關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見，其中明確指出要推動REITs健康發(fā)展；同年12月，證監(jiān)會副主席李超透露要進一步擴大REITs試點范圍，研究將推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產等領域。“全世界的REITs中，商業(yè)租賃房和商業(yè)地產一直是收益最高的資產，而且長期增值率也最高，所以呼吁推出REITs試點?！敝蟹考瘓F理事長孟曉蘇在公開演講中表示。

事實上，險資已通過REITs渠道涌入不動產領域。根據公開信息，2022年8月發(fā)行的首批3只保租房REITs中，均有保險資金作為戰(zhàn)略投資者。貝殼研究院高級分析師黃卉表示，基礎設施REITs具有風險可控、收益穩(wěn)定的特征，且具有底層資產作為保障，符合保險資金的投資需求，也有利于保險資金降低風險，加強資金運作。

盡管優(yōu)質不動產項目有長期穩(wěn)健的特質，不過仍需防范投資風險。業(yè)內專業(yè)人士提醒，不動產投資多體現(xiàn)為股權、債權等形式，投資風險包括市場風險或信用風險，實質上是底層資產不動產標的的收益風險或者價格波動風險。因此，險企要針對不動產項目的性質、區(qū)位、開發(fā)商及運營商等因素做充分評估，并分析項目現(xiàn)金流特性以及還款來源。