目前，保險(xiǎn)公司銷售的房貸險(xiǎn)基本上分為兩種，一種是房屋保險(xiǎn)，對(duì)自然災(zāi)害或火災(zāi)爆炸等意外事故造成的房屋損失承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任；另一種是綜合險(xiǎn)，包括房屋保險(xiǎn)以及購(gòu)房者的還貸保證保險(xiǎn)。綜合險(xiǎn)除了保障房屋本身的損失，對(duì)被保險(xiǎn)人在保險(xiǎn)期間內(nèi)因意外傷害死亡或傷殘時(shí)，保險(xiǎn)公司承擔(dān)相應(yīng)的還貸責(zé)任。對(duì)于銀行來說，購(gòu)房者的還貸風(fēng)險(xiǎn)主要來自于兩方面：一是房屋自身的損失風(fēng)險(xiǎn)，一旦房屋發(fā)生自然災(zāi)害或意外事故導(dǎo)致房屋損毀或毀壞，銀行用作抵押的房屋可能面臨不具有抵押物價(jià)值的狀況。二是購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)。如果購(gòu)房者在還貸期間死亡或者傷殘，直接會(huì)導(dǎo)致借款人無力還款的可能。當(dāng)然還有其它會(huì)導(dǎo)致不還款的可能，如惡意欠款等。無疑，房貸險(xiǎn)較好地為銀行轉(zhuǎn)嫁了這兩方面的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)資料表明，國(guó)內(nèi)房貸市場(chǎng)一直保持著較高的增長(zhǎng)率，去年國(guó)內(nèi)房屋貸款已達(dá)到1萬億元人民幣。而購(gòu)房者向銀行貸款的同時(shí)通常要在保險(xiǎn)公司購(gòu)買房貸險(xiǎn)。一直以來，各家保險(xiǎn)公司都在激烈爭(zhēng)奪這一市場(chǎng)。房貸險(xiǎn)對(duì)保險(xiǎn)公司具有吸引力，其根本原因在于這一險(xiǎn)種的賠付率較低，屬于公認(rèn)的盈利險(xiǎn)種。
房貸險(xiǎn)一般保險(xiǎn)期間長(zhǎng)達(dá)10-20年，經(jīng)過四五年的時(shí)間，不少手頭有了一定積蓄的貸款者便會(huì)考慮提前一次性歸還貸款，房貸險(xiǎn)便逐漸進(jìn)入退保高峰。此外，由于目前國(guó)內(nèi)投資渠道狹窄，投資市場(chǎng)低迷，購(gòu)房者不能獲得比貸款利率高的投資收益，也會(huì)造成提前退保情況的發(fā)生。與此同時(shí)，近期銀行加息的消息也讓一些購(gòu)房者考慮提前還貸。而不少保險(xiǎn)公司為了招攬業(yè)務(wù)，通常會(huì)給銀行高額手續(xù)費(fèi)，個(gè)別公司給銀行的傭金比例甚至超過了40％。房貸險(xiǎn)是一次性收取全部保費(fèi)，而保險(xiǎn)公司則一次性向銀行支付全部手續(xù)費(fèi)，一旦退保，保險(xiǎn)公司支付給銀行的手續(xù)費(fèi)無法追回，損失只能由保險(xiǎn)公司自己來承擔(dān)。此外，因退保導(dǎo)致期初支付的營(yíng)業(yè)費(fèi)用等不能沖回,也會(huì)影響保險(xiǎn)公司的經(jīng)營(yíng)效益。隨著房貸險(xiǎn)退保大潮的到來，日益攀升的房貸險(xiǎn)退保率無疑影響了保險(xiǎn)公司的盈利，部分保險(xiǎn)公司因不堪承受房貸險(xiǎn)逼近虧損邊緣的事實(shí)，開始紛紛停售房貸險(xiǎn)或有意控制業(yè)務(wù)規(guī)模。
保險(xiǎn)公司淡出房貸險(xiǎn)的做法，讓人擔(dān)心房貸險(xiǎn)會(huì)不會(huì)步車貸險(xiǎn)的后塵，從此一蹶不振呢？其實(shí)，保險(xiǎn)公司收縮房貸險(xiǎn)，和車貸險(xiǎn)是有本質(zhì)區(qū)別的。車貸險(xiǎn)的最大風(fēng)險(xiǎn)來自于責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，由于車貸險(xiǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任過于寬泛，導(dǎo)致保險(xiǎn)公司無法承受借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)。而房貸險(xiǎn)一直賠付率較低，責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)較小，保險(xiǎn)公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要來自于費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)。所以，房貸險(xiǎn)不會(huì)重蹈車貸險(xiǎn)的覆轍。但是，怎樣才能規(guī)避房貸險(xiǎn)的費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)呢？
通過對(duì)購(gòu)買房貸險(xiǎn)客戶的投保心理分析，購(gòu)房者投保房貸險(xiǎn)的消費(fèi)行為分為兩種：主動(dòng)型和被動(dòng)型。作為房屋所有者，有保險(xiǎn)消費(fèi)意識(shí)的，不論銀行是否要求購(gòu)買保險(xiǎn)，對(duì)房屋保險(xiǎn)和還貸保證保險(xiǎn)均有投保需求；沒有保險(xiǎn)意識(shí)的，只是迫于銀行的壓力，被動(dòng)購(gòu)買。針對(duì)上述兩種消費(fèi)群體，我們可以這樣來設(shè)計(jì)房貸險(xiǎn)：
1、 保額固定型。對(duì)于房屋保險(xiǎn)，整個(gè)保險(xiǎn)期間的保險(xiǎn)金額固定不變，保險(xiǎn)費(fèi)采取一次性躉交方式。這種固定型保額主要針對(duì)有保險(xiǎn)意識(shí)的消費(fèi)者設(shè)計(jì)，投保人購(gòu)買了該類型的房屋保險(xiǎn)后，不論是否還清貸款，都可以享受房屋保險(xiǎn)保障的需求。
2、 保額遞減型。對(duì)于沒有投保意識(shí)的消費(fèi)者，主要考慮銀行轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的需求，以銀行的貸款金額為保險(xiǎn)利益，房屋保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額隨著貸款金額的減少而遞減。保險(xiǎn)公司可以和銀行合作，將每月應(yīng)支付的保險(xiǎn)費(fèi)納入貸款人的按月還款額，銀行在收到月供款后自動(dòng)將保險(xiǎn)費(fèi)劃歸保險(xiǎn)公司的保費(fèi)帳戶。投保人投保該種保險(xiǎn)，一方面可以滿足銀行的需求，另一方面也減輕了投保人交納保險(xiǎn)費(fèi)的負(fù)擔(dān)。
3、 對(duì)于還貸保證保險(xiǎn)，其保險(xiǎn)金額是隨還款金額的減少而不斷減少，在險(xiǎn)種設(shè)計(jì)上可考慮設(shè)置為房屋保險(xiǎn)的附加險(xiǎn)種，交費(fèi)方式采用分期付費(fèi)，一旦貸款還清，客戶就無需交納續(xù)期保費(fèi)，完全控制退保風(fēng)險(xiǎn)。
采用上述方法設(shè)計(jì)的保單，可以很好地控制房貸險(xiǎn)的退保風(fēng)險(xiǎn)。由于躉交保費(fèi)的客戶本身投保積極性高，那么其存在的退保可能性就很�。欢鴮�(duì)于分期付費(fèi)的客戶，可以采取按年交、季交和月交多種方式，這個(gè)在長(zhǎng)期壽險(xiǎn)中有很成熟的操作手法，可以直接借鑒。同時(shí)，引入壽險(xiǎn)中的復(fù)效條款和保單中止條款，便于處理長(zhǎng)期保單的效力恢復(fù)和效力中止的情況。由于保險(xiǎn)公司在收到續(xù)期保費(fèi)后才繼續(xù)承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任，客戶一旦停止交費(fèi)，保險(xiǎn)責(zé)任也即行中（終）止。這樣就可以從根本上遏制退保帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
此外，投保固定型保單的客戶，保險(xiǎn)公司可以優(yōu)惠承保該客戶的室內(nèi)家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和還貸保證險(xiǎn)。而選擇分期交費(fèi)的，雖然每月付費(fèi)額度不高，但此種收費(fèi)方法必然加大保險(xiǎn)公司的經(jīng)營(yíng)成本，因此實(shí)際支付的保險(xiǎn)費(fèi)要略貴一次性交費(fèi)的保單。
所以說，房貸險(xiǎn)不是不能愛，只是，愛要好好選擇，細(xì)細(xì)經(jīng)營(yíng)，慢慢體味。
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