牟子健 律師
在目前普遍的按揭購房合同中，除了必須用所購房屋進(jìn)行抵押、房地產(chǎn)公司擔(dān)保外，貸款銀行均要求購房者購買保險，如住房公積金貸款要向銀行指定的保險公司購買人壽保險，商貸住房要給所購房屋買財產(chǎn)保險，（目前很多按揭項目銀行要求購房者以上兩種保險都必須購買，有的要求在按揭過程中按購房的不同時間段分別購買。）雖然現(xiàn)在法律界從站在保護(hù)消費(fèi)者的立場上對這種強(qiáng)制性購買保險行為的公平性、合法性、合理性提出質(zhì)疑，并多有爭論，但筆者對上述問題暫時不發(fā)表看法，在這里只想從保險責(zé)任著手分析一下，看購房者買的保險在多大程度上替購房者分擔(dān)了風(fēng)險，是否真正分擔(dān)了風(fēng)險，如果保險公司真的是站在購房消費(fèi)者的立場上，還應(yīng)有什么保險責(zé)任需要補(bǔ)充，以減少今后出現(xiàn)意外造成的糾紛、無法還貸等一系列問題。
首先看一下目前按揭貸款購房中，財產(chǎn)保險的保險責(zé)任，有：臺風(fēng)、暴雨、雪災(zāi)、冰凌、突發(fā)性滑坡、泥石流、海嘯、洪水、火災(zāi)、山崩、龍卷風(fēng)。除外責(zé)任：地震及地震次生原因等等。為什么把地震排除在外？（至少筆者在目前所有的按揭購房保單責(zé)任中沒有看到，我相信您的按揭中財產(chǎn)險也沒有地震責(zé)任）。當(dāng)然保險行業(yè)也大訴苦水：什么我國目前對于地震的預(yù)測等技術(shù)手段還不完善；什么缺少專業(yè)人員對地震帶來的損失后果的精算，再比如缺少對地震風(fēng)險分析的技術(shù)儲備等等，總之，不保地震險，可是既然你保險公司要掙這份錢，就應(yīng)當(dāng)物有所值吧，北京將來發(fā)不發(fā)生臺風(fēng)、滑坡、泥石流、海嘯、洪水、山崩、龍卷風(fēng)，目前不好說，至少大家沒見到，可地震大家都遇到過呀，30歲以上的各位76年都住過地震棚吧。把地震責(zé)任除外確實(shí)讓購房人心里沒底，也失去了為按揭購房保駕護(hù)航的應(yīng)有作用。所以筆者認(rèn)為：金融監(jiān)督管理部門應(yīng)強(qiáng)制性規(guī)定：按揭購房保險（財產(chǎn)險）保險責(zé)任包括地震，因為目前的技術(shù)儲備不足不是借口，日本是一個地震高發(fā)國家，其地震頻率比我國要高得多，但日本財產(chǎn)保險中一部分就有地震責(zé)任，同時保監(jiān)會應(yīng)當(dāng)組織各保險公司設(shè)立專門的地震風(fēng)險研究評估機(jī)構(gòu)，及時推出新險種、新費(fèi)率以適應(yīng)飛速發(fā)展的按揭購房保險業(yè)務(wù)。
再說壽險的險種，現(xiàn)在辦理住房公積金貸款時，按規(guī)定要買壽險，但筆者看到目前壽險險種（一般是各種類型的生死兩全壽險）的保險責(zé)任只是：意外身故或高度殘疾。如果輕微受傷或殘疾標(biāo)準(zhǔn)不夠全殘的，則不予賠付。但在實(shí)際生活中輕傷殘疾也會使人失去部分或全部勞動能力，其實(shí)保險公司完全可以在所購壽險中附帶一定保額的意外傷害保險（哪怕再多收一點(diǎn)錢，當(dāng)然現(xiàn)在所購壽險的利潤已經(jīng)很大了）。就可以在一定程度上杜絕這方面問題。
我認(rèn)為造成現(xiàn)在這種情況有以下幾種原因：1、保險業(yè)現(xiàn)在是高度壟斷的行業(yè)，稍有風(fēng)險的險種寧可不做也不愿勞那份神，操那份心；2、國家對地震風(fēng)險評估目前已取得的成果沒有轉(zhuǎn)化到市場經(jīng)濟(jì)中去，特別是各個部門缺少必要的溝通，沒有將信息資源共享；3、保險監(jiān)督管理部門缺乏對地震險種開發(fā)、銷售進(jìn)行政策性的宏觀指導(dǎo)，缺少對按揭購房保險進(jìn)行政策性指導(dǎo)；4、實(shí)際購房中，開發(fā)商、銀行、保險公司財大氣粗，買賣雙方地位懸殊，買賣雙方信息、技術(shù)專業(yè)知識嚴(yán)重不對稱，購房者要么不買房，要么簽地震險除外的購房保險契約；5、我國保險中介市場不健全，力量薄弱，沒有起到居間介紹、促成交易、讓買賣雙方都滿意的作用。
但隨著我國保險業(yè)開放的步伐不斷加快；越來越多的保險公司承辦按揭購房保險業(yè)務(wù)；有關(guān)按揭購房的各項法律法規(guī)的健全；開發(fā)商、銀行、保險行業(yè)不斷加強(qiáng)行業(yè)自律，不斷提高有序競爭；廣大購房者專業(yè)知識的提高；一批符合消費(fèi)者利益、買賣雙方均滿意的按揭購房保險一
定會在不遠(yuǎn)的將來問世，并指日可待。
2003 2 14
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