原標(biāo)題：從郊區(qū)到市中心！養(yǎng)老社區(qū)畫風(fēng)有變，險企盈利到底難不難？保險巨頭都在搶灘登陸

　　從2012年6月泰康第一家養(yǎng)老社區(qū)北京的燕園奠基動工時算起，保險機構(gòu)布局養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)8年了。七年之癢八年之痛沒有上演，越來越多的險企布局了養(yǎng)老社區(qū)。不過，各家搶灘“養(yǎng)老賽道”的姿勢有了不同。

　　最近略帶共性的是，保險機構(gòu)從以往畫風(fēng)一致的城郊新建大型高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)，走入市區(qū)，陸續(xù)布局一些小型但仍高品質(zhì)的養(yǎng)老機構(gòu)。據(jù)券商中國記者梳理，中國人壽、新華保險、中國太保、大家保險等險企，都已有了市區(qū)內(nèi)的養(yǎng)老機構(gòu)布局。

　　目前已在全國19個城市布局大型養(yǎng)老社區(qū)的泰康，最近表示下一步將推進(jìn)“養(yǎng)老社區(qū)的全國化和發(fā)達(dá)城市的網(wǎng)絡(luò)化”，在北京和上海等地圍繞著城市化做連鎖的養(yǎng)老布局，特別是偏康復(fù)、護(hù)理形態(tài)的業(yè)態(tài)。

　　保險機構(gòu)布局養(yǎng)老社區(qū)是不是又看到了一些新的思路和風(fēng)向？

　　“養(yǎng)老社區(qū)的全國化、發(fā)達(dá)城市的網(wǎng)絡(luò)化”

　　泰康是保險業(yè)最早布局養(yǎng)老的，目前已在全國布局了19個城市的大型的養(yǎng)老社區(qū)，建筑面積超過300萬平米，可容納將近5萬戶。到今年年底，布局預(yù)計會增加到25個核心城市。

　　在8月18日泰康舉辦的首屆長壽時代高峰論壇后媒體采訪時，泰康健投CEO邱建偉介紹下一步的發(fā)展時提到：養(yǎng)老社區(qū)的全國化和發(fā)達(dá)城市的網(wǎng)絡(luò)化。邱建偉表示，將特別圍繞重點經(jīng)濟發(fā)達(dá)的區(qū)域和省會級的重點城市，進(jìn)一步把高品質(zhì)的養(yǎng)老生活方式，帶給中產(chǎn)等更多人群。

　　“在北京和上海這些地方，高齡程度比較高的，我們會圍繞著城市化做連鎖的養(yǎng)老布局，特別是偏康復(fù)、護(hù)理形態(tài)的業(yè)態(tài)進(jìn)行布局，今年就會有實際的落地。”邱建偉說。

　　去年11月泰康第五家養(yǎng)老社區(qū)即位于江蘇蘇州的泰康之家·吳園開業(yè)時，泰康有關(guān)人士就表示，吳園將作為長三角養(yǎng)老社區(qū)的一個旗艦，泰康計劃在長三角形成一個養(yǎng)老網(wǎng)絡(luò)，布局不同檔次的養(yǎng)老社區(qū)實體。

　　論壇上，泰康保險集團總裁兼首席運營官劉挺軍介紹，泰康已經(jīng)布局的養(yǎng)老社區(qū)，特征是2000戶到3000戶左右，在近郊，一線城市是一小時車程，二線城市30到40分鐘的車程。社區(qū)包括文化、娛樂、老年大學(xué)、運動、美食、餐飲等日常生活，同時配建一個二級康復(fù)和老年病醫(yī)院，再連接到醫(yī)療中心或者合作的大型醫(yī)療機構(gòu)，有重大疾病的時候進(jìn)行轉(zhuǎn)診。

　　險資布局日益豐富，在市中心已有不少養(yǎng)老社區(qū)

　　自2007年泰康開始涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)以來，保險行業(yè)對于延伸到養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的研究越來越深入，布局養(yǎng)老社區(qū)的思路也越來越豐富。

　　過去幾年，泰康保險、中國人壽、中國太保、新華保險、太平人壽、中國平安、合眾人壽、君康人壽等大中型保險機構(gòu)布局養(yǎng)老社區(qū)的標(biāo)配是大型養(yǎng)老社區(qū)，大多位于城郊，每個社區(qū)的床位大約在1000~4000張。

　　而近來，這些保險機構(gòu)布局養(yǎng)老機構(gòu)，又呈現(xiàn)出另一個共性，即有了城區(qū)、市中心布局。相較城郊的大型高品質(zhì)社區(qū)，市區(qū)的養(yǎng)老社區(qū)品質(zhì)并未降低，只是規(guī)模上要小一些。

　　據(jù)券商中國記者梳理，保險機構(gòu)在城區(qū)布局的養(yǎng)老社區(qū)情況包括：

　　新華保險把北京西三環(huán)六里橋辦公樓改造為有康復(fù)醫(yī)院的高端養(yǎng)老院。去年6月底的股東大會上，新華保險相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，六里橋養(yǎng)老院很受歡迎，在未宣傳推廣的情況下，入住了100多位老人，其中有90多歲的老人。大型社區(qū)方面，目前，新華保險布局了包括海南博鰲的新華養(yǎng)老家園、北京延慶的養(yǎng)老社區(qū)，計劃在京津冀、長三角、珠三角、中西部重點城市增加新的養(yǎng)老項目。

　　中國人壽在深圳試點普惠型養(yǎng)老社區(qū)“國壽·福保社區(qū)頤康之家”。中國人壽表示將積極探索社會養(yǎng)老模式，并在深圳頤康之家試點的基礎(chǔ)上，大力發(fā)展普惠型養(yǎng)老社區(qū)。去年12月，中國人壽開業(yè)了首家高品質(zhì)復(fù)合型養(yǎng)老養(yǎng)生社區(qū)——位于蘇州陽澄湖畔的國壽嘉園·雅境，其在天津、三亞也有大型社區(qū)。據(jù)悉，未來5年，中國人壽將在全國布局10個重點養(yǎng)老項目。

　　中國太保面向低中高齡老人，打造了城郊頤養(yǎng)、旅居樂養(yǎng)、城市康養(yǎng)三大產(chǎn)品業(yè)務(wù)線。根據(jù)2018年底發(fā)布的規(guī)劃，太保計劃3年~5年內(nèi)在上海、成都、大理、海南、廣州、珠海、杭州、南京、武漢、廈門、青島等城市落地城郊型和度假型高端養(yǎng)老社區(qū)項目，項目平均規(guī)劃面積100~150畝；同時拓展若干個城市型養(yǎng)老項目，累計拓展8000套~10000套高端養(yǎng)老養(yǎng)生公寓，床位1萬~1.2萬張。

　　對于養(yǎng)老項目三條業(yè)務(wù)線的考慮，太保最新在上海的布局思路可見一斑。8月18日，位于上海崇明東灘啟動區(qū)的太保家園·上海東灘國際頤養(yǎng)中心項目正式動工，項目建成后，將可為社會提供自理型、旅居型、專業(yè)護(hù)理型養(yǎng)老公寓超過800套，并與位于上海市中心、定位于面向高齡剛需人群的普陀國際康養(yǎng)社區(qū)項目實現(xiàn)“同城連鎖”，為“55歲至99歲+”的老人提供全齡覆蓋的養(yǎng)老照護(hù)服務(wù)。

　　這就是太保設(shè)計的“同城連鎖　1+1”的方案。即，低齡長者可在崇明的太保家園東灘頤養(yǎng)中心短期居??；中齡自理長者可在東灘頤養(yǎng)中心長期居住；而高齡失能長者，可經(jīng)太保家園內(nèi)部通道轉(zhuǎn)介到普陀康養(yǎng)社區(qū)，接受醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的專業(yè)照護(hù)服務(wù)，并方便親屬就近探視。

　　今年6月，大家保險官宣了“城心養(yǎng)老”布局模式，以及目前3個位于北京城區(qū)的養(yǎng)老社區(qū)，布局城市核心區(qū)讓這家新進(jìn)入者迥異于其他保險同業(yè)。其表示，布局城區(qū)主要是考慮老人需求，離子女更近，方便就醫(yī)，并表示會將三甲醫(yī)院作為選址的一個重要因素。

　　盈利模式關(guān)鍵因素：入住率、運營效率

　　保險業(yè)人士表示，城區(qū)小規(guī)模養(yǎng)老社區(qū)與城郊大型社區(qū)的另一個差異，在于盈利壓力。

　　城區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)大多改造酒店、寫字樓等老舊物業(yè)而來，投入成本更低，盈利周期也會縮短，一般入住率達(dá)到75%后就不用擔(dān)心盈利問題。而險資自建的大型養(yǎng)老社區(qū)，是典型的重資產(chǎn)投入。

　　以泰康來說，最初做養(yǎng)老社區(qū)時，泰康面對了不少認(rèn)為其變相做地產(chǎn)的質(zhì)疑，在經(jīng)過多年的實際運行后，目前社會上幾乎不再有這方面質(zhì)疑，外界更多擔(dān)心這類重資產(chǎn)模式的盈利可能性。

　　泰康保險集團創(chuàng)始人、董事長、CEO陳東升8月18日又再度回答了這個已經(jīng)被問了十年的問題。養(yǎng)老是一個長周期、慢回報的服務(wù)業(yè)，從國際看成熟的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)收益在8%上下的穩(wěn)定收益，符合長期壽險資金的性質(zhì)。

　　陳東升又一次掰開了、揉碎了，充分解釋了長周期、慢回報的問題。

　　從回報周期來說，一個養(yǎng)老社區(qū)的周期，前期拿地兩年、建設(shè)兩年半，這四五年都是沒收益的；進(jìn)入運營階段后，三年才開始EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）的打平，經(jīng)營五年才是真正當(dāng)期凈利潤的打平。這就已經(jīng)9到10年了，再往后才是前期投入的收回階段。

　　從投資金額來看，泰康燕園大概投入50億，中型的社區(qū)2000張床位也要投入20億到30億。泰康全國連鎖布局，做20個社區(qū)，按照平均1個社區(qū)投入25億計算，20個社區(qū)就投入500億資金。

　　“大家不要一聽到嚇到了，核電站也這樣，需要建設(shè)周期，高速公路也是這樣，建設(shè)周期要征地、修路，最后開了再盈利?！标悥|升說，這種都屬于大規(guī)模、長周期、大資本的產(chǎn)業(yè)。

　　在陳東升看來，像這樣的產(chǎn)業(yè)，由人壽保險來做是最合適的，大規(guī)模的長期資金投入進(jìn)來，成熟以后每年現(xiàn)金流很穩(wěn)定。

　　“一定要對這個產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)認(rèn)識清楚。這里面大家老問賺不賺錢，有這么強的剛需，這么多老人們享受這么美好的生活，怎么會不賺錢呢？賺錢的方式要把它弄懂。”陳東升說。

　　從泰康養(yǎng)老社區(qū)入住情況看，據(jù)劉挺軍介紹，泰康運營最早的養(yǎng)老社區(qū)，北京的燕園5年、上海的申園4年，已有3500名老人生活其中，到今年年底預(yù)計會達(dá)到5000人?！拔磥淼娜廖迥?，25個大型養(yǎng)老社區(qū)會全面的建成和投入使用，創(chuàng)造5萬個這樣的老年家庭的生活方式?！?/font>

　　邱建偉表示，目前北京燕園和上海申園當(dāng)期的現(xiàn)金流打平了，這雖然是一個回報周期很長、資產(chǎn)重的行業(yè)，但其盈利模式也很簡單，只要規(guī)模到了、入住率夠了、效率高了，自然而然就會盈利。

　　“總體的盈利能力目前還處于爬坡的階段，從長期來看，隨著入住規(guī)模的持續(xù)增長和服務(wù)效率的提升，這個盈利模式是可以持續(xù)的?！鼻窠▊フf，但是盈利并不高，未來長期來看，相當(dāng)于一個長期穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)債券的回報率。盈利一是看服務(wù)的品質(zhì)能不能吸引住老人長期居住，二是服務(wù)效率夠不夠，服務(wù)成本能不能持續(xù)優(yōu)化和下降。

　　在陳東升看來，后疫情時代對社會最大的推動就是擁抱科技，泰康也要加快科技驅(qū)動。泰康要通過科技、創(chuàng)新，不斷地把服務(wù)成本降低，讓泰康燕園這樣的高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)走進(jìn)千家萬戶。

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責(zé)任編輯：張緣成