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　　財聯(lián)社9月29日訊（記者 夏淑媛） 近日，國務院發(fā)布保險業(yè)“新國十條”，提出要發(fā)揮保險資金長期投資優(yōu)勢。緊接著險資動作頻頻，以實際行動回應資本市場。

　　9月29日，據(jù)中國人保資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱“人保資產(chǎn)”）官微消息，該公司作為計劃管理人的“人保資產(chǎn)-華潤置地2024第1號消費基礎設施資產(chǎn)支持計劃”已成功設立發(fā)行，產(chǎn)品發(fā)行繳款規(guī)模53.34億元。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，CMBS具有現(xiàn)金流穩(wěn)定、期限較長、增信措施完備等特點，與保險資金的安全性、長期性偏好契合。尤其在目前房地產(chǎn)融資受限的背景下，發(fā)展以CMBS為代表的直接融資方式成為房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)和發(fā)展壯大的重要工具。

　　在光大永明資產(chǎn)支靜雅看來，隨著發(fā)行效率的提高、產(chǎn)品發(fā)展的創(chuàng)新和信息披露制度的完善，保險資管CMBS市場的參與機構、底層發(fā)行主體及基礎資產(chǎn)類別有望進一步擴大，保險資管CMBS作為資產(chǎn)支持計劃的組成部分之一，發(fā)行量有望進一步增長。

　　53.34億！人保資產(chǎn)首單CMBS資產(chǎn)支持計劃設立發(fā)行

　　保險資管CMBS（Commercial Mortgage Backed Securities），是指保險資產(chǎn)管理公司等機構作為受托人，以商業(yè)物業(yè)抵押貸款債權或相關債權作為基礎資產(chǎn)，通過預期現(xiàn)金流（如租金、物業(yè)費、商業(yè)管理費等）作為償付支持，設立資產(chǎn)支持計劃，并向合格投資者發(fā)行的受益憑證。

　　據(jù)悉，人保資產(chǎn)作為計劃管理人的“人保資產(chǎn)-華潤置地2024第1號消費基礎設施資產(chǎn)支持計劃”已于9月25日設立發(fā)行，產(chǎn)品發(fā)行繳款規(guī)模53.34億元。

　　人保資產(chǎn)表示，作為公司開發(fā)設立的首單CMBS資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，該項目的落地基于深入貫徹落實黨中央、國務院關于盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資的戰(zhàn)略要求。

　　據(jù)了解，該項目的主要合作方為華潤集團核心成員華潤置地，這也是境內(nèi)主要的消費基礎設施開發(fā)商和運營商之一，其底層資產(chǎn)為華潤廈門萬象城，位于廈門市最核心的火車站-蓮坂商圈，區(qū)域優(yōu)勢明顯，商業(yè)聚集度高，在華潤在營購物中心中綜合排名位居前列，具有較好的現(xiàn)金流保障能力。

　　某保險資管人士對財聯(lián)社記者表示，在防范化解金融風險的背景下，CMBS這一創(chuàng)新金融工具具有發(fā)行價格低、流動性強、充分利用不動產(chǎn)價值等優(yōu)勢。

　　“其核心在于將缺乏流動性，但能產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流的基礎資產(chǎn)自原始權益人處轉(zhuǎn)讓給特設目的實體，并通過內(nèi)、外部信用增級提升基礎資產(chǎn)的信用級別，從而將基礎資產(chǎn)以資本市場上發(fā)行證券的方式出售?！?/p>

　　此外，目前商業(yè)地產(chǎn)庫存高企的挑戰(zhàn)下，CMBS為商業(yè)物業(yè)提供了更有競爭力的長期資金，優(yōu)化了開發(fā)商的融資成本和資本結(jié)構，使開發(fā)商有強烈的意愿將資產(chǎn)從表內(nèi)剝離到表外?！拌b于CMBS的本息償付來源于商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營收入，這將激勵開發(fā)商更關注資產(chǎn)本身質(zhì)量，采取更為有效的資產(chǎn)運營措施來提高經(jīng)營能力，創(chuàng)造更為持續(xù)穩(wěn)定的租金收入，從而提升資產(chǎn)質(zhì)量，解決庫存壓力?！鄙鲜鋈耸勘硎?。

　　助力商業(yè)物業(yè)去庫存，保險資管CMBS發(fā)行量有望進一步增長

　　當前，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入下半場，商業(yè)地產(chǎn)資本化成為政策支持的方向。近年來，我國陸續(xù)出臺多部重要文件，支持盤活存量資產(chǎn)。

　　其中，2022年5月，國務院辦公廳印發(fā)《關于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》。緊接著當年6月，上交所發(fā)布《關于進一步發(fā)揮資產(chǎn)證券化市場功能支持企業(yè)盤活存量資產(chǎn)的通知》，鼓勵和支持行業(yè)主體發(fā)行CMBS或類REITs等不動產(chǎn)類資產(chǎn)支持證券，增強存量資產(chǎn)流動性，降低企業(yè)融資成本。

　　值得注意的是，2024年6月7日召開的國務院常務會議，要求充分認識房地產(chǎn)市場供求關系的新變化，繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場措施，對于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實推進。

　　從保險資金運用來看，早在2022年，國壽投資-首創(chuàng)鉅大奧特萊斯第一期資產(chǎn)支持計劃成功募集并設立，標志著保險版CMBS在保險市場實現(xiàn)首次落地，該產(chǎn)品采用單層SPV結(jié)構，底層資產(chǎn)是兩處位于昆明、重慶的奧特萊斯購物中心。

　　截至2022年末，中國市場累計發(fā)行291單CMBS，累計發(fā)行金額5893.17億元。

　　支靜雅介紹，與交易所和銀行間市場的同類產(chǎn)品相比，目前保險資管CMBS發(fā)行實踐仍處于起步階段，存在著發(fā)行規(guī)模較小、參與者較為單一，基礎資產(chǎn)類別不夠豐富等特點。

　　在其看來，隨著發(fā)行效率的提高、產(chǎn)品發(fā)展的創(chuàng)新和信息披露制度的完善，保險資管CMBS市場的參與機構、底層發(fā)行主體以及基礎資產(chǎn)類別等方面有望進一步擴大，保險資管CMBS作為資產(chǎn)支持計劃的組成部分之一，發(fā)行量將有望進一步增長。

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責任編輯：秦藝