險資重拾對不動產投資的“偏愛”。9月24日，北京商報記者了解到，近日，萬達再度轉讓旗下資產，新華保險和中金資本等接盤，此前，兩家公司還接手了萬達總部所在的北京萬達廣場。需要關注的是，險資投資不動產項目再度成為一大趨勢，年內，險資再添多個“買樓”案例，有近10家險企通過股權直投等方式，投向或擬投向超過10個不動產項目。
在業(yè)內人士看來，險資布局房地產的熱情主要源自不動產投資的穩(wěn)定收益和較低的風險特性。隨著保險公司資金實力的增強和風險管理能力的提升，投資規(guī)模將持續(xù)擴大，更多資金將流向不動產市場，并且，投資范圍也將進一步拓展。
超10個布局項目“現(xiàn)身”
新華保險等再度接手萬達旗下資產。天眼查App顯示，近日，南京萬達茂投資有限公司發(fā)生工商變更，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司退出股東行列，新增坤華（天津）股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）為股東并全資持股。
進一步來看，南京萬達茂新增全資股東坤華（天津）股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）由新華保險、中金資本運營有限公司分別持股99.99%、0.01%。
從東吳人壽擬4.14億元購置職場；到中國人壽認購約6.86億元華夏華潤商業(yè)REIT，占總募集規(guī)模近10%，為第一大外部投資人；再到平安人壽宣布新增出資500萬元投資上海東方萬國等四個產業(yè)園區(qū)不動產項目，目前該公司對以上項目的累計投資總額已超60億元……今年以來，險資對于不動產的投資項目超10個。
整體而言，年內共有包括平安人壽、中國人壽、長城人壽、中郵人壽、陽光人壽在內的近10家保險公司釋放了出資購買產業(yè)園區(qū)、辦公樓等不動產項目的信號。北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，險資持有型不動產還包括物流倉儲、養(yǎng)老社區(qū)、租賃住房社區(qū)等。
“通常而言，房地產投資回報周期較長，與險資資金較為匹配。從當前來看，險資布局房地產與收益率有一定的關系，因為其他領域的收益率相對難以保障，而房地產領域的收益率則相對更有優(yōu)勢。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受北京商報記者采訪時表示，險資投資的兩大特征其中包括，一是會投資布局一些在核心城市的地產項目，二是以商業(yè)地產為主。隨著房地產市場泡沫剔除，險資持有的積極性明顯增加，同時也離不開各類利好政策相繼出臺。
盤古智庫高級研究員江瀚也表示，對于保險資金而言，追求長期穩(wěn)定的回報以匹配其負債端的長期性是關鍵，而持有型不動產如商業(yè)地產、產業(yè)園區(qū)等往往能提供穩(wěn)定的租金收入，有助于實現(xiàn)資產的保值增值。
“買買買”的熱情何以持續(xù)
險資投資房地產由來已久，在近20年的時間里，險企走過了從爭相成為房企股東到相繼出讓地產股的歷程。具體而言，近年來，曾重倉地產股的險資頻頻傳出減持消息。
在不動產投資偏好發(fā)生變化的同時，險資轉為加速“掃貨”不動產，投資方式不限于物權投資、股權投資、債券計劃等。對此，江瀚表示，在減持地產股的同時，保險資金更加青睞持有型不動產投資的原因在于，相比股市波動，不動產投資具有更強的抗周期性，能夠在經濟波動中提供更為穩(wěn)定的現(xiàn)金流；同時，隨著房地產市場的逐漸成熟和規(guī)范化，優(yōu)質不動產項目的篩選和管理變得更加可行，降低了投資風險；此外，持有型不動產還有助于保險資金實現(xiàn)多元化投資，分散風險，提高整體投資組合的穩(wěn)健性。
在經濟轉型升級、市場利率下行等多重因素交織的背景下，險資對房地產市場的偏愛卷土重來，如何看待這一“時機”？在業(yè)內人士看來，其實，險資與房地產領域在資金需求和供給上具有天然的契合性。江瀚表示，首先，保險資金具有長期性、穩(wěn)定性的特點，與房地產項目尤其是持有型不動產的長期運營需求相匹配。其次，險資在風險管理方面具有優(yōu)勢，能夠通過對房地產項目的盡職調查、風險評估和后續(xù)管理，有效控制投資風險，確保資金安全。此外，險資布局房地產領域還能夠實現(xiàn)資源互補和協(xié)同效應。
“例如，通過投資養(yǎng)老社區(qū)，保險公司可以將保險產品與養(yǎng)老服務相結合，為客戶提供更加全面的保障服務；通過投資物流倉儲和產業(yè)園區(qū)，則可以促進產業(yè)鏈上下游的協(xié)同發(fā)展，提升整體運營效率�！苯e例表示。
值得關注的是，當前險資投資型不動產配置的金額雖然達到萬億量級，但投資份額占比較小，與國際市場相比，還存在一定的提升空間。除了過去國內保險公司在資產配置上更側重于固定收益類產品和股票市場，對不動產等實物資產的投資相對較少這一歷史原因，江瀚表示，險資或是出于風險考慮，不動產投資涉及復雜的運營管理和市場波動風險，保險公司在風險管理上可能更加謹慎。在政策方面，過去政策對保險資金投資不動產的限制較多，影響了保險公司的投資意愿。
而隨著保險市場的不斷發(fā)展和政策環(huán)境的逐步放寬，未來險資在不動產領域的布局趨勢可能呈現(xiàn)新的變化。在江瀚看來，一是投資規(guī)模將持續(xù)擴大，隨著保險公司資金實力的增強和風險管理能力的提升，更多資金將流向不動產市場；二是投資范圍將進一步拓展，除了傳統(tǒng)的商業(yè)地產、產業(yè)園區(qū)等外，還將關注租賃住房社區(qū)、養(yǎng)老社區(qū)等新興領域；三是投資方式將更加多樣化，包括物權投資、股權投資、債券計劃等多種方式將并存；四是更加注重風險管理和資產配置的優(yōu)化，通過科學的風險評估和資產配置策略，實現(xiàn)風險與收益的最佳平衡。
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