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　　南方財(cái)經(jīng)全媒體記者 孫詩(shī)卉 實(shí)習(xí)生 陳嘉琪 上海報(bào)道

　　近日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)記者觀察到，今年上半年險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)投資顯著加速。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年上半年共有包括平安人壽、中國(guó)人壽集團(tuán)、陽(yáng)光人壽、眾安在線在內(nèi)的多家保險(xiǎn)公司宣布出資購(gòu)買位于多個(gè)一線城市或省會(huì)城市的十余個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、辦公樓等不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。

　　而下半年，險(xiǎn)資亦有動(dòng)作。8月15日，平安人壽也宣布新增出資0.05億元人民幣投資上海東方萬國(guó)等四個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。

　　事實(shí)上，早在2023年，險(xiǎn)資對(duì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資熱情已然開始升溫。中國(guó)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，2023年保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)登記股權(quán)投資計(jì)劃21項(xiàng)，登記規(guī)模661.85億元，登記總金額同比增長(zhǎng)14.68%。從已披露信息來看，險(xiǎn)企投資的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目涉及商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、辦公樓等為主，投資方式包括物權(quán)投資、股權(quán)投資、債券計(jì)劃等多種方式，且多個(gè)項(xiàng)目已進(jìn)入實(shí)際出資階段。

　　2024年以來，險(xiǎn)資持續(xù)加大對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的配置力度。

　　不動(dòng)產(chǎn)買方市場(chǎng) 險(xiǎn)資下場(chǎng)“撿漏” ？

　　據(jù)相關(guān)業(yè)內(nèi)人士的說法，上半年許多不動(dòng)產(chǎn)因各種各樣的原因流入市場(chǎng)。其中不乏較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，一些外資、上市公司基于回籠資金等需求，在市場(chǎng)上積極尋找“接盤俠”，而在這樣的背景下，實(shí)力雄厚的長(zhǎng)期資金入場(chǎng)就可以在談判中獲得更優(yōu)的價(jià)格和條款。

　　仲量聯(lián)行華東區(qū)投資與資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人孫翎對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，目前市場(chǎng)屬于買方市場(chǎng)，資產(chǎn)價(jià)格回歸理性。她進(jìn)一步表示，隨著市場(chǎng)的變化，業(yè)主的心態(tài)也發(fā)生了調(diào)整，這促使資產(chǎn)價(jià)格不斷回歸合理水平，為買家提供了談判的空間。

　　另外，在當(dāng)前低利率的環(huán)境以及“資產(chǎn)荒”加劇的背景下，一位險(xiǎn)資投資端人士表示，相對(duì)而言，不動(dòng)產(chǎn)是相對(duì)穩(wěn)定的投資方向。

　　孫翎認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)整體價(jià)格趨于理性，市場(chǎng)上可挑選的項(xiàng)目種類豐富多樣，這對(duì)于投資者來說，確實(shí)是一個(gè)較好的入市時(shí)機(jī)。當(dāng)前市場(chǎng)上既有小型項(xiàng)目，也有大體量項(xiàng)目，涵蓋了不同類型的商業(yè)地產(chǎn)；價(jià)格回歸理性的同時(shí)，市場(chǎng)上的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目也更多地顯現(xiàn)出來，對(duì)于尋求穩(wěn)定現(xiàn)金流和資本增值的投資者而言，現(xiàn)在是一個(gè)較好的時(shí)機(jī)去尋找并鎖定這些機(jī)會(huì)。

　　事實(shí)上，除了市場(chǎng)行情因素，保險(xiǎn)資金投資本身所特有的期限長(zhǎng)、體量大、追求穩(wěn)定收益等特點(diǎn)，也與不動(dòng)產(chǎn)投資的資金需求量大、回報(bào)周期長(zhǎng)、抗經(jīng)濟(jì)波動(dòng)能力強(qiáng)的特征相契合；因此以基礎(chǔ)設(shè)施為代表的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)被納入保險(xiǎn)資金的投資標(biāo)的范圍之日起，不動(dòng)產(chǎn)即成為了保險(xiǎn)資金的一項(xiàng)重要的資產(chǎn)配置標(biāo)的。

　　對(duì)于險(xiǎn)資今年以來的“買樓”熱情，業(yè)界認(rèn)為，險(xiǎn)資通過股權(quán)投資、REITs等多種方式持續(xù)流向不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，一方面是出于積極響應(yīng)政策要求支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的考量；另一方面與不動(dòng)產(chǎn)投資的特性密不可分，不動(dòng)產(chǎn)投資的跨周期性可以為險(xiǎn)資應(yīng)對(duì)短期經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)提供助力，長(zhǎng)期性又與險(xiǎn)資相對(duì)較長(zhǎng)的負(fù)債期限完美匹配；此外，近期資產(chǎn)價(jià)格較以前下跌不少，也形成了不小的吸引力。

　　行業(yè)分析師指出，地產(chǎn)市場(chǎng)近年來面臨政策調(diào)控和行業(yè)周期的雙重壓力，導(dǎo)致房企頻繁出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)，險(xiǎn)企因此在不動(dòng)產(chǎn)投資上變得更加審慎，提高了對(duì)資產(chǎn)品質(zhì)、合作伙伴和城市發(fā)展?jié)摿Φ暮Y選標(biāo)準(zhǔn)。然而，隨著不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整和市場(chǎng)利率的下降趨勢(shì)，如果資產(chǎn)價(jià)格降至合理水平、預(yù)期收益能夠覆蓋負(fù)債端成本，那么，險(xiǎn)資在此時(shí)收購(gòu)優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，將有機(jī)會(huì)獲得穩(wěn)定的回報(bào)。

　　種種跡象表明，險(xiǎn)資雖然對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的債權(quán)投資、房企二級(jí)市場(chǎng)股份投資等項(xiàng)目更為審慎，但它們并不是打算“逃離”房地產(chǎn)，而是打算自己成為“業(yè)主”。

　　上半年險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目達(dá)十余個(gè)

　　2023年以來，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)密集通過股權(quán)、物權(quán)等方式投資商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。2024年后，這一趨勢(shì)越發(fā)加強(qiáng)，今年截至目前已有十余個(gè)項(xiàng)目。

　　8月15日，平安人壽發(fā)布關(guān)于大額不動(dòng)產(chǎn)投資的信息披露公告，宣布新增出資0.05億元人民幣，累計(jì)出資總金額約62.04億元人民幣，投資上海東方萬國(guó)等四個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目（包括上海的東方萬國(guó)項(xiàng)目、弘源科創(chuàng)項(xiàng)目，北京的弘源國(guó)際項(xiàng)目、弘源新時(shí)代項(xiàng)目）。據(jù)悉，該項(xiàng)目總投資金額預(yù)計(jì)不超過73.33億元。

　　6月7日，國(guó)壽集團(tuán)出資31億元獲遠(yuǎn)洋集團(tuán)北京頤堤港二期49.985%股權(quán)。據(jù)悉，頤堤港二期位于北京市朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋地區(qū)，由遠(yuǎn)洋集團(tuán)與太古地產(chǎn)共同開發(fā)，目前仍在建設(shè)階段，預(yù)計(jì)2025年至2026年完工。

　　此外，5月31日，合肥萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)發(fā)展有限公司新增全資股東蘇州聯(lián)商壹號(hào)商業(yè)管理有限公司最終控股股東可穿透至陽(yáng)光人壽。

　　4月30日，眾安在線財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司發(fā)布公告，其以14.37億元收購(gòu)上海外灘中央商務(wù)區(qū)的物業(yè)，總代價(jià)為14.37億元。

　　4月13日，新華保險(xiǎn)和中金資本聯(lián)手打造的百億不動(dòng)產(chǎn)基金，接手北京萬達(dá)廣場(chǎng)實(shí)業(yè)。

　　4月9日，相關(guān)市場(chǎng)消息顯示，長(zhǎng)城人壽以10.2億元購(gòu)入經(jīng)過地產(chǎn)基金改造增值的北京辦公物業(yè)新街高和。

　　3月14日，中國(guó)人壽認(rèn)購(gòu)約6.86億元華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT，接近總募集規(guī)模的10%，為第一大外部投資人。

　　2月19日，平安人壽收購(gòu)鶴山合能、維龍蓬江、安華維龍（西咸新區(qū)）倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)三家公司100%股權(quán)，以股權(quán)形式投資三大物流園區(qū)位于江門鶴山、江門蓬江及西安空港的三個(gè)物流園區(qū)。

　　2月18日，中郵保險(xiǎn)投資的西安啟迪中心不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目在陜西西安高新區(qū)2024年招商引資暨項(xiàng)目建設(shè)大會(huì)上正式簽約。

　　2月7日，東吳人壽披露，擬4.14億購(gòu)置由蘇州新高榮建建設(shè)發(fā)展有限公司持有的蘇地2017-WG-41號(hào)地塊三3號(hào)樓作為職場(chǎng)。

　　1月31日，友邦人壽以24億元的總對(duì)價(jià)，收購(gòu)了位于北京市朝陽(yáng)區(qū)中央商務(wù)區(qū)的辦公樓項(xiàng)目控股權(quán)。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)記者觀察到，險(xiǎn)資投資的不動(dòng)產(chǎn)主要集中在北京、上海以及一些省會(huì)城市等一線或二線核心城市。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，相對(duì)而言一二線城市的不動(dòng)產(chǎn)更保值，更能獲得穩(wěn)定的租賃現(xiàn)金流。

　　多用于物業(yè)租賃、戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)、職場(chǎng)自用

　　對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置之后的用途，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理發(fā)現(xiàn)，這些不動(dòng)產(chǎn)后續(xù)將多用于物業(yè)租賃、戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)、職場(chǎng)自用等。

　　例如，長(zhǎng)城人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人針對(duì)購(gòu)買北京辦公物業(yè)新街高和大廈表示，此次公司購(gòu)入北京新街高和項(xiàng)目，兼具了戰(zhàn)略投資及財(cái)務(wù)投資的雙重屬性，寫字樓除了作為公司總部辦公職場(chǎng)使用外，部分物業(yè)將用于對(duì)外出租運(yùn)營(yíng)，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)和機(jī)構(gòu)入駐，可為公司貢獻(xiàn)較為穩(wěn)定的租金收入，增加投資收益，提升公司整體盈利水平。

　　除了租賃和作為職場(chǎng)自用，也有不少險(xiǎn)企將購(gòu)得不動(dòng)產(chǎn)自建康養(yǎng)社區(qū)進(jìn)行戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)。例如，去年12月，太保壽險(xiǎn)成功競(jìng)得廣州天河區(qū)一地塊，據(jù)了解，該地塊將用于建設(shè)太保家園廣州天河國(guó)際頤養(yǎng)社區(qū)、源申康復(fù)醫(yī)院項(xiàng)目，打造成為中國(guó)太保在華南地區(qū)的“大健康、大養(yǎng)老”區(qū)域服務(wù)中心；類似的，去年10月，泰康人壽也成功競(jìng)得位于廣州市黃埔區(qū)一地塊，據(jù)了解，該地塊將用于建設(shè)廣州市黃埔區(qū)泰康之家·粵園二期項(xiàng)目。

　　此外，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)方面，險(xiǎn)企在醫(yī)療、健康管理等多個(gè)領(lǐng)域也可以通過自身資源，拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的生態(tài)圈建設(shè)，進(jìn)一步提高產(chǎn)業(yè)園入駐率和招商引資的情況。

　　事實(shí)上，與國(guó)際保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)相比，我國(guó)險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)投資占比仍然較低，據(jù)了解，當(dāng)前險(xiǎn)資投資型不動(dòng)產(chǎn)配置的金額雖然達(dá)到萬億級(jí)規(guī)模，但占比還不到4.5%，與國(guó)際同業(yè)平均10%左右的比例有較大差距。

　　中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水在此前接受媒體采訪時(shí)指出，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是險(xiǎn)資配置資產(chǎn)的重要領(lǐng)域，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格低迷；但長(zhǎng)期來看，未來一二線城市核心地段的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)具有較強(qiáng)升值空間，因此當(dāng)下險(xiǎn)資加強(qiáng)相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)配置可能迎來新的機(jī)遇。

　　整體而言，雖然當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇具有不確定性，但業(yè)內(nèi)對(duì)于一二線城市的核心資產(chǎn)依然較有信心。

　　孫翎建議，雖然當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于溫和復(fù)蘇階段，但對(duì)于尋求長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的投資者來說，一線城市的核心商業(yè)地產(chǎn)仍然是一個(gè)值得考慮的投資選項(xiàng)。可以從區(qū)域核心、租期穩(wěn)定、現(xiàn)金流穩(wěn)定、價(jià)格優(yōu)勢(shì)、有明確的退出渠道（可通過REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）或其他方式退出的可能性）以及未來增值空間等多個(gè)維度考慮。

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責(zé)任編輯：張文