來源：慧保天下

　　沒有絕對的壞資產(chǎn)，但卻有明顯的好價格。而當好資產(chǎn)擁有了好價格的時候，那就是入局時機。

　　在房地產(chǎn)下行周期，大家不再將其奉為投資標的的首選，而投資了房地產(chǎn)近20年的保險業(yè)也一樣，近幾年保險公司們紛紛減持地產(chǎn)股。但險企也并非完全拋棄房地產(chǎn)行業(yè)，而是換了一種方式，選擇從當“股東、債主”到當“房東”。尤其是今年以來，多家保險公司紛紛布局不動產(chǎn)市場，包括商業(yè)辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)等細分領(lǐng)域，以及有些公司還在積極配置相關(guān)的REITs產(chǎn)品……

　　其實，險企投資房地產(chǎn)方式的改變，只是險資投資邏輯轉(zhuǎn)變下的一個縮影和代表案例，在當前低利率環(huán)境下的資產(chǎn)荒以及新會計準則實施的影響下，保險公司的投資目標與過往要求大不相同，投資策略也紛紛發(fā)生轉(zhuǎn)變。

　　01

　　今年以來已十筆險資投資直接投向不動產(chǎn)，商業(yè)辦公樓、物流園區(qū)等尤受青睞

　　險企投資不動產(chǎn)并非新現(xiàn)象，但今年以來尤其明顯。

　　“慧保天下”統(tǒng)計公開信息發(fā)現(xiàn)，2023年險資就開始投資不動產(chǎn)，總計14筆投資，其中商業(yè)辦公樓宇、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、及物流倉儲等經(jīng)營性不動產(chǎn)尤其受到偏愛。而來到2024年后，這一趨勢越發(fā)加強，僅今年上半年就已有10個項目。

　　其中，最典型的案例就是一開年，2024年1月1日，新華保險就宣布要與中金資本共同設(shè)立100億元基金（新華保險作為有限合伙人出資99.99億元），要直接或間接地主要投向持有型不動產(chǎn)項目資產(chǎn)的被投資企業(yè)。

　　具體來看：

　　6月7日，國壽集團出資31億獲遠洋集團北京頤堤港二期49.985%股權(quán)。據(jù)悉，頤堤港二期位于北京市朝陽區(qū)酒仙橋地區(qū)，由遠洋集團與太古地產(chǎn)共同開發(fā)，目前仍在建設(shè)階段，預計2025年至2026年完工。

　　5月31日，合肥萬達廣場的全資股東由萬達商管變更為聯(lián)商壹號，股權(quán)穿透顯示聯(lián)商壹號的大股東為陽光人壽。

　　4月30日，眾安在線發(fā)布公告稱，其以14.37億元收購上海“洛克·外灘源”兩棟物業(yè)。眾安在線表示本次收購可降低公司的租賃成本，對降低本公司總體成本將帶來有利影響。

　　4月13日，新華保險接盤北京萬達廣場實業(yè)。這也是新華保險與中金資本聯(lián)合出資的百億基金的“首秀”。

　　4月，長城人壽以10.2億元購入經(jīng)過地產(chǎn)基金改造增值的北京辦公物業(yè)新街高和。

　　3月，國壽投資、國壽資本共出資6.86億元認購華夏華潤商業(yè)REIT，近總募集規(guī)模的10%，為第一大外部投資人。

　　2月19日，平安人壽收購鶴山合能、維龍蓬江、安華維龍（西咸新區(qū)）倉儲服務(wù)三家公司100%股權(quán)，以股權(quán)形式投資三大物流園區(qū)位于江門鶴山、江門蓬江及西安空港的三個物流園區(qū)。

　　2月，中郵保險投資西安啟迪中心不動產(chǎn)項目，據(jù)悉，啟迪中心是西安高新區(qū)的地標性建筑。

　　2月7日，東吳人壽以4.14億元購置由蘇州新高融建建設(shè)持有的蘇地2017-WG-41號地塊三3號樓，作為辦公職場。

　　1月31日，友邦人壽24億元收購北京凱德·星貿(mào)項目95%股權(quán)，據(jù)悉，北京凱德·星貿(mào)位于CBD。4月24日，該地產(chǎn)后以“友邦金融中心”之名正式揭牌使用，以作為友邦北京行政中心所在地。

　　02

　　保值增值成不動產(chǎn)投資新邏輯，資產(chǎn)要匹配負債久期，險企加碼抄底優(yōu)質(zhì)項目

　　據(jù)克爾瑞研究中心報告，目前險資直接投資房地產(chǎn)主要有四種模式，包括舉牌上市公司進行股權(quán)投資、參與投資公募REITs、通過公開市場獨立或聯(lián)合拿地、收購持有型不動產(chǎn)項目獲取租金回報，此外，還有險資通過投資債權(quán)計劃、股權(quán)計劃等金融產(chǎn)品間接性投資房地產(chǎn)。

　　而當前在房地產(chǎn)市場調(diào)整以及二級市場波動的影響下，險資投資房地產(chǎn)的邏輯和方式也需要發(fā)生改變，所以，投資標的變成寫字樓、商業(yè)廣場等不動產(chǎn)項目，不僅可以優(yōu)化資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)，在一定程度對沖投資風險，同時其實也是險企在追求資產(chǎn)匹配負債久期，以獲得相對穩(wěn)定的租金、分紅等收入，從而長期可實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。

　　具體來看，目前的投資邏輯可分為兩個方面，據(jù)業(yè)內(nèi)專業(yè)人士分析稱，一方面是增值邏輯，核心資產(chǎn)的出租率以及租金通常較高且較為穩(wěn)定，因此保險公司在獲得租金回報的同時，還能獲得不動產(chǎn)的增值收益；另一方面是特殊交易機會邏輯，類似寫字樓等較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，其原持有方由于經(jīng)營、負債率等各種原因需要轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，形成特殊交易機會，保險公司則可以以合適的價格入手優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，能得到較為理想的投資安全邊界。

　　當前房地產(chǎn)市場處于深度調(diào)整期，行業(yè)加快出清，資產(chǎn)處置增多，一些流動性承壓的房企為加快資產(chǎn)變現(xiàn)、回籠資金，不少優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)打折出售，險資低位抄底優(yōu)勢明顯，尤其對于一二線城市核心地段的商業(yè)不動產(chǎn)來說，未來或許有較強升值空間。從上述梳理也可以看到，絕大部分成交項目都是北京、上海等一線城市核心地區(qū)的資產(chǎn)。

　　此外，REITs也是險資參與不動產(chǎn)投資的一個重要方向，如上文提到的國壽投資、國壽資本共出資6.86億元認購華夏華潤商業(yè)REIT，成為該REIT的第一大外部投資人。而險資獲準開展ABS及REITs業(yè)務(wù)，也會進一步推動險資參與不動產(chǎn)投資。

　　保險資金投資在追求安全性的同時還要兼顧收益性與流動性，因此或許可以推斷，未來險資對于房地產(chǎn)的投資仍將以不動產(chǎn)為主。

　　03

　　市場環(huán)境、新會計準則等促使險資投資邏輯轉(zhuǎn)變，業(yè)績穩(wěn)定、高分紅成重要方向

　　其實，不僅僅是不動產(chǎn)，而是整個險資投資的邏輯在發(fā)生轉(zhuǎn)變。

　　當前的投資環(huán)境，無疑是挑戰(zhàn)重重，仿佛是硬幣的兩面都是壞情況，一面是資本市場的震蕩下行，另一面是利率的不斷下行，好的可能性約等于是將硬幣立起來的概率。對于保險公司來說，尤其是國債利率的不斷下滑影響巨大，從目前的利率市場來看，長期國債利率甚至已經(jīng)低于許多公司的負債成本。

　　加之新會計準則實施，使得保險公司的凈資產(chǎn)、凈利潤的波動加大且無法掩飾，非常粗略的總結(jié)，權(quán)益配置不當會導致利潤波動較大，債券配置不當則會導致凈資產(chǎn)波動較大。這要求險企必須重視資產(chǎn)負債匹配管理，當然也給險資投資提出了更難的要求。

　　可以看到，在投資市場環(huán)境、會計準則變更的壓力下，許多保險公司的投資策略和方向相應(yīng)地發(fā)生了變化，最為明顯的，就是一些保險公司將高分紅、高股息的權(quán)益配置作為投資策略中的重要一部分。

　　尤其是一些非上市險企提前規(guī)劃，為未來新準則的全面落實做好準備。例如，近期頻頻舉牌上市公司的長城人壽就是一個典型案例，其方向就在業(yè)績穩(wěn)定、分紅確定、能跨越周期的上市公司，可以看到，長城人壽在港口、高速公路、能源、水務(wù)和環(huán)保等板塊進行了重點布局，這些行業(yè)類固收資產(chǎn)特征明顯。

　　深入來看，險企追求高分紅高股息的背后，其實需要的是穩(wěn)定現(xiàn)金流，而這對應(yīng)的就是其負債，保險產(chǎn)品到期后的兌付是直接原因。而所謂資產(chǎn)負債匹配管理，其實不僅是個整體性的大問題，也是需要進行每一年投資安排的小問題。換句話說，既要戰(zhàn)略得當，還要戰(zhàn)術(shù)妥當，既要考慮長周期問題，也要考慮短期現(xiàn)實，從而以合理的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)匹配負債，形成良性運轉(zhuǎn)。

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責任編輯：曹睿潼