財(cái)聯(lián)社1月31日訊（記者 夏淑媛） 開年以來(lái)，險(xiǎn)資在大宗不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)持續(xù)發(fā)力、加碼投資。1月31日，友邦人壽公布，該公司已完成收購(gòu)位于北京市朝陽(yáng)區(qū)中央商務(wù)區(qū)（CBD）的辦公樓項(xiàng)目控股權(quán)。據(jù)悉，該公司以近24億元的總對(duì)價(jià)由凱德投資旗下公司收購(gòu)該項(xiàng)目95%的股權(quán)，其投資項(xiàng)目的資金主要來(lái)源于保險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金。

　　事實(shí)上，這只是險(xiǎn)資加碼不動(dòng)產(chǎn)投資的一個(gè)縮影。2023年以來(lái)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)密集通過股權(quán)、物權(quán)等方式投資商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，參與機(jī)構(gòu)中不乏大型險(xiǎn)企，也有中小型保險(xiǎn)公司。

　　多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示，不少優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的租金回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定，與保險(xiǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債期限相匹配，可以提升險(xiǎn)資長(zhǎng)期投資的收益穩(wěn)健性。此外，受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)加大與化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等因素的影響，部分房地產(chǎn)企業(yè)也愿意在價(jià)格方面讓步，令險(xiǎn)資擁有較好的抄底投資機(jī)會(huì)。

　　友邦人壽再投24億布局不動(dòng)產(chǎn)，以保險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金購(gòu)得北京凱德星貿(mào)95%股權(quán)

　　繼2023年初完成上海北外灘友邦金融中心綜合地產(chǎn)項(xiàng)目投資之后，友邦人壽再度進(jìn)行直接地產(chǎn)收購(gòu)。

　　1月31日，友邦人壽完成收購(gòu)位于北京市朝陽(yáng)區(qū)中央商務(wù)區(qū)（CBD）的辦公樓項(xiàng)目控股權(quán)，本次投資也是友邦人壽成立以來(lái)在北京的首個(gè)直接地產(chǎn)投資項(xiàng)目。

　　此次投資項(xiàng)目標(biāo)的為位于北京朝陽(yáng)區(qū)CBD的博瑞大廈A座，該物業(yè)以甲級(jí)寫字樓為主體，地上建筑面積為44759平方米，并已在近期完成資產(chǎn)改造升級(jí)，是北京核心地區(qū)具備稀缺性的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)投資標(biāo)的。

　　據(jù)悉，友邦人壽以近24億元的總對(duì)價(jià)，由凱德投資旗下公司收購(gòu)該項(xiàng)目95%的股權(quán)，此投資項(xiàng)目的資金主要來(lái)源于保險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金。凱德投資旗下公司將持有剩余5%的股權(quán)并繼續(xù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目后續(xù)的租賃、運(yùn)營(yíng)等資產(chǎn)管理工作。據(jù)悉，未來(lái)該項(xiàng)目將更名為“友邦金融中心”。

　　而早在2022年，友邦人壽就以50.3億元投得上海實(shí)森90%股權(quán)及其100%股東借款債權(quán)，從而獲得上海北外灘友邦金融中心地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前險(xiǎn)資積極持有包括寫字樓在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，主要是因?yàn)閷懽謽琼?xiàng)目本身價(jià)值被低估。從險(xiǎn)資投資的不動(dòng)產(chǎn)來(lái)看，這些項(xiàng)目大多位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的核心地段，資產(chǎn)質(zhì)量較好，將為后續(xù)獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定收益奠定基礎(chǔ)。

　　不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)投資收益率可觀，但險(xiǎn)資投資占比仍然較低

　　事實(shí)上，無(wú)論是友邦人壽出手北京中央商務(wù)區(qū)的辦公樓項(xiàng)目，還是投資上海北外灘友邦金融中心綜合地產(chǎn)，這僅僅是險(xiǎn)資加碼不動(dòng)產(chǎn)的一個(gè)縮影。

　　據(jù)財(cái)聯(lián)社記者觀察，2023年以來(lái)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)密集通過股權(quán)、物權(quán)等方式投資商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，參與機(jī)構(gòu)中不乏大型險(xiǎn)企，也有中小型保險(xiǎn)公司。

　　從大型險(xiǎn)企看，近期新華保險(xiǎn)與中金資本簽署有限合伙協(xié)議以共同設(shè)立基金。據(jù)悉，這只基金規(guī)模100億元，主要投向不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，即以股權(quán)及適用法律允許的其他方式，直接或間接地主要投向持有型不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)的被投資企業(yè)，為合伙人實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。

　　2023年9月，中國(guó)人壽以39億元對(duì)價(jià)接盤世茂集團(tuán)珠海巨無(wú)霸綜合體項(xiàng)目。

　　從中小型險(xiǎn)企來(lái)看，2023年10月，中郵人壽以42.56億元對(duì)價(jià)接手大悅城北京中糧置地項(xiàng)目；2023年12月，海保人壽披露信息，公司以物權(quán)方式投資武漢國(guó)采中心T4棟2-11層不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，交易總價(jià)款為2.03億元。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，近兩年，一些房企為緩解公司流動(dòng)性壓力，需要出售其不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，險(xiǎn)資這個(gè)時(shí)候投資大額不動(dòng)產(chǎn)，在價(jià)格上會(huì)有一定的優(yōu)勢(shì)。事實(shí)也的確如此，從出讓方來(lái)看，不少面臨現(xiàn)金流壓力的房企多將商辦資產(chǎn)擺上貨架。

　　“與房?jī)r(jià)下跌，地產(chǎn)公司價(jià)值縮水相比，一二線城市的核心商業(yè)資產(chǎn)租金回報(bào)率在上升，很多資產(chǎn)的凈回報(bào)率能達(dá)到5%-8%，甚至10%，相對(duì)穩(wěn)健安全。”業(yè)內(nèi)人士直言。

　　據(jù)國(guó)壽投資不動(dòng)產(chǎn)投資事業(yè)部總經(jīng)理李星幻等人著文稱，以2021年為基期的未來(lái)10年，隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)周期探底以及資本市場(chǎng)長(zhǎng)期流動(dòng)性趨于寬松，預(yù)計(jì)投資性不動(dòng)產(chǎn)整體投資收益率有望逐步恢復(fù)攀升至8%以上。永續(xù)來(lái)看，投資一線城市的辦公、零售和物流的全投資收益率預(yù)測(cè)分別為5.7%、6.5%和7.6%；二線城市分別為6.5%，5.9%和7.2%，按照國(guó)壽投資預(yù)測(cè)，未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)投資收益確實(shí)可觀。

　　值得注意的是，盡管未來(lái)收益率可觀，但與國(guó)際保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)相比，我國(guó)險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)投資占比仍然較低。據(jù)了解，當(dāng)前險(xiǎn)資投資型不動(dòng)產(chǎn)配置的金額雖然達(dá)到萬(wàn)億級(jí)規(guī)模，但占比還不到4%，與國(guó)際同業(yè)平均10%的比例有較大差距。

　　ABS、REITs拓寬投資通道，險(xiǎn)資2024年加碼不動(dòng)產(chǎn)有望迎來(lái)熱潮

　　伴隨房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，并從增量時(shí)代邁向存量時(shí)代，險(xiǎn)資的投資偏好也從公司債券、地產(chǎn)股票投資傾向不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的物權(quán)投資。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著險(xiǎn)資對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資價(jià)值認(rèn)識(shí)的提升，以及自身資產(chǎn)配置需求，2024年險(xiǎn)資對(duì)優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)的投資力度有望迎來(lái)熱潮。

　　一方面，不動(dòng)產(chǎn)投資價(jià)值顯現(xiàn)，在險(xiǎn)資資產(chǎn)配置中占據(jù)越來(lái)越重要的地位。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，以及二級(jí)市場(chǎng)波動(dòng)，不動(dòng)產(chǎn)投資可以優(yōu)化資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)，在一定程度對(duì)沖投資風(fēng)險(xiǎn)，更好地平衡收益與風(fēng)險(xiǎn)。

　　同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格整體處于低位，疊加市場(chǎng)資產(chǎn)處置多，利好險(xiǎn)資“抄底”，尋找優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)，一些核心城市、核心區(qū)域、核心地段的高性價(jià)比項(xiàng)目仍將被擇優(yōu)而入。

　　另一方面，險(xiǎn)資獲準(zhǔn)開展ABS及REITs業(yè)務(wù)，將進(jìn)一步推動(dòng)險(xiǎn)資參與不動(dòng)產(chǎn)投資。雖然當(dāng)前ABS、公募REITs的整體市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)有限，很難滿足險(xiǎn)資大規(guī)模資產(chǎn)配置需求，但隨著未來(lái)政策對(duì)底層資產(chǎn)類型的不斷擴(kuò)容，市場(chǎng)規(guī)模發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

　　“總體來(lái)看，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)熱潮具備持續(xù)的動(dòng)力，但也不能忽視部分業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)承壓的現(xiàn)狀，在不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目選擇上要尤為謹(jǐn)慎，多加考量，合理適度控制配置比例。此外，獲準(zhǔn)險(xiǎn)資也可積極抓住ABS、REITs的先發(fā)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行資產(chǎn)配置?！鄙鲜鋈耸勘硎尽?/p>

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