來源：時代周報-時代在線

　　近期，險企“掃貨”不動產(chǎn)熱情不減。海保人壽以物權(quán)方式投資武漢國采中心，泰康保險集團斥資20億元“掃貨”6項物流資產(chǎn)。

　　12月4日，海保人壽發(fā)布重大關(guān)聯(lián)交易信息披露公告，公司以物權(quán)方式投資武漢國采中心T4棟2-11層不動產(chǎn)項目，交易總價款2.03億元。在此之前，海保人壽并沒有披露大額不動產(chǎn)投資相關(guān)信息。

　　無獨有偶，港股上市公司ESR（01821.HK）11月底公告稱，將5家間接附屬公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓予蘇州易榮股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱“蘇州易榮”）。其中，附屬公司的6項穩(wěn)定資產(chǎn)為位于多個城市的物流倉儲園等，實際購買人為泰康保險集團。

　　IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜對記者分析稱，經(jīng)過近兩年的深度調(diào)整，很多不動產(chǎn)項目的估值已經(jīng)跌入低谷，當下出手投資的性價比很高，符合盤活存量資產(chǎn)的政策導向，也與保險公司長期資金配置需求相適應，可謂風險較低的抄底窗口期。

　　在地產(chǎn)股頻遭險資減持的當下，不動產(chǎn)項目成為險企的“心頭好”。低利率時代，險企加大不動產(chǎn)的研究與配置，慧眼識珠賺取市場中的阿爾法收益，是它們謀求轉(zhuǎn)型發(fā)展的需要。今年以來，中國人壽、中郵人壽、大家保險、中國平安等險企都在積極布局不動產(chǎn)投資。

圖源：圖蟲創(chuàng)意

　　海保人壽今年前三季度仍虧損

　　根據(jù)海保人壽公告，本次交易的對手方為國采（武漢）會展投資建設(shè)有限公司，交易標的位于湖北省武漢市東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)高新大道 789號，產(chǎn)權(quán)建筑面積為17236.79㎡，商務用途。

　　據(jù)武漢國采中心官方微信公眾號介紹，國采中心為光谷中心城重要地標建筑之一，聚集總部辦公、科技會展、酒店、商業(yè)及生態(tài)居住等功能，目前已匯聚OPPO、CPP中采、海蘭信等為代表的高科技、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的頭部企業(yè)入駐。

　　國采中心相關(guān)人士告訴記者，國采中心T4棟一共有11層，底層為商鋪，其余樓層均為寫字樓。目前，寫字樓已對外出租，月租金平均約70元/㎡。

　　如果以17236.79㎡產(chǎn)權(quán)建筑面積粗略估算全部租金收入，海保人壽年租金收入可獲得約1400萬元。

　　海保人壽是成立時間較短的中小型險企，目前保費規(guī)模較小，且尚未進入穩(wěn)定的盈利周期。年報數(shù)據(jù)顯示，2018年-2022年，海保人壽實現(xiàn)保險業(yè)務收入分別為2.82億元、11.74億元、14.29億元、8.92億元、8.31億元；實現(xiàn)凈利潤分別為-0.57億元、-0.97億元、-1.18億元、0.09億元、-1.8億元。

　　今年前三季度，海保人壽陷入增收不增利的困境，凈利潤虧損繼續(xù)擴大。最新償付能力報告顯示，今年前三季度，海保人壽實現(xiàn)保險業(yè)務收入8.67億元，同比上升53.18%；凈利潤虧損1.94億元，虧損同比擴大1.23億元。從成立至今年前三季度，海保人壽已累計虧損約6.37億元。

　　近期，險資對房地產(chǎn)的投資方式悄然生變，一改往常頻繁掃貨二級市場地產(chǎn)股的常態(tài)，轉(zhuǎn)而投資多處不動產(chǎn)項目，持續(xù)跟蹤迭代，完成投資布局。

　　柏文喜稱，相較于投資地產(chǎn)股，險企直接投資優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)項目可以更好進行風險把控，預期在宏觀經(jīng)濟修復、地產(chǎn)行業(yè)回暖的情況下，有望帶來較好的長期投資收益。

　　就今年下半年而言，多家險企也布局了一二線城市的商業(yè)體。例如，9月，中郵人壽以42.56億元買下北京昆庭資產(chǎn)管理有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，后者主要資產(chǎn)為位于北京市東城區(qū)的中糧·置地廣場項目；中國人壽以39.1億元受讓ST世茂旗下公司51%股權(quán)，后者主要物業(yè)為珠海巨無霸綜合商業(yè)體項目。

　　此外，大家保險也于今年9月接手了上海萬達廣場置業(yè)有限公司的上海周浦萬達廣場；早些時候，大家保險還將萬達商管旗下的上海松江萬達廣場、江門臺山萬達廣場和青海西寧萬達廣場3個項目并入囊中。

　　泰康20億元“掃貨”物流園區(qū)

　　柏文喜分析稱，對于不動產(chǎn)項目的選擇，險資布局的主要是辦公樓宇、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉儲等優(yōu)質(zhì)運營性不動產(chǎn)，這類資產(chǎn)具有保值增值性好、現(xiàn)金流收入穩(wěn)定等特點，與保險資金屬性匹配度較高。

　　作為險資的頭部玩家，泰康保險集團近期于主要城市群布局了多處物流倉儲園區(qū)。

　　11月27日，ESR公告稱，向蘇州易榮轉(zhuǎn)讓5家目標公司的全部股權(quán)，目標公司均為ESR間接附屬公司，目標公司的目標物業(yè)由6項穩(wěn)定資產(chǎn)組成，戰(zhàn)略性地分布于長三角地區(qū)、粵港澳大灣區(qū)以及京津冀地區(qū)的主要物流及工業(yè)樞紐，總建筑面積為349649㎡。目前，已完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂。

　　蘇州易榮對上述5家目標公司全部股權(quán)的受讓對價合計為20.38億元。據(jù)記者了解，6項穩(wěn)定資產(chǎn)分別為分布在徐州市、廊坊市、嘉興市、蘇州市、東莞市的物流倉儲等運營性不動產(chǎn)。

　　事實上，泰康保險集團為上述交易的實際購買方。蘇州易榮是ESR和泰康人壽共同投資的人民幣收益基金，其中，ESR附屬公司和泰康人壽分別持有該基金5%和95%的合伙權(quán)益，泰康人壽是泰康保險集團的全資子公司。

　　ESR在公告中稱，本次交易有助于公司獲得出售收益，出售完成后公司將通過在人民幣收益基金的少數(shù)權(quán)益維持其在目標物業(yè)中的間接權(quán)益。此外，作為人民幣收益基金管理人，公司將通過管理該基金收取經(jīng)常性費用。

　　今年年初，國壽投資不動產(chǎn)投資事業(yè)部總經(jīng)理李星幻等人著文稱，以2021年為基期的未來十年，隨著不動產(chǎn)市場周期探底以及資本市場長期流動性趨于寬松，預計投資性不動產(chǎn)整體投資收益率有望逐步恢復攀升至8%以上；永續(xù)來看，投資一線城市的辦公、零售和物流的全投資收益率預測分別為5.7%，6.5%和7.6%，二線城市分別為6.5%，5.9%和7.2%。

　　按照國壽投資預測，未來不動產(chǎn)投資收益確實可觀。不過，投資有風險也是個熱知識，險資投資不動產(chǎn)還是有不少“關(guān)燈吃面”的例子。

　　例如，11月初，華海財險披露了一則關(guān)于重大投資損失的信息公告，公司項下長安寧-大連星海灣集合資金信托計劃投資金額為1億元，投資期限為2017年3月7日至2020年3月8日，償債主體為大連星海灣金融商務區(qū)投資管理股份有限公司，資金用于補充其流動資金。到期后，償債主體未能按期償付公司本金，構(gòu)成違約。

　　截至該公告日，華海財險對該投資項目已累計計提減值準備7500萬元，華海財險稱，仍在與償債主體溝通，爭取早日完成資產(chǎn)處置工作。

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責任編輯：張文