證券時(shí)報(bào)記者 鄧雄鷹 楊卓卿 劉敬元

　　隨著老齡化快速演進(jìn)，積極應(yīng)對(duì)社會(huì)養(yǎng)老顯得日益重要。不久前，中央金融工作會(huì)議指出要做好“五篇大文章”，其中就包括養(yǎng)老金融。

　　作為一種重要的養(yǎng)老金融產(chǎn)品，保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”在服務(wù)特定老年群體的養(yǎng)老需求方面具有獨(dú)特作用。不過(guò)，自2014年6月啟動(dòng)試點(diǎn)以來(lái)，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品累計(jì)承保200多單，仍顯“叫好不叫座”。8年多以來(lái)，這一業(yè)務(wù)似乎尚未走出探索狀態(tài)，但市場(chǎng)早已“時(shí)不我待”，不僅老齡化加速，而且房地產(chǎn)形勢(shì)發(fā)生了新變化，《民法典》也已落地實(shí)施。

　　在這樣的背景下，“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)應(yīng)該如何捋順相關(guān)環(huán)節(jié)以破解難點(diǎn)，進(jìn)一步發(fā)揮應(yīng)有價(jià)值？近日，記者就此采訪(fǎng)了多位客戶(hù)、業(yè)界人士及專(zhuān)家，嘗試找出解題的線(xiàn)索。

　　200多單“有話(huà)說(shuō)”

　　保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”，即老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，是一種將住房抵押與終身年金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

　　為開(kāi)創(chuàng)養(yǎng)老保障新途徑，原中國(guó)保監(jiān)會(huì)于2014年6月發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，正式啟動(dòng)老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，試點(diǎn)城市包括北京、上海、廣州以及武漢等4個(gè)城市，為有房產(chǎn)但沒(méi)有足夠養(yǎng)老金的老年人提供了一種養(yǎng)老選擇。

　　該業(yè)務(wù)的操作方式是，擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故。老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。

　　2015年3月，幸福人壽的首款住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品“幸福房來(lái)寶”獲批上市銷(xiāo)售，標(biāo)志著“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性運(yùn)作階段。2018年7月31日，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)正式擴(kuò)大到全國(guó)范圍。

　　據(jù)記者了解，8年多以來(lái)，共有4家保險(xiǎn)公司獲得了開(kāi)展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的資格，但僅有2家保險(xiǎn)公司推出相關(guān)產(chǎn)品，而目前實(shí)際批量開(kāi)展業(yè)務(wù)的僅有幸福人壽1家。幸福人壽相關(guān)人士向記者介紹，該公司“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)聚焦于老年人居家養(yǎng)老、增加養(yǎng)老金收入和終身領(lǐng)取等三大養(yǎng)老核心需求，目前覆蓋北京、上海、廣州、武漢、南京、蘇州、大連、杭州、深圳和成都共計(jì)10個(gè)城市。

　　從規(guī)模來(lái)看，目前“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)量較小。幸福人壽提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2023年11月底，共有214位老人（147戶(hù)家庭）參與“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目，平均投保年齡71歲。幸福人壽已發(fā)放養(yǎng)老金9700余萬(wàn)元，參保客戶(hù)人均月領(lǐng)取養(yǎng)老金近8000元，抵押房產(chǎn)總值近4億元。

　　南開(kāi)大學(xué)金融學(xué)院養(yǎng)老與健康保障研究所所長(zhǎng)朱銘來(lái)對(duì)記者表示，“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)開(kāi)展8年多以來(lái)所取得的進(jìn)度并不令人意外，這項(xiàng)業(yè)務(wù)的推廣在國(guó)內(nèi)面臨很大難度，可以理解保險(xiǎn)公司對(duì)此普遍持有的謹(jǐn)慎保守態(tài)度。“一個(gè)重要的問(wèn)題是，老年人住房反向抵押養(yǎng)老涉及財(cái)產(chǎn)遺贈(zèng)權(quán)利的新型分割，挑戰(zhàn)了傳統(tǒng)的‘養(yǎng)兒防老’理念，老年人及其子女需要一個(gè)接受的過(guò)程?！敝煦憗?lái)說(shuō)。

　　“以房養(yǎng)老”較小的業(yè)務(wù)量，當(dāng)然也引起了業(yè)界人士的關(guān)切。北京大學(xué)匯豐商學(xué)院風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)研究中心主任雎嵐向記者分析了需求端老人群體的考量。一方面，受傳統(tǒng)觀念的影響，國(guó)人對(duì)反向抵押房產(chǎn)這一金融概念心存疑慮，加之保單條款設(shè)計(jì)相對(duì)復(fù)雜，流程繁瑣，因此老人群體的接受度不高；另一方面，房屋市場(chǎng)存在價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，依據(jù)現(xiàn)有的保單條款，老人未來(lái)領(lǐng)取的養(yǎng)老金是以投保之時(shí)的房屋評(píng)估價(jià)值為依據(jù)的，一旦確定即不可更改。如果未來(lái)房?jī)r(jià)上漲，養(yǎng)老金的領(lǐng)取金額勢(shì)必低于預(yù)期，因此降低了購(gòu)買(mǎi)意愿。另外，部分老人有其他來(lái)源的養(yǎng)老金，比如社保、家庭支持等，單一養(yǎng)老金的補(bǔ)充可能并不一定解決痛點(diǎn)。

　　盡管如此，考慮到“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)稍顯復(fù)雜，市場(chǎng)參與主體過(guò)少，供給側(cè)嚴(yán)重不足，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨新形勢(shì)，因此有的觀點(diǎn)認(rèn)為該業(yè)務(wù)能取得這樣的成績(jī)也屬難能可貴。

　　“目前，‘以房養(yǎng)老’業(yè)務(wù)的銷(xiāo)售情況是符合我們預(yù)期的?！毙腋Ｈ藟巯嚓P(guān)人士稱(chēng)，總體來(lái)看，“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)改善了特定老年群體晚年的生活質(zhì)量。所謂服務(wù)“特定老年群體”，意味著它不是大眾化產(chǎn)品，而只是少數(shù)老人愿意接受的小眾產(chǎn)品。作為市場(chǎng)化手段運(yùn)作的一種補(bǔ)充養(yǎng)老方式，“以房養(yǎng)老”能讓老人們多一種養(yǎng)老選擇，是社會(huì)保障養(yǎng)老之外的一種補(bǔ)充。更進(jìn)一步說(shuō)，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)僅僅是“以房養(yǎng)老”的一種形態(tài)，不會(huì)改變主流的社會(huì)養(yǎng)老模式。

　　潛在需求不小

　　“這種方式很大地改善了我的養(yǎng)老生活品質(zhì)！”在上海楊浦區(qū)控江路一套48平方米的老房子里，88歲的陳大爺神采奕奕地對(duì)記者說(shuō)，這是他名下唯一住房。

　　“當(dāng)時(shí)在報(bào)紙上看到‘以房養(yǎng)老’保險(xiǎn)的報(bào)道，我就記住了?！标惔鬆斦f(shuō)，他自己是工薪階層，子女條件也一般，房子是自己最大的資產(chǎn)。2017年，經(jīng)過(guò)一系列評(píng)估后，82歲的陳大爺成為上海第一批嘗試“以房養(yǎng)老”的老年人。此后每年8月30日起，保險(xiǎn)公司會(huì)自動(dòng)將錢(qián)打到陳大爺?shù)馁~戶(hù)里，這成為他安享晚年的重要費(fèi)用來(lái)源。

　　陳大爺也是上述214位參保老人中的一位。“以房養(yǎng)老”的市場(chǎng)基礎(chǔ)很明確，適用用戶(hù)也存在精準(zhǔn)范圍，解決了部分特定老年人群體的剛性需求。雖然“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)在世界各國(guó)都屬小眾業(yè)務(wù)，但是它的潛在需求并不小。

　　根據(jù)幸福人壽統(tǒng)計(jì)，該公司迄今接到主動(dòng)咨詢(xún)以及接觸的客戶(hù)群體已經(jīng)接近4000戶(hù)。

　　“自2015年3月公司開(kāi)展業(yè)務(wù)以來(lái)，接待過(guò)數(shù)千名有投保意向的老人。”幸福人壽相關(guān)人士介紹，從目前參保老人情況看，不僅有空巢、孤寡、失獨(dú)老人，還包括支持父母投保的有子女家庭，其中無(wú)子女家庭占投?？倲?shù)一半，面對(duì)房產(chǎn)無(wú)人可繼承或退休金很低的現(xiàn)狀，“以房養(yǎng)老”是剛性需求，對(duì)特定老年群體晚年的生活質(zhì)量起到了顯著的改善作用。

　　整體上，已參?？蛻?hù)對(duì)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)滿(mǎn)意度較高。幸福人壽上述人士稱(chēng)，目前該公司不曾接到任何形式的投?？蛻?hù)投訴，甚至有幾戶(hù)老人擔(dān)心公司虧錢(qián)，曾提出將房產(chǎn)遺贈(zèng)公司，體現(xiàn)出老年人對(duì)“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的認(rèn)可。

　　從地域來(lái)看，珠三角、環(huán)渤海地區(qū)以及西部的重慶地區(qū)是“以房養(yǎng)老”受較多關(guān)注的地方，這也反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的城市，老人的心態(tài)相對(duì)開(kāi)放，更容易接受新觀念。

　　供給面臨三大難題

　　根據(jù)聯(lián)合國(guó)預(yù)測(cè)，到2050年，中國(guó)65歲及以上人口將達(dá)到4.77億，占總?cè)丝诒壤龑⑦_(dá)到34.9%。隨著人口老齡化的進(jìn)一步加深和傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的逐步轉(zhuǎn)變，“以房養(yǎng)老”的市場(chǎng)空間可能進(jìn)一步加大，但該業(yè)務(wù)也面臨著較為明顯的現(xiàn)實(shí)難點(diǎn)。

　　總體而言，業(yè)務(wù)本身的復(fù)雜性是不容忽視的因素。從業(yè)務(wù)流程來(lái)看，反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是一項(xiàng)涉及主體相當(dāng)多的復(fù)雜業(yè)務(wù)。由于房產(chǎn)在家庭資產(chǎn)中的占比相當(dāng)重，其中不僅涉及各種評(píng)估、公證、法律事宜，還有復(fù)雜的家庭人情問(wèn)題，因此在業(yè)務(wù)開(kāi)展中會(huì)牽扯到多個(gè)環(huán)節(jié)和外部機(jī)構(gòu)。

　　據(jù)幸福人壽的業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，正常情況下，一單反向抵押業(yè)務(wù)順利走完流程最快也要兩個(gè)月的時(shí)間。截至目前，耗時(shí)最長(zhǎng)的一單反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，從投保意向達(dá)成到所有流程完成，共計(jì)9個(gè)月。

　　朱銘來(lái)提及，房產(chǎn)估值本身是一項(xiàng)艱巨的工作，目前整個(gè)行業(yè)缺乏科學(xué)的定價(jià)體系，這是開(kāi)展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)。理論上，其他金融機(jī)構(gòu)也可以開(kāi)展該項(xiàng)業(yè)務(wù)，保險(xiǎn)公司的優(yōu)勢(shì)在于精算技術(shù)。不過(guò)，目前的精算規(guī)則并未明確，成為阻礙該項(xiàng)業(yè)務(wù)規(guī)模化的另一要因。

　　對(duì)于供給端的保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，推進(jìn)“以房養(yǎng)老”顯然面臨著較大的現(xiàn)實(shí)壓力。幸福人壽相關(guān)人士表示，當(dāng)前看主要有三個(gè)方面：

　　一是“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目周期長(zhǎng)、前期現(xiàn)金流壓力較大。不同于傳統(tǒng)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)形態(tài)，幸福人壽“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)屬于創(chuàng)新型業(yè)務(wù)，除非客戶(hù)提前贖回，一般情況下只有客戶(hù)身故后公司才能實(shí)現(xiàn)債權(quán)、結(jié)算收益，因此短期內(nèi)無(wú)法產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，也不能在當(dāng)年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)中產(chǎn)生直觀的價(jià)值體現(xiàn)。業(yè)務(wù)前期現(xiàn)金流壓力較大，財(cái)務(wù)投入產(chǎn)出比較低，也對(duì)償付能力有所影響?；趦敻赌芰Φ膲毫?，公司也無(wú)法大面積開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)。

　　二是房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)日益嚴(yán)峻。老年人住房反向抵押的周期較長(zhǎng)，有的甚至長(zhǎng)達(dá)幾十年。在此期間，房?jī)r(jià)會(huì)發(fā)生不同程度的波動(dòng)。目前，我國(guó)部分城市的房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，導(dǎo)致保險(xiǎn)公司和投保人對(duì)于房產(chǎn)未來(lái)價(jià)格走勢(shì)產(chǎn)生認(rèn)識(shí)上的差異，這也是導(dǎo)致“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)難以順利推廣的原因之一。

　　雎嵐在分析保險(xiǎn)公司業(yè)務(wù)積極性不高的原因時(shí)，也提及了房產(chǎn)價(jià)值因素?！耙苑慨a(chǎn)價(jià)值波動(dòng)為例，保單存在一定的定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，如果承保之后房產(chǎn)標(biāo)的的價(jià)格開(kāi)始下跌，保險(xiǎn)公司仍然需要依據(jù)合同約定按時(shí)給付養(yǎng)老金，在未來(lái)可能會(huì)面臨虧損?！宾聧拐f(shuō)。

　　三是關(guān)于房屋債權(quán)的確認(rèn)?！睹穹ǖ洹穼?shí)施后，公證遺囑效力不再優(yōu)先。公證遺囑效力存在被臨終前最后一次有法定效力的遺囑覆蓋的可能，房屋債權(quán)的實(shí)現(xiàn)也容易遇到阻礙，保險(xiǎn)公司實(shí)現(xiàn)權(quán)益也受到挑戰(zhàn)。保險(xiǎn)公司需要提前在老人生前面訪(fǎng)時(shí)開(kāi)展必要的提醒和教育，即老人另設(shè)遺囑變更房產(chǎn)繼承人前，一定要通知公司履行變更程序，方視為生效，但在實(shí)際操作中仍存在執(zhí)行困難。

　　如何破局？

　　雎嵐認(rèn)為，為解決“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)開(kāi)拓難，可以提升保單設(shè)計(jì)的靈活性，充分考慮到未來(lái)可能發(fā)生的房?jī)r(jià)變化風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，政府可以出臺(tái)制定相關(guān)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，比如由政府出面擔(dān)保，進(jìn)而降低因房?jī)r(jià)波動(dòng)等原因而引致的參與主體風(fēng)險(xiǎn)。

　　幸福人壽“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人坦言，這個(gè)業(yè)務(wù)亟待國(guó)家政府從財(cái)稅方面給予扶持機(jī)制，鼓勵(lì)試點(diǎn)業(yè)務(wù)健康發(fā)展。比如，針對(duì)反向抵押業(yè)務(wù)產(chǎn)生的貸款利息收入免征相關(guān)稅費(fèi)，以及針對(duì)涉老業(yè)務(wù)免除房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)等。

　　該負(fù)責(zé)人還呼吁有關(guān)方面對(duì)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)鏈條的相關(guān)環(huán)節(jié)給予保障。例如，在抵押權(quán)與解押處置方面，由于“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)抵押權(quán)在先，房產(chǎn)處置在后，保險(xiǎn)人與繼承人辦理繼承過(guò)戶(hù)須先解押房產(chǎn)，解押后如何保障抵押權(quán)人順利實(shí)現(xiàn)債權(quán)，需要政策在房產(chǎn)登記管理?xiàng)l例等方面予以明確。另外，還有物權(quán)與繼承權(quán)的問(wèn)題，處置時(shí)繼承人若無(wú)生活來(lái)源、無(wú)生活能力時(shí)，房產(chǎn)抵押物無(wú)法行使處置，或者基于公民居住權(quán)，繼承人若對(duì)抵押房產(chǎn)占用不騰房，執(zhí)行中繼承法的繼承權(quán)與他項(xiàng)權(quán)的矛盾將影響債權(quán)順利實(shí)現(xiàn)。

　　此外，雎嵐認(rèn)為，在老齡化日益加深的當(dāng)下，不僅存在“養(yǎng)老貴”，還存在“養(yǎng)老難”的問(wèn)題。通過(guò)保險(xiǎn)融資，可以在一定程度上化解養(yǎng)老金不足的問(wèn)題。同時(shí)，保險(xiǎn)公司可積極考慮提供相應(yīng)的養(yǎng)老配套服務(wù)，比如房屋“適老化”改造、老人照護(hù)服務(wù)等，以應(yīng)對(duì)“養(yǎng)老難”的問(wèn)題。具有溫度的服務(wù)，不僅可以增加既有客戶(hù)黏性，也可以吸引潛在客戶(hù)，從而有效應(yīng)對(duì)養(yǎng)老的雙重痛點(diǎn)。

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責(zé)任編輯：張文