來源：國際金融報
近日，險資密集加碼大額不動產(chǎn)項目。
中郵人壽保險股份有限公司（下稱“中郵人壽”）以42.56億元接手北京中糧·置地廣場；
國壽系以39.1億元受讓世茂珠海綜合體半數(shù)股權；
華泰資產(chǎn)管理有限公司（下稱“華泰資產(chǎn)”）投資萬科不動產(chǎn)債券計劃……
業(yè)內(nèi)人士表示，盡管當前房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行、經(jīng)濟恢復仍有不確定性，但核心城市核心區(qū)域的商業(yè)辦公項目依舊有旺盛的需求，且多數(shù)項目的出租率穩(wěn)定在較高水平。險資配置此類項目，一方面是具有較高的投資安全邊界，另一方面可以形成穩(wěn)定的投資回報，當前項目作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可以繼續(xù)融資，且能享受到項目長期增長帶來的收益。
三家險企加碼不動產(chǎn)
近日，大悅城控股集團股份有限公司（下稱“大悅城”）發(fā)布公告稱，控股子公司西單大悅城有限公司（下稱“西單大悅城”）通過北京產(chǎn)權交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓北京昆庭資產(chǎn)管理有限公司（下稱“北京昆庭”）100%股權及債權。
本次交易掛牌底價為42.56億元。其中，股權掛牌底價為34.49億元（不低于經(jīng)國資備案的凈資產(chǎn)評估值），債權掛牌底價為8.07億元。
掛牌期滿后，中郵人壽為符合條件的意向受讓方。9月28日，西單大悅城與中郵人壽簽署《產(chǎn)權交易合同》，成交價格為42.56億元。根據(jù)香港聯(lián)交所相關規(guī)定，本次股權轉(zhuǎn)讓事項尚需提交西單大悅城控股股東大悅城地產(chǎn)有限公司股東大會審議通過。
據(jù)悉，北京昆庭成立于2013年11月，注冊資本10.74億元，由西單大悅城100%持股。公司主要資產(chǎn)為位于北京市東城區(qū)安定門外大街208號的中糧·置地廣場項目，該項目2018年竣工投入使用，產(chǎn)權年限至2060年9月；總建筑面積81454平方米，另有車位377個。
根據(jù)中企華資產(chǎn)評估有限公司出具的資產(chǎn)評估報告，截至評估基準日2023年4月30日，北京昆庭凈資產(chǎn)評估值為24.38億元、增值率為125.4%，主要增值原因是在投資性房地產(chǎn)中核算的房屋以成本價計量，其所處區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況較好，該區(qū)域市場整體趨勢呈現(xiàn)一定上漲，導致房地產(chǎn)價值增加；負債評估值為9.80億元、增值率為0。
大悅城稱，本次交易完成后，公司將不再持有北京昆庭股權。本次股權轉(zhuǎn)讓將有利于盤活存量資產(chǎn)，實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化，回籠資金助力公司高質(zhì)量發(fā)展。
幾乎同一時間，世茂系上市公司也披露了項目轉(zhuǎn)讓公告，受讓方同樣是險資背景。世茂集團控股有限公司（下稱“世茂集團”）、上海世茂股份有限公司相繼發(fā)布公告稱，控股子公司珠海海新企業(yè)管理有限公司（下稱“珠海海新”）擬將其持有的珠海世茂新領域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“珠海世茂新領域”）51%股權轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓對價合計39.1億元。
共有兩家企業(yè)受讓珠海世茂新領域51%股權，均為中國人壽旗下公司。具體來看，國壽星灣（天津）企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱“星灣企業(yè)”）受讓50.99%，對價為39.09億元；國壽啟航壹期（天津）股權投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱“啟航基金”）受讓0.01%，對價為76.67萬元。
記者了解到，珠海世茂新領域的主要業(yè)務為發(fā)展位于珠海的綜合商業(yè)及商用綜合體開發(fā)項目。該項目的占地面積約為22.56萬平方米，目前正分為六期開發(fā)，包括酒店式寫字樓、商業(yè)物業(yè)、酒店及展會中心。
從出讓原因來看，世茂集團表示，由于該項目的持續(xù)開發(fā)需要訂約各方進一步投資，鑒于公司目前的流動資金問題，公司無法再進一步投資及支持該項目的持續(xù)開發(fā)。進行出售事項使本集團能夠償還其結欠合營伙伴的債務，確保開發(fā)該項目所需的持續(xù)資金，并有機會分占該項目物業(yè)的所得款項。
本次交易完成后，珠海海新將不再持有珠海世茂新領域股權。珠海世茂新領域?qū)⒂蓛纱髧鴫巯倒蓶|持股，星灣企業(yè)持股從49%增至99.99%，啟航基金持股0.01%。
而就在半個月前，萬科發(fā)布公告稱，其全資子公司北京萬永房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與華泰資產(chǎn)簽署協(xié)議，通過設立一個或多個不動產(chǎn)債權投資計劃向華泰資產(chǎn)申請融資，融資本金金額合計不超過40億元，融資期限最長為10年。
若上述三宗交易均能夠?qū)嵭?，合計涉及險資金額將超120億元。
投資熱潮有望延續(xù)
作為重資產(chǎn)的一種，房地產(chǎn)一直以來都是險資的“心頭好”。今年以來，險企更是頻頻投資大額不動產(chǎn)項目。
中國保險行業(yè)協(xié)會披露的數(shù)據(jù)顯示，年初至今，包括平安人壽、泰康人壽、友邦人壽、太保壽險等在內(nèi)的多家險企先后披露大額不動產(chǎn)投資公告，主要涉及商業(yè)辦公不動產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動產(chǎn)和自用型的養(yǎng)老社區(qū)不動產(chǎn)項目，出資額從幾十億元到上百億元不等。僅三季度，就有太保壽險、建信人壽、平安人壽3家保險公司發(fā)布7份大額不動產(chǎn)投資公告，累計涉及投資金額近10億元。
險企為何熱衷不動產(chǎn)投資？北京排排網(wǎng)保險代理有限公司總經(jīng)理楊帆對《國際金融報》記者指出，其一，險資資金體量大、投資周期長，不動產(chǎn)投資不但能夠容納大體量的資金，而且非常適合長期投資；其二，險企的主營業(yè)務需要不動產(chǎn)資源的支持，比如養(yǎng)老和大健康等產(chǎn)業(yè)，通過不動產(chǎn)投資，險企在把主營業(yè)務與不動產(chǎn)投資完美融合，支持主營業(yè)務發(fā)展的同時，還能帶來長期穩(wěn)定的收益；其三，險資有多元化資產(chǎn)配置的需求，目前優(yōu)質(zhì)投資項目較為緊缺。
IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜向記者分析稱，首先，不動產(chǎn)投資相對穩(wěn)定，長期回報較高，可為險資提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流和資本增值；其次，不動產(chǎn)投資具有較低的流動性風險，相對于股市等其他投資方式，更容易控制風險；最后，不動產(chǎn)投資可以為險資提供多元化的投資渠道，降低投資集中度，提高投資組合的穩(wěn)定性。
“不動產(chǎn)天然具有抵抗通脹、抵御波動、分散風險、與其他品種相關性比較低的特征，短期市場可能存在波動，但在整體組合中配置一定的實物資產(chǎn)，更有利于保險資金獲得長期穩(wěn)健回報?！痹?023年中期業(yè)績發(fā)布會上，中國人壽副總裁劉暉如是說。
不過，機遇與風險總是并存。楊帆表示，不動產(chǎn)投資也面臨三大風險：一是流動性風險，不動產(chǎn)流動性較差，變現(xiàn)周期長；二是管理風險，不動產(chǎn)投資同樣需要專業(yè)的管理和維護，一旦管理不當，可能會導致資產(chǎn)價值縮水；三是不動產(chǎn)價值縮水的風險，尤其在經(jīng)濟下行情況下，不動產(chǎn)受經(jīng)濟影響非常大。
“險資投資不動產(chǎn)面臨的風險主要包括市場風險和運營風險?！卑匚南仓赋?，市場風險是指不動產(chǎn)市場的波動性，包括房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策變化、市場需求變化等因素都可能對投資產(chǎn)生負面影響；運營風險主要是指不動產(chǎn)項目在開發(fā)、管理、租賃等方面存在的風險，如項目運營不善、租客流失等。
放眼未來，險資投資不動產(chǎn)的熱度能否得以延續(xù)？對此，柏文喜給出肯定的回答。在他看來，隨著險資市場的開放和監(jiān)管政策的放松，險資將有更多資金和渠道可以用于不動產(chǎn)投資，險資投資不動產(chǎn)的熱度有望繼續(xù)增加。
黑崎資本基金經(jīng)理曾盛向《國際金融報》記者補充指出，不動產(chǎn)投資一直是保險公司的重要選項，但不同時期可供選擇的優(yōu)質(zhì)項目數(shù)量會有所不同。其中需要綜合考慮多個因素，包括項目的地理位置、市場需求、租金回報率等。險資集中投資不動產(chǎn)表明這些不動產(chǎn)在區(qū)位優(yōu)勢、租售性價比和投資回報方面具備較高潛力，因此受到了險資青睞。
“險資有資金優(yōu)勢和能力去投資這類資產(chǎn)，并且不動產(chǎn)投資有助于保值增值，這符合險企的投資導向。不過，政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策以及宏觀經(jīng)濟形勢的變化等，都可能會對險資投資不動產(chǎn)的熱度產(chǎn)生影響?！痹⒈硎?。
責任編輯：張文
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