財聯(lián)社10月8日訊（記者 夏淑媛）險資布局大額不動產力度加大。日前，位于北京安定門的“中糧·置地廣場”易主中郵人壽，以42.56億元簽約；華泰資管40億元投資萬科不動產債券計劃；世茂珠海綜合體擬轉讓予國壽系，金額達39.1億元。

　　據財聯(lián)社記者統(tǒng)計，2023年以來，截止10月8日，在保險業(yè)協(xié)會披露的險資大額不動產投資已多達32項，平安人壽、泰康人壽、友邦人壽、建信人壽等險企對不動產項目的出資額從幾十億到數百億不等，項目涉及商業(yè)地產、產業(yè)園區(qū)等。

　　在平安創(chuàng)贏資本管理有限公司總經理林曄看來，在資產荒加劇的背景下，保險資金進行不動產投資，一方面拓寬了潛在的投資空間，有助于資產和負債的匹配；另一方面也促進了不動產行業(yè)的良性發(fā)展。值得注意的是，隨著不動產市場周期探底以及資本市場長期流動性趨于寬松，業(yè)內預測以2021年為基期，未來10年投資性不動產整體投資收益率有望逐步恢復攀升至8%以上。

　　不動產投資提速，三大險企耗資122億元加碼布局

　　政策暖風頻吹，不動產投資迎來升溫提速。10月7日，中糧置業(yè)投資有限公司（以下簡稱“中糧置業(yè)”）發(fā)布關于子公司西單大悅城有限公司（以下簡稱“西單大悅城”）轉讓資產的公告。

　　內容顯示，為回籠資金、盤活存量資產實現(xiàn)資產價值最大化，中糧置業(yè)控股子公司西單大悅城通過北京產權交易所公開掛牌轉讓北京昆庭資產管理有限公司（以下簡稱“北京昆庭”）100%股權及債權。本次交易掛牌底價為42.56億元。

　　據悉，北京昆庭的主要資產為位于北京市東城區(qū)安定門外大街208號的中糧·置地廣場項目，總建筑面積81454平方米，另有車位377個。同時，摘牌方需承接西單大悅城對北京昆庭的債權，即西單大悅城應收北京昆庭的股東借款本金8.07億元計入掛牌底價。

　　目前，本次交易標的在產交所的掛牌期限已滿，根據產交所反饋，中郵人壽為符合條件的意向受讓方。9月28日，西單大悅城與中郵人壽簽署《產權交易合同》，成交價格為42.56億元。

　　除中郵人壽買下北京昆庭100%股權及債權之外，就在10天前，萬科全資子公司北京萬永房地產開發(fā)與華泰資管簽署協(xié)議，通過設立一個或多個不動產債權投資計劃向華泰資管申請融資，融資本金金額合計不超過40億元，融資期限最長為10年。

　　業(yè)內人士介紹，該不動產債權投資計劃的底層資產，是萬科自持的且能持續(xù)產生穩(wěn)定現(xiàn)金流的商用不動產，而萬科跟華泰資管的這筆交易，可謂各取所需，一方面萬科將取得長期低成本的規(guī)模資金，另一方面華泰資管則將獲得優(yōu)質債權資產擴張的機會。

　　華北之外，華南珠海亦有險資出手。9月28日，世茂集團（00813.HK）、上海世茂股份（600823.SH）發(fā)布公告，為緩解流動性困難，其擬出售一個珠海綜合體項目51%股權，總價為39.1億元，受讓者為項目合營聯(lián)營企業(yè)，背景主要為國壽系。

　　世茂集團表示，珠海世茂新領域的主要業(yè)務為發(fā)展位于珠海的綜合商業(yè)及商用綜合體開發(fā)項目，目前該項目正分為六期開發(fā)，包括酒店式寫字樓、商業(yè)物業(yè)、酒店及展會中心。

　　粗略計算，中郵人壽拿下中糧·置地廣場項目、華泰資管投資萬科不動產債券計劃，以及國壽系受讓世茂珠海綜合體半數股權，三宗交易險資耗資已達122億元。

　　主要機構不動產投資比例不足5%，險資大類配置結構待優(yōu)化

　　保險資金體量大，久期長，風險偏好低。一直以來，銀行存款、國債、地方政府債等固定收益類產品成為保險資金配置的主戰(zhàn)場。

　　在林曄看來，固定收益類產品收益較低，且易受通貨膨脹影響，再加上近年來保險業(yè)快速發(fā)展導致保費收入激增，給資產端帶來巨大的配置壓力。在這種環(huán)境下，拓寬保險資金的投資渠道，適當提高投資收益，優(yōu)化保險資金的大類配置結構顯得尤為重要。

　　林曄介紹，不動產領域作為資金密集型行業(yè)，投資周期長，開發(fā)商融資壓力大，且不動產行業(yè)的風險多集中于開發(fā)階段，底層資產一旦進入穩(wěn)定運營階段，就能夠為資產持有人提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，與保險資金的屬性契合度高。

　　不動產開發(fā)商通過出售項目公司股權，將成熟資產資本化，實現(xiàn)存量資產盤活，得到資金回籠后再進入下一個開發(fā)周期。

　　因此，保險資金進行不動產投資，一方面拓寬了自身的投資渠道，同時也促進了不動產行業(yè)的良性發(fā)展。

　　值得注意的是，雖然不動產資產配置價值凸顯，但目前國內保險業(yè)普遍低配。

　　以中郵人壽為例，據中誠信國際信用評級公告披露，該公司以固定收益類資產為主要配置方向，2023年上半年實現(xiàn)投資收益及公允價值變動收益合計 71.95 億元。

　　華泰資管對外披露，截至2022年底，其債權投資余額7.22億元，其中債權計劃余額4.9億元，占規(guī)模最大，其次就是企業(yè)債，約1.29億元。

　　“依此來看，華泰資管過去債券投資規(guī)模都不算大，如今跟萬科合作不動產債券投資計劃，可謂拿到超級大單”業(yè)內人士表示。

　　國壽國壽投資控股副總裁劉暉此前介紹，目前主要機構對不動產資產配置比例一般只有3%-4%，行業(yè)全口徑不動產資產也只有1萬多億，與國際同業(yè)平均10%左右的比例有較大差距。

　　投資性不動產迎發(fā)展機遇，業(yè)內預測未來10年整體收益率有望超8%

　　當前，我國正處于加快構建以國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局，完善科技創(chuàng)新體制機制、服務實體經濟和產業(yè)升級、實現(xiàn)共同富裕等成為時代發(fā)展的主題。

　　這些目標和舉措的提出既為后疫情時代中國經濟的復蘇注入更強勁的信心與動力，也為保險資金不動產資產配置指明了方向。

　　據國壽投資保險資管不動產投資事業(yè)部總經理李星幻等人預測，隨著不動產市場周期探底以及資本市場長期流動性趨于寬松，以2021年為基期的未來10年，投資性不動產整體投資收益率有望逐步恢復攀升至8%以上。

　　永續(xù)來看，投資一線城市的辦公、零售和物流的全投資收益率預測分別為5.7%，6.5%和7.6%，二線城市分別為6.5%，5.9%和7.2%。

　　“對機構投資者而言，不動產是抵御經濟波動的戰(zhàn)略配置資產，是化解當前保險資金運用壓力的有效戰(zhàn)術工具。保險資金應在專業(yè)分析和審慎研判的基礎上，抓住機遇、穩(wěn)健出擊，既可應對短期危機挑戰(zhàn)，又有助于優(yōu)化長期資產組合”劉暉表示。

　　基于目前的政策環(huán)境、市場生態(tài)及險資內在稟賦，林曄建議保險資金可以考慮從以下三個方面入手參與不動產證券化市場。

　　一是多元資產配置，尋找符合經濟發(fā)展趨勢的“新經濟”不動產投資機會。

　　“中國經濟新舊動能轉換的背景下，不動產的底層邏輯由原來的資產和投資屬性逐漸轉變?yōu)楫a業(yè)和發(fā)展保障屬性，加強對于支持科技創(chuàng)新、產業(yè)升級和服務民生等需求端確定性增長的新基建資產的配置，不僅是保險機構多元化資產配置的有效舉措，也是險資服務實體經濟高質量發(fā)展的有效途徑”林曄表示。

　　二是全產業(yè)鏈布局，打通債權、Pre-REITs、REITs全鏈條投資體系。

　　三是投資運營聯(lián)動，金融方和產業(yè)方有機協(xié)同、強強聯(lián)合。險資作為金融資本，從資本角度尋找投資機會，以多種形式走向聯(lián)手產業(yè)方的產融結合成為重要方向。

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責任編輯：張文